Das Interview mit Michel Sawall, Immobilien-Berater und Eigentümer der Berliner Agentur Sawall Immobilien sowie stellvertretender Regionalvorsitzender des Immobilienverbandes Berlin-Brandenburg, erschien erstmals im Januar 2020 bei der WirtschaftsWoche.
WirtschaftsWoche: Die anhaltenden Nullzinsen treiben immer mehr Menschen zum Immobilienkauf. Werden die Käufer leichtsinniger?
Michel Sawall: Die niedrigen Zinsen sorgen dafür, dass Kaufentscheidungen leichter gefällt werden. Ich würde trotzdem nicht sagen, dass die Menschen in Bezug auf die Finanzierung leichtsinniger geworden sind. Wohl aber in Bezug auf das knappe Angebot. Wer schon drei, vier Mal bei seiner Wunschimmobilie nicht zum Zug gekommen ist, der wird das nächste Mal schnell bei einer Immobilie zusagen. Vielleicht auch zu schnell.
Was sollten Immobilienkäufer stattdessen vor der Entscheidung beachten?
Die Unterlagen sollten sorgfältig geprüft werden. Dazu gehört auch, ins Grundbuch zu schauen. Gibt es dort irgendetwas, das den Verkauf stören könnte? Entspricht der Kaufpreis dem Wert der Immobilie? Gibt es Bauvorhaben oder Nachbarschaftsrechte, die wiederum das Bauvorhaben behindern?
Mir ist zum Beispiel von einem Grundstück am Wannsee bekannt, dass im Grundbuch eine sogenannte „Grundgerechtigkeit“ zugunsten anderer Grundstücke eingetragen war. Diese gewährleistete, dass die Sicht von diesen anderen Grundstücken auf den Wannsee unverbaubar blieb. Der Kaufinteressent wollte dort aber freilich ein Haus bauen. Und so musste er aufwändige Verhandlungen mit allen Eigentümern führen, um diese dazu zu bewegen, auf dieses fast 100 Jahre alte Recht zu verzichten.
Was ist mit Eigentumswohnungen?
Bei Eigentumswohnungen sollte man sich unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlung anschauen, damit man nachher keine bösen Überraschungen erlebt. Sind genug Rückstellungen gebildet? Sind Renovierungen oder Sanierungen geplant? Es gibt Eigentümergemeinschaften mit hohen Rücklagen, da muss man sich keine Sorgen machen. Da ist viel angespart. Es gibt aber auch solche, die Spitz auf Knopf kalkulieren und nichts ansparen. Wenn dann etwa das Dach saniert werden muss, kann das für die Wohnungseigentümer sehr teuer werden. Die müssen dann die gesamten Kosten auf einmal aus eigener Tasche aufbringen. Auch die Teilungserklärung gilt es zu überprüfen, da auch hier diverse Fallstricke lauern können.
Ein Beispiel aus der Praxis: Wir hatten eine Wohnung zum Verkauf, zu der laut Eigentümeraussage eine Garage gehörte. Aus Sicht des Verkäufers stimmte dies auch. Allerdings hatte der Notar seinerzeit bei der Teilungserklärung lediglich ein persönliches (an den Eigentümer geknüpftes) und kein dingliches (an die Immobilie geknüpftes) Nutzungsrecht verbrieft. Was im Ergebnis bedeutet, dass beim Verkauf der Immobilie die Garage an die Eigentümergemeinschaft zurückfällt.
Welche Fehler passieren bei der Finanzierung?
Einige Käufer wählen eine zu kurze Zinsbindung und eine zu niedrige Tilgung. Dabei sollte man grundsätzlich in der heutigen Zeit einen möglichst hohen Tilgungsanteil festschreiben und im besten Fall auch Sondertilgungsmöglichkeiten. Am Ende der Zinsbindung könnte die Situation deutlich weniger komfortabel sein als heute, mit Zinsen bei drei, vier oder mehr Prozent. Bei einer knappen Haushaltskalkulation kommt man da sehr schnell in Schwierigkeiten.
Viele Menschen können schlecht einschätzen, was passieren könnte, wenn nach zehn Jahren ihre Zinsbindung ausläuft. Wer heute seinen ersten Kredit aufnimmt, kennt oft gar nichts anderes als die extrem niedrigen Zinsen. Dem fehlt die Erfahrung, sich überhaupt höhere Zinsen vorzustellen.
Gibt es noch andere Fallen, die vor allem Immobilien-Neulinge betreffen?
Ja, etwa, dass bei zu vielen Banken Kreditanfragen gestellt werden. Kreditanfragen werden zwölf Monate in der Bonitätsakte gespeichert. Sind in der Akte mehrere Anträge gespeichert, könnte eine angefragte Bank annehmen, dass der Kaufinteressent von den anderen Banken bereits abgelehnt wurde und daher wohl kein zuverlässiger Kreditnehmer ist. Das kann dann zu einer Ablehnung des gewünschten Kredits führen. Das andere Extrem ist, dass die Menschen sich zu sehr auf die Hausbank verlassen und Geld verschenken, indem sie nicht einmal ein zweites Angebot einholen. Das war früher aber deutlich häufiger der Fall als heute.
Kreditanfragen müssen dabei von Konditionenanfragen unterschieden werden. Bei einer Kreditanfrage geht es um die Entscheidung, ob die Bank bereit ist, dem Kaufinteressenten tatsächlich einen Kredit anzubieten. Konditionsanfragen klären lediglich, zu welchen Zinssätzen die Bank grundsätzlich einen Kredit vergeben würde. Sie sind anonym und können daher quasi grenzenlos gestellt werden.
Haben Käufer Probleme, ihre eigenen finanziellen Verhältnisse realistisch einzuschätzen?
Was oft nicht berücksichtigt wird, ist, was noch zum eigentlichen Kaufpreis hinzukommt. Neben den Notarkosten, Maklerprovision und der Grunderwerbsteuer kommt dann noch das Thema Möblierung, der Garten und andere Ausgaben hinzu. Auch die laufenden Kosten werden manchmal zu niedrig angesetzt, wie Versicherung und Betriebskosten oder spätere Ausgaben für Instandhaltung. Die werden von Immobilienkäufern gern wohlwollend angesetzt – oft zu wohlwollend.
Sie sind seit mehr als 20 Jahren als Immobilien-Berater tätig. Was hat sich in dieser Zeit geändert?
Der Markt hat sich einmal komplett gedreht. Vor 20 Jahren hatten wir einen Käufermarkt, in dem der Käufer sehr wählerisch sein konnte. Die haben zum Teil Wohnungen abgelehnt, weil sie das Rauschen der Autobahn hören würden, dabei war die mehrere Kilometer entfernt. Heute laufen teilweise selbst Wohnungen an den lautesten Straßen wie geschnitten Brot.
Hat sich geändert, wer Immobilien kauft?
Die typischen Käufer sind relativ jung, zwischen 30 bis 40 Jahre alt, viele junge Familien. Spätestens, wenn die Schule losgeht, wollen viele raus aus der Innenstadt in grünere Bezirke und in die umliegenden Gemeinden. Das war aber auch schon früher so. Umgekehrt ziehen viele ältere Menschen gerne wieder rein in die Stadt, wenn die Kinder aus dem Haus sind. Wenn das Haus zu groß und der Garten zu anstrengend wird, oder sie wieder mehr Kultur und Kneipenszene suchen. Das gibt es sicherlich häufiger als früher. Senioren sind heute deutlich mobiler und flexibler als noch vor 20 Jahren.
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