Während Sparer angesichts der finanziellen Repression und des damit einhergehenden Niedrigzinsniveaus zurzeit Frust schieben, frohlockt die wachsende Schar der Häuslebauer: Die Finanzierung ist günstig wie selten und immer mehr Deutsche entscheiden sich für eigene vier Wände.
Die Vorteile von Geldgeschenken
Vor dem Hintergrund der guten Finanzierungskonditionen verwundert es nicht, dass sich mittlerweile auch diejenigen Bevölkerungsgruppen für den Erwerb eines Eigenheims interessieren, denen eine eigene Immobilie bislang schlicht und ergreifend zu teuer war: junge Erwachsene und junge Familien. Da aber selbst bei Niedrigstzinsen eine Komplettfinanzierung den finanziellen Spielraum dieser Gruppen über Jahre hinweg deutlich senken würde und zudem nicht sicher ist, dass die Zinsen derart niedrig bleiben, nehmen sie gern Hilfe in Anspruch.
Nicht selten greifen ihnen dabei die Eltern oder Großeltern unter die Arme und subventionieren den Immobilienkauf mit einer größeren Geldsumme. Es ist ja auch verführerisch: Geldgeschenke haben nicht nur den Vorteil, dass sie den Kauf der Immobilie erleichtern, sondern auch den, dass sie für eine höhere Bonität beim Beschenkten sorgen. So weit, so gut. Was viele aber nicht wissen: Auch bei Geldgeschenken von Mama und Papa oder anderen Mitgliedern der Familie gilt es einiges zu beachten.
Mit billigem Baugeld zum Eigenheim
Langfristige Baukredite mit festen Zinsen für 20 Jahre gibt es laut Stiftung Warentest derzeit für drei Prozent Zinsen. Durch die Kombination mit Riester-Förderung vergeben Bausparkassen Darlehen mit Effektivzinsen zwischen 3,0 und 3,6 Prozent - bei festen Zinsen und Kreditraten über die Laufzeit von 18 bis 30 Jahren. Auch wenn die Preise zuletzt angezogen haben, sind Immobilien zudem im Zehn-Jahres-Vergleich laut Statistischem Bundesamt noch vergleichsweise günstig.
Immobilien gelten nicht als Renditeknüller. Allerdings sind sie gerade in Krisenzeiten Verbraucherexperten zufolge eine solide Geldanlage. Der Wert einer Immobilie ist vergleichsweise sicher - vorausgesetzt, Preis, Qualität und Lage stimmen. In jedem Fall sollte ein Immobilienkauf gut überlegt sein.
Hier hilft nur ein Vergleich der verschiedenen Anbieter, wobei die Auswahl an Krediten laut Stiftung Warentest derzeit so groß wie nie ist. Bauherren und Käufer können dafür Vergleichsrechner im Internet nutzen. Auch Verbrauchermagazine und Zeitungen liefern immer aktuelle Zinskonditionen. Der Vergleich kann teils mehrere zehntausend Euro sparen.
Kredite für Häuser oder Wohnungen laufen meist über zehn, 20 oder 30 Jahre. Hierbei werden die Zinsen in aller Regel nur für einen begrenzten Zeitraum von mehreren Jahren festgelegt. Läuft diese sogenannte Zinsbindungsfrist beispielsweise nach zehn Jahren ab, verhandeln Bank und Kunde die Verlängerung des Darlehens. Der Bauherr kann dann auch umschulden und zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Verbraucher sollten mehrere Monate vor Auslaufen der Frist neue Angebote einholen. Wegen der historisch niedrigen Zinsen gibt es derzeit auch besonders günstige Anschlusskredite.
An sich werden feste monatliche Raten vereinbart. Baukredite geben meist aber auch das Recht auf Sondertilgung, das heißt die Rückzahlung von Geld zusätzlich zu den vereinbarten Raten. Auch kann ausgehandelt werden, dass der Bauherr die Raten anpassen kann, etwa wenn sich das Einkommen verändert.
Finanzexperten sehen ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Hauspreises als eine solide Basis an. Für ihre angebotenen Top-Zinsen wollen die Banken häufig allerdings 40 Prozent Eigenkapital sehen. Teils sind Banken auch bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren. Dafür verlangen sie aber oft happige Risikoaufschläge beim Zins.
Bei der staatlichen Förderbank KfW gibt es Darlehen etwa für den Kauf selbstgenutzten Wohneigentums, energieeffizientes Bauen und Sanieren oder auch für altersgerechtes Wohnen. Daneben zahlt der Staat die Wohnungsbauprämie von 8,8 Prozent beim Bausparen. Tilgungsraten von Krediten können zum Teil von der Steuer abgesetzt werden. Auch gibt es in Form des sogenannten Wohn-Riesterns staatliche Unterstützung für den Kauf selbstgenutzter Immobilien zur Altersvorsorge.
Risiken wie diese können mit verschiedenen Versicherungen ganz oder zumindest teilweise abgedeckt werden. So gibt es Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Lebensversicherungen oder Restschuld-Versicherungen, die jeweils unterschiedliche Wechselfälle abdecken. Verbraucher sollten sich vor Abschluss einer Police und eines Baudarlehens gut über einen Versicherungsschutz beraten lassen.
