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Immobilien So wird das Gemeinschaftseigentum nicht zum Geldgrab

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Ärger bei Bestandsimmobilien 

Auch wer sich in eine bereits bestehende Eigentümergemeinschaft einkauft, hat Vorteile. Die Bausubstanz lässt sich besser beurteilen, weil es die Protokolle der jährlichen Eigentümerversammlungen gibt. Denn dort findet sich nicht nur, mit welchen technischen Problemen die Eigentümer bislang zu kämpfen hatten, sondern auch welche Rücklagen die Nachbarn für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bisher gebildet haben.

Ist die Summe hoch und das Haus in guter Verfassung, dürften die Folgekosten für einen Käufer in den kommenden Jahren überschaubar bleiben. Ist die Summe niedrig, das Haus aber schon älter als zehn Jahre – erfahrungsgemäß häufen sich dann die Reparaturen -, wird es kritisch.

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Das Essener Wahrzeichen, der Förderturm der ehemaligen Zeche und des heutigen Museums Zeche Zollverein Quelle: dpa
Das "U" auf dem Dach der Unions-Brauerei Quelle: dpa
Skyline von Düsseldorf im Winter Quelle: dpa
Bremer Marktplatz Quelle: dpa
Blick über den Rhein auf Köln Quelle: dpa
Menschen auf dem Schlossplatz in Stuttgart Quelle: dpa
Neues Rathaus in Hannover Quelle: dpa

Gerold Happ vom Vermieterverband Haus und Grund kennt die Rechtslage: „Akute Kosten müssen auch dann beglichen werden, wenn die vorhandenen Rücklagen nicht reichen. Dann sind alle Wohnungseigentümer nachschusspflichtig.“

Das alleine ist schon ärgerlich, weil die Nachbarn offensichtlich in den Jahren zuvor nicht bereit waren, die Rücklagen in ausreichender Höhe Monat für Monat anzusparen.

Richtig übel wird es aber, wenn einer der Miteigentümer angibt, er sei finanziell nicht in der Lage, sich an Handwerker-Rechnungen zu beteiligen.

So ist dann die Rechtslage: Die Handwerker können sich ihr Geld – je nach Vertrag – von jedem Einzeln holen oder sie adressieren die Eigentümergemeinschaft als Auftraggeber. Letzteres ist die Regel. Dann müssen die solventen Eigentümer den Anteil des notleidenden übernehmen. Ihnen bleibt nur, sich die Vorleistung notfalls auf dem Klageweg von dem Zahlungsverweigerer zurückzuholen. Einem nackten Mann lässt sich aber nicht in die Tasche fassen…

Happ rät deshalb: „Kaufinteressenten sollten sich über die Solvenz ihrer Miteigentümer ein Bild machen.“ Auch dafür sei der Blick aufs Rücklagenkonto der Gemeinschaft zwingend erforderlich. „Ohne die so genannte Beschlusssammlung, die die Entscheidungen über sämtliche Jahre beinhaltet, und die Kontostände einer Eigentümergemeinschaft eingesehen zu haben, sollte  niemand ernstlich den Kauf einer Immobilie erwägen.“    

Und auch wer all das aufs Genaueste prüft, darf nicht vergessen: Schon die Wände sind Gemeinschaftseigentum. Soll heißen: In einer Eigentumswohnung herrscht kein freier Wille. Für bauliche Veränderungen muss jeweils das Einverständnis der gesamten Gemeinschaft eingeholt werden. Sei es den Umbau einer tragenden Wand, neue Fenster, Markisen oder ein vergrößerter Balkon. Nicht einmal eine Schaukel auf eigene Kosten dürfen kinderliebe Eigentümer oder Mieter im Gemeinschaftsgarten aufstellen, wenn’s dem Nachbarn nicht passt. Denn: Die Schaukel muss aus Sicherheitsgründen fest mit dem Boden verankert werden und somit wird sie Teil der Gemeinschaftsanlage. Da fallen dann von der Gegenseite auch Argumente wie „Das mindert den Wert unserer Wohnung! Wenn Kaufinteressenten Kindergeschrei hören, schreckt sie das ab“.

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Viele Detailfragen regelt auch die Teilungserklärung der Wohnung, häufig gibt es noch Zusatzvereinbarungen, von denen ein argloser Käufer nichts weiß, wenn er nicht nachhakt. Beispielsweise zur Tierhaltung oder der Nutzung als Ferienimmobilie.

Auch die Umnutzung einer Immobilie von Wohn- zu Gewerbezwecken oder andersherum muss von der ganzen Hausgemeinschaft abgesegnet werden.

Das Leben in einer Eigentümergemeinschaft steckt eben voller Überraschungen.

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