WiWo App 1 Monat für nur 0,99 €
Anzeigen

Hypothekenkredite werden teurer Ist das die Wende bei den Immobilienzinsen?

Die steigenden Zinsen an den Anleihemärkten verteuern auch Immobiliendarlehen. Ob das schon die Wende am Hypothekenmarkt ist? Was das für Hauskäufer und Immobilienbesitzer bedeutet.

  • Artikel teilen per:
  • Artikel teilen per:
Steigende Zinsen könnten die Immobilienpreise noch mal anschieben. Quelle: dpa

Gespräche in der S-Bahn. "Die sollten schnell das Haus kaufen, niedriger werden die Zinsen nicht mehr", sagt ein Mitfahrer. "Ach was, das wurde schon oft gesagt und trotzdem ging's noch weiter runter", meint die Frau ihm gegenüber - das Zinsniveau ist zum Alltagsthema geworden, insbesondere bei Immobilienbesitzern oder solchen, die es noch werden wollen. Spürbar ist vor allem die steigende Unsicherheit: wie lange bleiben die Zinsen noch niedrig? Muss ich jetzt reagieren, wenn ich die günstigen Zinsen noch mitnehmen will, oder habe ich doch noch Zeit? Spätestens seit die Nachricht der steigenden Bauzinsen am Montagabend über die "Tagesthemen" in Deutschlands Wohnzimmer flimmerte, spuken diese Fragen durch viele Köpfe.

Grund sind die zuletzt leicht gestiegenen Bauzinsen. Die zunehmenden Zinsen an den Anleihemärkten machen sich auch bei Pfandbriefen bemerkbar, und über diese finanzieren viele Banken ihre Hypothekendarlehen. Die Renditen auf die als "sicherer Hafen" geltenden zehnjährigen Bundesanleihen lagen zuletzt bei rund 0,7 Prozent, im April waren es aufgrund der starken Nachfrage durch die Anleihekäufe der Europäischen Zentralbank (EZB) noch 0,05 Prozent. Doch mittlerweile haben vor allem internationale Investoren den Glauben an die sicheren Bunds verloren, US-Investoren wie Bill Gross oder Jeffrey Gundlach wetten auf einen Ausverkauf bei deutschen Staatsanleihen.

Günstige Forward-Darlehen bei 15 Jahren Zinsbindung, Vorlaufzeit 36 Monate

"Seit Mitte April haben die Zinsen für zehnjährige Immobilienfinanzierungen um rund 0,4 Prozentpunkte angezogen", sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierers Interhyp. Ist das nur eine leichte Korrektur oder bereits die Wende?

Inflation als Treiber

"Erschreckend ist für Sparer vor allem der extrem kurze und starke Anstieg der Zinsen", sagt Max Herbst, Inhaber der Frankfurter FMH Finanzberatung. Die Beratung vergleicht regelmäßig die Zinsen der größten Banken und Baufinanzierer in Deutschland. Aktuell zeigt der FMH-Index für Hypothekenkredite mit einer Zinsbindung von zehn Jahren einen Durchschnittszins von 1,5 Prozent an, Anfang Mai waren es noch 1,27 Prozent. Ähnlich sieht es bei einer kürzeren Zinsbindung von fünf Jahren aus, hier liegen die Durchschnittszinsen mittlerweile bei 1,22 Prozent, vor gut zwei Wochen waren es noch 1,05 Prozent. Der Index errechnet den jeweiligen Mittelwert aus den Angeboten von 40 Anbietern.

So schnell wie zuletzt werden die Zinsen laut Herbst wohl nicht gleich weitersteigen. Nach den naturgemäß volatilen Sommermonaten rechnet der Finanzexperte allerdings mit steigenden Zinsen am Immobilienmarkt. "Die Inflationsraten dürften in den kommenden Monaten zunehmen, darauf deutet schon allein der steigende Ölpreis hin", sagt Herbst. "Dann steigen automatisch auch die Hypothekenzinsen". Bis Ende des Jahres erwartet Herbst Zinsen von etwa zwei Prozent.

Auch Interhyp-Chef Goris rechnet mittelfristig mit steigenden Kreditkosten. "Vorerst werden wir uns aber auf eine höhere Zins-Volatilität am Markt einstellen müssen", sagt Goris. Diese müssten Immobilienkäufer ausnutzen. Baugeldkunden müssten sich die niedrigen Zinsen mit langen Zinsbindungen sichern, um langfristig planen zu können.

Bei Immobilien drohen überzogene Preise

Prinzipiell spricht nichts dagegen, Finanzberater Herbst warnt aber vor einer möglichen Gefahr: "Die erwartete Wende am Zinsmarkt könnte die Nachfrage nach Immobilien nochmals aufblähen, die verfügbaren Objekte werden noch knapper und vor allem teurer".

Die Gefahr, dass Immobilienkäufer für ihren Traum vom Eigenheim zu viel bezahlten, werde immer größer. Einfacher sei es dagegen für Bauherren, die müssten lediglich leicht gestiegene Finanzierungskosten in Kauf nehmen. Die monatlichen Auswirkungen halten sich aber bisher im Rahmen und fallen bei einer durchschnittlichen Finanzierungssumme von 200.000 Euro kaum ins Gewicht.

Günstige Forward-Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung, Vorlaufzeit 36 Monate

Wer bereits stolzer Besitzer einer Immobilie ist und sich Sorgen um die Zinssicherheit macht, sollte schnell überlegen, noch ein sogenanntes Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung abzuschließen. So lassen sich die günstigen Zinsen auch für die Zukunft sichern. Ein Forward-Darlehen kann schon Jahre bevor die bisherige Finanzierung ausläuft abgeschlossen werden.

Üblich ist ein Vorlauf von ein bis drei Jahren, das hängt von der Risikofreude des Kreditnehmers ab. Je länger die Forward-Periode ist, desto höher ist prinzipiell der fällige Zins, der Verbraucher zahlt einen sogenannten Forward-Aufschlag. Auch die Dauer der Zinsbindung beeinflusst den Preis. Entscheidend ist am Ende die Monatsrate aus Zins und Aufschlag. Diese muss der Kreditnehmer stemmen können.

Immobilien



Aktuell zahlen Immobilienbesitzer für eine Anschlussfinanzierung über 150.000 Euro bei Zinsbindung drei Jahre im voraus einen Zins von etwas mehr als zwei Prozent für das Forward-Darlehen. Historisch ist das weiterhin extrem niedrig. Auch der Forward-Aufschlag liegt oft unter 0,5 Prozent und sollte somit weiterhin zu verschmerzen sein.

Wer jetzt ein Forward-Darlehen abschließt, macht also vermutlich ein gutes Geschäft - die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen zu Beginn des Darlehens höher sind als aktuell, ist relativ groß. Wer dagegen schon vor Monaten unsicher war, muss möglicherweise feststellen, dass die Konditionen zu Beginn der Laufzeit noch günstiger waren als bei Abschluss des Forwards. So funktioniert die Wette mit der Bank.

Das Problem: wer einmal einen Forward-Vertrag abgeschlossen hat, kommt nicht so leicht wieder heraus. Von Kunden, die das Darlehen nicht in Anspruch nehmen wollen, verlangen die Banken eine Entschädigung, vergleichbar mit der Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitigem Auflösen eines Kredits. Auch hier gilt: je länger die Forward-Periode, desto höher ist in der Regel die fällige Entschädigung. Das Umschwenken auf ein neues Darlehen rechnet sich also normalerweise nicht.

© Handelsblatt GmbH – Alle Rechte vorbehalten. Nutzungsrechte erwerben?
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%