Warum der Schenkungsvertrag sinnvoll ist
Allein um dem Vorwurf des Gestaltungsmissbrauchs, den das Finanzamt später erheben könnte, vorzubeugen, sollten Schenker und Beschenkter eine größere Geldschenkung in einem so genannten Schenkungsvertrag festhalten. Grundsätzlich sollte der Zweck des Geschenks, die Finanzierung einer Immobilie, angegeben werden. Stephan Scharfenorth vom Baufinanzierungsportal baufi24.de rät allein schon aus dem Grund dazu, dass man so „böse Überraschungen“ vermeiden kann.
Scharfenorth weist darüber hinaus auf den zeitlichen Aspekt hin. Für den Fall, dass die Schenkung angekündigt wird, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen soll, rät er zu einem so genannten Schenkungsversprechen. Das diene zur Absicherung. „Wollen beispielsweise die Eltern ihre Kinder beim Erwerb von Wohneigentum unterstützen, so vergeht zwischen der Willensäußerung und der Umsetzung meist eine gewisse Zeit. Damit der Beschenkte dennoch die Sicherheit hat, zum Zeitpunkt X über den Geldbetrag für eine Immobilie zu verfügen, ist ein notarielles Schenkungsversprechen sinnvoll“, so Scharfenorth. Dadurch dass es notariell beurkundet wird, kann der Beschenkte das Versprechen im Fall der Nicht-Einhaltung einklagen. Das ist so im §518 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.
Scharfenorth erklärt zudem den Unterschied zwischen Geldgeschenk und Grundstücksgeschenk: „Wird beispielsweise ein Bauplatz verschenkt, so reicht ein Schenkungsvertrag nicht aus.“ Erst der Eintrag ins Grundbuch mache die Schenkung komplett.
Freibeträge für Enkel und Kinder
Zu berücksichtigen sind auch die steuerlichen Gesichtspunkte einer Schenkung. Diese unterliegt nämlich der Erbschaftsversteuerungspflicht. Hier gelten allerdings Freibeiträge. Für Kinder liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro, für Enkel bei 200.000 Euro. Diese Beträge sind zwar in der Regel bei durchschnittlichen Immobilien groß genug. Doch Scharfenorth weist darauf hin, dass Schenkungen mit diesem Freibetrag dann auch für zehn Jahre gültig sind: „Verstirbt der Schenker in dieser Zeit und vererbt er weitere Vermögensgegenstände an den Beschenkten, so kann dann durchaus eine Erbschaftssteuer anfallen.“
Wann Schenkungen endgültig sind
Da es auch in den besten Familien einmal Krach geben kann, sollten sich die Beteiligten zudem damit beschäftigen, in welchen Fällen die Schenkung wieder rückgängig gemacht werden kann. Das ist etwa dann möglich, wenn der Schenker verarmt und seine Schenkung wieder zurückfordert. Allerdings gilt auch hier eine Frist: „Liegt die Schenkung mehr als zehn Jahre zurück, so besteht kein Anspruch, den Vermögenswert zurückzuerhalten. Dann gelten Schenkungen als endgültig“, erläutert Stephan Scharfenorth. Bei einer Insolvenz privater oder betrieblicher Natur sehe die Frist anders aus, hier kann der Insolvenzverwalter Schenkungen bis zu vier Jahren zurückfordern, in Ausnahmefällen bis zu zehn Jahren.
Preisentwicklung bei Wohnimmobilien seit der Eurokrise
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1899 Euro*
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 24 Prozent
* Kriterien: Durchschnittsimmobilie, 30 Jahre alt, gepflegter Zustand
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1180 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 10 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1252 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 1 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1692 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 19 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2237 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 21 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1718 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 15 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1243 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 0 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2427 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 17 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2625 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 28 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2464 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 30 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1479 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 16 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1506 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 16 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1994 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 17 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1426 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 7 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 889 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 8 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1805 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 8 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1788 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 13 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 3692 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 33 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1827 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 22 Prozent
Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2346 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 15 Prozent
Umgekehrtes gilt nicht für den Fall, dass der Beschenkte verarmt und seine Immobilie verkaufen muss – dann kann der Schenker sein Geld nicht zurückfordern. Das ist nur möglich, wenn der Schenkungsvertrag eine entsprechende Klausel aufweist. Eine Klausel, die Scharfenorth aber auch für „unerlässlich“ hält.
Schenkungen anzufechten ist allerdings auch in anderen Fällen möglich, etwa bei sogenanntem groben Undank. Davon redet die Rechtsprechung unter anderem, wenn der Beschenkte den Schenker bedroht, ihn körperlich misshandelt oder ohne ersichtlichen Grund Strafanzeige gegen ihn stellt.
Scheidung als Anfechtungsgrund
Angesichts der historisch hohen Scheidungsrate in Deutschland sollten sich auch diejenigen, die ein Ehepaar beschenken wollen, gut informieren. So gibt es bei Scheidungen in einzelnen Fällen die Möglichkeit, eine Schenkung rückgängig zu machen. So geschehen im Jahr 2010. Damals entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Ehepaar, das seinem Schwiegersohn eine Summe von knapp 60.000 Euro überwiesen hatte, dieses Geld wieder zurückfordern konnte, nachdem sich der Schwiegersohn und die Tochter des Paares voneinander getrennt hatten.
Grundsätzlich wird deutlich, dass man eine ursprünglich gut gemeinte Aktion später auch einmal bereuen kann. Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich, dass sich beide Parteien – Schenker und Beschenkter – vor einer Schenkung davon überzeugen, ob sie wirklich schenken beziehungsweise beschenkt werden wollen. Zudem sollten sie für den Fall der Fälle die Schenkung schriftlich festhalten lassen, bei Bedarf auch vom Notar.