Auch Bert Schneider* hat vor vielen Jahren in Magdeburg eine Zwei-Zimmer-Wohnung gekauft – als Absicherung fürs Alter. Die 55 Quadratmeter große Bleibe liegt am Stadtrand und ist derzeit vermietet. Immerhin 320 Euro bringt sie monatlich in die Kassen des Rentners. Nun überlegt Schneider, ob er die Wohnung nicht lieber verkaufen sollte. Mit dem Geld hofft er, mögliche Pflegekosten bezahlen zu können.
Landkreise mit dramatischem Bevölkerungsschwund
Bevölkerung 2011: 147.900 Einwohner
Nachfragerückgang nach Wohnflächen bis 20301: 23,5 Prozent
Leerstandsquote 2011: 7,8 Prozent
1Prognose bei konstanter Pro-Kopf-Wohnfläche
Quelle: IW Köln, 5.9.2013
Bevölkerung 2011: 96.700 Einwohner
Nachfragerückgang nach Wohnflächen bis 2030: 22,7 Prozent
Leerstandsquote 2011: 12,1 Prozent
Bevölkerung 2011: 37.000 Einwohner
Nachfragerückgang nach Wohnflächen bis 2030: 22,6 Prozent
Leerstandsquote 2011: 8,2 Prozent
Bevölkerung 2011: 205.500 Einwohner
Nachfragerückgang nach Wohnflächen bis 2030: 21,9 Prozent
Leerstandsquote 2011: 10,2 Prozent
Bevölkerung 2011: 172.100 Einwohner
Nachfragerückgang nach Wohnflächen bis 2030: 21,7 Prozent
Leerstandsquote 2011: 9,1 Prozent
Bevölkerung 2011: 117.900 Einwohner
Nachfragerückgang nach Wohnflächen bis 2030: 20,7 Prozent
Leerstandsquote 2011: 7,4 Prozent
Bevölkerung 2011: 86.000 Einwohner
Nachfragerückgang nach Wohnflächen bis 2030: 20,4 Prozent
Leerstandsquote 2011: 14,0 Prozent
Bevölkerung 2011: 110.200 Einwohner
Nachfragerückgang nach Wohnflächen bis 2030: 20,2 Prozent
Leerstandsquote 2011: 7,2 Prozent
Bevölkerung 2011: 189.700 Einwohner
Nachfragerückgang nach Wohnflächen bis 2030: 20,0 Prozent
Leerstandsquote 2011: 10,1 Prozent
Bevölkerung 2011: 113.300 Einwohner
Nachfragerückgang nach Wohnflächen bis 2030: 20,0 Prozent
Leerstandsquote 2011: 6,6 Prozent
Auch im Fall von Schneider ist der Wertverlust bereits immens. Durchschnittlich 1000 Euro pro Quadratmeter bekommen Verkäufer in Magdeburg laut einem Preisspiegel der Bausparkasse LBS. Gekauft hat Schneider für viel mehr. Trotzdem will er verkaufen. So kann zwar einerseits ein noch höherer Wertverlust verhindert werden. Allerdings entfallen auch die regelmäßigen Mieteinnahmen, welche durchaus ein Pfeiler der Altersvorsorge sein können.
Wie können Immobilienbesitzer trotz schlechterer Ausgangslage einen akzeptablen Preis erzielen? Oder sollten sie lieber Vermieter bleiben?
Steuerfragen beantworten
Zunächst gilt es zu klären, ob sich der Verkauf überhaupt lohnen kann. Zwar ist der Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie grundsätzlich steuerfrei. Allerdings müssen dafür gewisse Bedingungen erfüllt sein – wer diese nicht einhält, zahlt Einkommensteuer auf den Verkaufserlös.
Wird eine Immobilie weniger als zehn Jahre besessen, geht der Fiskus davon aus, dass es sich um ein Spekulationsobjekt handelt. Bei der Frist gelten klare Grenzen. Es gilt jeweils das Datum des Notarvertrags, nicht das Datum, an dem die Eigentümer die Wohnung übernommen haben. Wichtig ist diese Frist vor allem für Immobilienbesitzer, die ihr Objekt vermietet haben. Wer dagegen ausschließlich oder zumindest im Jahr vor dem Verkauf selber in dem Haus oder der Wohnung gelebt hat, muss sich keine Sorgen machen, diese Immobilien sind von der Steuerpflicht befreit.
Soweit die Regeln für private Immobilienverkäufer. Gewerbliche Verkäufer dagegen – wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien zeitnah nach dem Kauf wieder verkauft gilt beim Fiskus als gewerblich – zahlen Steuern auf ihren erzielten Wertzuwachs.
Auch die Mietsituation kann sich auf den Verkauf auswirken. „Ist die Wohnung vermietet, schmälert das in der Regel den Kaufpreis“, erklärt Scobel. Zwar sorgt der Mieter für Sicherheit. Andererseits sind dem neuen Eigentümer die Hände gebunden. Besteht ein alter Mietvertrag zu günstigen Konditionen für den Mieter, kann auch der neue Eigentümer da nicht einfach so dran rütteln.
*Name geändert
