Immobilien Bezahlbarer Wohnraum wird zum Glücksfall

Mieten in deutschen Großstädten werden unbezahlbar. Welchen Anteil des Einkommens die Miete frisst und ob der Immobilienkauf aufgrund der niedrigen Kreditzinsen eine Alternative ist.

Mieten in Großstädten werden unbezahlbar. Quelle: dpa

Viele Haushalte, vor allem Familien, finden keinen bezahlbaren Wohnraum mehr. In den zehn größten deutschen Städten, von Berlin bis Bremen, sind oft überdurchschnittliche Einkommen nötig, um sich das Wohnen vor Ort leisten zu können. Das zeigt eine detaillierte Auswertung der WirtschaftsWoche auf Basis von Daten des Marktforschers empirica-systeme.

Damit eine 80-Quadratmeter-Wohnung zur Durchschnittsmiete des jeweiligen Postleitzahl-Bereichs bezahlbar bleibt, müssten Haushalte im Schnitt das 1,5-fache lokale Einkommen erzielen. Nur dann würde ihr durchschnittliches Pro-Kopf-Nettoeinkommen inklusive eventueller staatlicher Zuschüsse reichen, damit sie nicht mehr als 30 Prozent davon für die Miete aufbringen.

30 Prozent gelten als noch tragbare Belastung. Besonders schwer erschwinglich sind Mietwohnungen in Frankfurt, wo im Schnitt das 1,9-fache lokale Einkommen nötig wäre. Im zwar teureren aber auch einkommensstärkeren München liegt der Wert bei 1,7. Für Geringverdiener, aber auch Normalverdiener-Familien, in denen nicht beide Elternteile Vollzeit arbeiten, wird eine bezahlbare Wohnung so zum Glücksfall.

Wohnen in Großstädten wird teuer
Das Wohnen in Deutschlands Großstädten wird offenbar immer teurer. In sieben großen Städten, von Berlin bis Stuttgart, sind die Preise für Eigentumswohnungen binnen fünf Jahren um mehr als 40 Prozent gestiegen – bei den Mieten sind es 25 Prozent. Deshalb klagen viele Familien, dass sie sich das Wohnen in der Stadt kaum noch leisten können. Über 20 Jahre gesehen sind die Mieten dagegen langsamer als die Verbraucherpreise gestiegen. Unter der Frage „Was macht das Wohnen in den Städten so teuer?“ hat die DZ Bank in einer Research-Publikation die Gründe zusammengestellt. Dabei wurde der Preisanstieg der vergangenen 20 Jahre analysiert. Quelle: DZ Bank Quelle: dpa
Ein Grund für steigende Mieten ist das vielerorts knappe Wohnungsangebot. Lange Zeit hielt der Neubau nicht Schritt mit der steigenden Bevölkerung. Die Mieten in Berlin legten von 2010 bis 2015 (jeweils auf das erste Quartal gerechnet) um 32 Prozent zu – der stärkste Anstieg im Vergleich zu anderen Metropolen. Die Mieten stiegen demnach auf 8,20 Euro je Quadratmeter (Wiedervermietung) und die Erstbezugsmiete auf 11,30 Euro je Quadratmeter. Dennoch wohnt man in der Bundeshauptstadt noch vergleichsweise günstig. Der überproportionale Mietanstieg ist hier auf ein niedriges Ausgangsniveau (1994) zurückzuführen. Mehr als 80 Prozent der Haushalte wohnen in Berlin zur Miete. Quelle: dpa
Es ist nicht verwunderlich, dass in der bevölkerungsreichsten Stadt von Nordrhein-Westfalen Wohnungsknappheit herrscht. Umso teurer werden auch die Mietkosten. Die Mieten in Köln legten um 16 Prozent in den vergangenen fünf Jahren zu. Bei der Wiedervermietung müssen Mieter 9,20 Euro je Quadratmeter zahlen, bei der Erstbezugsmiete sogar 11,40 Euro. Seit der Jahrtausendwende hat sich die Wohnpräferenz stark gewandelt. Zog es die Menschen 1990 an den Stadtrand, wollen die meisten heute in der Stadt leben. Quelle: dpa
Die Politik hat zum 1. Juni die Mietpreisbremse eingeführt, die das Wohnen in der Stadt wieder erschwinglich machen soll. Doch es sind nicht nur die Mieten gestiegen, sondern auch die Ansprüche der Mieter. So wünschen sie sich immer größere Wohnungen. Das treibt natürlich die Wohnungskosten in die Höhe. Bei einer Wiedervermietung kostet ein Quadratmeter in Düsseldorf 9,30 Euro. Bei einem Erstbezug muss der Mieter mit 11,40 Euro tiefer in die Tasche greifen. Insgesamt legten die Mieten von 2010 bis 2015 um 23 Prozent zu. Quelle: dpa
Deutlich verteuert haben sich auch die Nebenkosten des Wohnens, etwa für Strom und Heizung. Zudem hat der Staat das Wohnen über steigende Steuern und verschärfte Bauvorschriften verteuert. Diese Vorgaben gelten zwar bundesweit, belasten aber stärker die Stadtbewohner. In Stuttgart sind die Mieten in fünf Jahren um 22 Prozent gestiegen. Mit zehn Euro je Quadratmeter müssen Mieter bei einer Wiedervermietung einer Wohnung rechnen. Hier ist der Unterschied bei einem Erstbezug nicht so groß: Der Quadratmeter kostet 11,40 Euro. Quelle: dpa
Die Situation an den Wohnungsmärkten der Großstädte ist ein normaler Trend. Im Vergleich mit ausländischen Metropolen sind die Großstadtmieten hierzulande sogar eher niedrig. Dennoch sind gute und günstige Wohnungen in Hamburg Mangelware und entsprechend begehrt. 13,10 Euro kostet ein Quadratmeter einer Neubauwohnung, 10,10 Euro bei einer Wiedervermietung. Der Neubau, in Hamburg zum Beispiel, hat wieder angezogen. Quelle: dpa
Der Anteil der leerstehenden marktaktiven Wohnungen ist zuletzt (2013) knapp drei Prozent gesunken. So sind in Hamburg (0,7 Prozent) und Frankfurt (0,7 Prozent) am Wohnungsmarkt fast keine Wohnungen mehr verfügbar. Das wird sich auch in naher Zukunft nicht ändern: Denn die über Jahre entstandene Bedarfslücke lässt sich nicht so schnell schließen. Wohnungen in den Ballungsräumen werden auch weiterhin ein knappes Gut bleiben. 11,40 Euro kostet ein Quadratmeter bei einer Wiedervermietung, 13,30 Euro bei einem Erstbezug. Insgesamt sind die Mieten um 26 Prozent gestiegen. Quelle: dpa
Am teuersten ist der Quadratmeter in einem Neubau in München: Stolze 15,50 Euro kostet der Quadratmeter. Zwei Euro weniger ist es bei einer Wiedervermietung – die Preise legten von 2010 bis 2015 um 23 Prozent zu. Die Mieten in Deutschlands Großstädten werden weiter in die Höhe schießen. Weil zuletzt aber mehr gebaut wurde, könnte die Dynamik des Anstiegs etwas nachlassen. Nichtsdestotrotz dürften geräumige und zugleich günstige Wohnungen in den Metropolen der Vergangenheit angehören – oder glückliche Ausnahmen sein. Quelle: dpa

