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Immobilien Das sind die günstigsten Baugeld-Anbieter

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25 Jahre Zinsgarantie

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa

Wer nicht in diesen Fördergenuss kommt, sollte die Erwerbsnebenkosten von sieben Prozent bis zwölf Prozent plus zehn Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel ausweisen. Aktuell bieten selbst die sonst sehr auf Sicherheit bedachten Versicherer wie die Allianz Hundert-Prozent-Finanzierungen an für gute Bonitäten - und das mit einer Zinsgarantie von 25 Jahren. Je weniger Barmittel eingesetzt werden können und je höher die monatliche Belastung im Verhältnis zum Einkommen ist, desto länger sollte die Zinsbindung sein – auch wenn dadurch höhere Zinsen fällig werden. Eine Finanzierung bis 90 Prozent des Kaufpreises würde bei der Postbank, die sich nicht zu den Preisbrechern zählt, mit einem Kredit der konzerneigenen DSL-Bank zurzeit lediglich vier Prozent effektiv kosten. Damit verbunden wäre eine Zinsgarantie von 20 Jahren – inklusive einer Sondertilgungsoption von mehr als drei Prozent sowie die Möglichkeit den Tilgungssatz zwei Mal zu verändern.

„Familien mit Kindern sollten primär an die Erziehungszeiten und Ausbildungskosten der Kinder achten und die Darlehensentschuldung etwas weniger verbissen angehen“, sagt Herbst. Selbst wenn bei Renteneintritt noch eine Restschuld von 20 Prozent des Objektwertes bestehen sollte, ließe sich die Schuld auch im Rentenalter innerhalb von 20 Jahren tilgen. Die lange Zinsbindung ist auch von Vorteil, weil bei einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren der Häuslebauer sein Darlehen ab dem elften Jahr ganz oder teilweise zurückzahlen kann, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Der Kreditnehmer hat genug Zeit, um sich eine günstige Anschlussfinanzierung zu sichern.
Trotz hoher Beleihung und der höheren Zinsen sollten Familien nicht zu viel Angst vor der Entschuldung haben. Im durchschnittlichen Kreditbeispiel der Postbank würde die aktuelle Rate die nächsten 20 Jahre konstant bleiben. Und Einkommenssteigerungen könnten mittels Sondertilgungen oder einer Anhebung der Tilgung für eine schnellere Rückzahlung genutzt werden.

Die Börsenhausse der vergangenen Jahre sorgt für Begehrlichkeiten. In den vergangenen fünf Jahren stieg der Dax von 4200 auf aktuell 9300 Punkte. Wer bei der Rally dabei war, erzielte trotz teilweise volatiler Kurse Traumrenditen, die weit oberhalb der Zinsen für einen Immobilienkredit lagen. Häuslebauer mit Erfahrung in der Wertpapieranlage und etwas Hang zum Risiko fragen sich also, warum sie das Geld nicht lieber anlegen sollten, um mit dem Gewinn das Darlehen schnell wieder ablösen zu können. Die Idee: Statt das Darlehen zu tilgen, zahlen die Immobilienbesitzer lieber in einen Investmentfonds ein. Diese Variante akzeptieren fast alle Banken, erwarten dabei aber entsprechende Bonität und Eigenmitteleinsatz, damit bei einem Börsencrash nicht die Finanzierung platzt.

Da viele Banken immer noch eine Tilgung mit einem Prozent akzeptieren, könnte der Investmentprofi eine Basistilgung mit der Bank vereinbaren und die mögliche höhere Tilgungsleistung in einen ETF oder aktiv gemanagten Fondssparplan einzahlen. Zusätzlich muss eine hohe Sondertilgungsoption vereinbart werden, um zwischenzeitliche Börsengewinne wieder zur Entschuldung einzusetzen.

Immobilien



Börsenprofis, die besonders mutig sind, können ein Darlehen mit variablen Zinsen vereinbaren. Hier besteht dann das doppelte Risiko: Die Möglichkeit von steigenden Zinsen gekoppelt mit potenziellen Verlusten im Fondssparplan.

Ob sich diese riskante Variante als eine optimale Finanzierung herausstellt, wissen Immobilienbesitzer erst in einigen Jahren. Zumindest ist in den nächsten Monaten nicht mit steigenden variablen Zinsen zu rechnen, aber auch nicht unbedingt mit ewig steigenden Börsenkursen wie in den letzten Jahren. Diese Bauherren mit Hang zur Spekulation brauchen also starke Nerven und möglichst noch Reserven in der Hinterhand, damit die Finanzierung langfristig aufgeht.

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