Nicht nur weil die Preise in den besseren Lagen noch einmal deutlich über diesen Durchschnittswerten liegen und das Angebot knapp ist, lohnt für Investoren der Blick in kleinere Städte oder weniger gefragte Quartiere. „Die Attraktivität der B-Städte und B-Lagen wird durch die negativen Auswirkungen der Mietpreisbremse in den A-Standorten begünstigt“, sagt Manfred Binsfeld von Feri. Weniger angespannte Mietmärkte könnten von den Plänen der Regierung verschont werden. „Für Investoren ergeben sich hier höhere Mietrenditen, stabilere Preisentwicklungen und demografische Chancen“, sagt Binsfeld. Bislang scheuten viele private Käufer solche Lagen, weil sich die Objekte meist wegen geringerer Nachfrage schlechter verkaufen lassen und die Märkte weniger transparent sind. „Investments in Klein- und Mittelstädte mit solider wirtschaftlicher Basis sind für Investoren interessanter als Metropolen“, hat aber Marcus Cieleback, Group Head of Research bei der Patrizia Immobilien ermittelt. Nach seiner Prognose sollen sich die Mietsteigerungen in den Metropolen bis zum Jahr 2017 abschwächen.
B-Städte würden Investoren hingegen Wachstumspotenzial bei begrenztem Risiko bieten: „Interessant sind hier insbesondere Städte mit positiver Bevölkerungsentwicklung, guter Infrastruktur in Verkehr und Bildung sowie mit einem Nachholbedarf im Wohnungsbau“, sagt Cieleback. „Aber auch schrumpfende Städte können im Neubausegment Potenzial bieten, wenn dem Markt qualitativ höherwertige Objekte fehlen.“ Viele Marktbeobachter stimmen ein ins Lob der Mittelzentren. „Meine klare Kaufempfehlung sind B-Städte und dort in Top-Lagen“, sagt Michael Kiefer, Chefanalyst bei ImmobilienScout24. Nach seiner Analyse ist dort die Gefahr von Überhitzung bei den Kaufpreisen deutlich geringer. Auch Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Asset-Managers Dr. Lübke & Kelber sieht B-Städte gute Chancen. „Attraktive Investments mit stabilen Renditen sind aktuell in allen größeren Städten und Universitätsstädten mit positiver demographischer Entwicklung möglich“, sagt Jacke. Auch Städte in der Nähe der Metropolen seien eine Alternative, etwa Darmstadt bei Frankfurt oder auch Leverkusen bei Köln. „Auch in Ostdeutschland gibt es gute Möglichkeiten“, sagt Jacke. „Dresden hat eine tolle Entwicklung gemacht“.
Marktunterschiede in Frankfurt und Düsseldorf
Vor dem Kauf sollten Kunden trotz großer Chancen immer genau hinsehen. Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher vom Kreditvermittler Dr. Klein erwartet ebenfalls Preissteigerungen in den B-Städten wie etwa Hannover und in den B-Lagen der Metropolen, wie zum Beispiel in den Berliner Quartieren Neukölln, Treptow oder Köpenick. In Hamburg empfiehlt er Sankt Pauli und das Schanzenviertel. Käufer sollten neben der Qualität des Objekts aber auch das Potenzial des Quartiers genau prüfen. „Bei der Lage haben zunehmend Stadtentwicklungswerte einen hohen Einfluss auf die Wertentwicklung“, sagt Gawarecki. „Deshalb ist es ratsam, sich über die demografische und wirtschaftliche Entwicklung der Region und über die kommunalen Infrastrukturpläne zu informieren“. Trotz der Bevorzugung mittelgroßer Städte sollten Käufer Metropolen nicht abschreiben. „Die Renditen sind zwar niedriger als in Mittelstädten, aber immer noch deutlich höher als bei anderen mögliche Anlageprodukte wie Sparbuch oder Bundesanleihen“, sagt Jacke. Zudem gibt es auch in großen Städten immer wieder Schnäppchen.
Wer genau hinsieht findet je nach Teilmarkt unterschiedliche Risiken. „Frankfurt am Main weist im Neubaumarkt die größten Abweichungen von der durchschnittlichen Mietpreisentwicklung auf“, sagt Cieleback. Für Investoren bedeuten schwer kalkulierbare Mieten ein Risiko. Gänzlich anders tickt der Markt dagegen in Düsseldorf, wo die Neubau-Mieten nur geringfügig von der Durchschnittsmiete abweichen und leichter kalkulierbar sind. „Im Bestandsmarkt ist Berlin der Standort mit dem höchsten Risiko und Hamburg der risikoärmste Markt“, sagt Cieleback. Trotz allem Boomgeschrei bleibt jede Immobilie eben ein individuelles Investment, das in einem differenzierten Markt nach vielen Segmenten wie Neubau oder Bestand, Haus oder Wohnung, Eigenheim oder Zinshaus, A- oder B-Lage sowie vielen anderen Kriterien taxiert wird.