Der Kauf einer Wohnung ist selten eine Alternative, trotz der niedrigen Kreditzinsen. Selbst wenn ein Haushalt 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten, etwa Notarkosten und Grunderwerbsteuer, selbst aufbringen kann, wäre der Kauf nur in Bremen, Essen und Dortmund einigermaßen zu stemmen. Dann würden dort – bereits großzügig bemessene - 40 Prozent des lokal pro Kopf verfügbaren Einkommens reichen, um die laufende Belastung aus Kreditraten und den von Eigentümern zusätzlich zu tragenden Betriebskosten (Hausgeld) zu stemmen. In Hamburg, Berlin, München und Frankfurt müsste ein Haushalt fast zwei Mal das lokale Pro-Kopf-Einkommen erzielen, damit der Wohnungskauf unter den getroffenen Annahmen bezahlbar bleibt. Der Kredit würde dabei in 30 Jahren voll getilgt.

Wo Eigentumswohnungen am teuersten sind
Ingolstadt Quelle: dpa
Freiburg Quelle: Fotolia
Landkreis Ebersberg Quelle: dpa
Fürstenfeldbruck Quelle: REUTERS
Dachau Quelle: Fotolia
Landkreis Miesbach Quelle: AP
Landkreis Nordfriesland Quelle: dpa
Landkreis Starnberg Quelle: dpa
München Quelle: obs

Erst wenn man ohne jegliche Tilgung rechnet - was für viele wenig realistisch ist, weil Banken allenfalls vermögenden Kunden eine solche Finanzierung geben - und mit einem nur für zehn Jahre fixen Zins, wäre der Kauf in allen Top-10-Städten zu stemmen. Einzig in München wäre dann noch das 1,2-fache lokale Durchschnittseinkommen nötig, damit die laufenden Wohnausgaben nicht mehr als 40 Prozent davon ausmachen. In den anderen Städten würde schon das 0,6- bis 0,8-fache lokale Pro-Kopf-Einkommen reichen. Doch vor allem Geringverdiener würden sich mit solch einer Finanzierung auf den besten Weg in die Schuldenfalle begeben. Nach zehn Jahren wäre ihr Kredit so hoch wie zu Beginn und bei dann eventuell höheren Zinsen wäre dieser schnell nicht mehr zu schultern.

So bleibt nur der frustrierende Befund: Viele Haushalte müssen entweder massive Abstriche bei der Wohnqualität machen oder umziehen, in günstigere Städte im Umfeld (wie Augsburg statt München, Krefeld statt Düsseldorf) oder preiswertere Lagen im Umland.

© Handelsblatt GmbH – Alle Rechte vorbehalten. Nutzungsrechte erwerben?
Zur Startseite
-0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%21%22%23%24%25%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%42%43%44%45%46%47%48%49%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%79%80%81%82%83%84%85%86%87%88%89%90%91%92%93%94%95%96%97%98%99%100%