Die Doppelhaushälfte in einem Duisburger Vorort dürfte wohl viele Interessenten anziehen. Mit 130 Quadratmetern Wohnfläche und einer Grundstücksgröße von 225 Quadratmetern, so die Angaben auf einem Immobilienportal, hätten die Eigentümer in spe ausreichend Platz. Kostenpunkt: Etwa 520.000 Euro, inklusive Kaufnebenkosten.
Für den Traum vom Eigenheim müsste die Familie tief in die Tasche greifen. Wenn sie 120.000 Euro an Eigenkapital einbringt und bei einem Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung – von zum Beispiel einem Prozent – drei Prozent im Jahr tilgt, läge die Rate bei monatlich 1.333 Euro. Oben drauf kämen noch Nebenkosten, beispielsweise für die Heizung, Müllabfuhr und Versicherungen.
Der Traum von den eigenen vier Wänden kostet viel Geld. Die Preise für Wohnimmobilien kennen seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. Hinzu kommt, dass die Bauzinsen derzeit ansteigen und einen Kredit teurer machen. Und trotzdem, die Sehnsucht der Deutschen nach einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung hält an. Selbst Horrorhäuser finden noch einen Käufer.
Ohne das Fremdkapital von Banken könnten sich die meisten Käufer keine Immobilie leisten. Manche Banken schauen bei der Kreditvergabe zwar im Zuge der Coronakrise strenger auf die Bonität der Kaufinteressenten. Doch Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen: Die Kreditparty der Banken ist keineswegs vorbei, die Geldschleusen sind für Privatkunden weiter offen – und das, obwohl die Folgen der Pandemie auf den Arbeitsmarkt noch gar nicht vollends abzusehen sind.
Nur in zwei Kalenderwochen in diesem Jahr haben die Banken bislang weniger neue Hypothekenkredite vergeben als 2020. Zuletzt nahm die Zahl der Hypothekenverträge um vier Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu. Anfang Mai lag das Plus sogar bei 20 Prozent. Und das trotz Corona.
Günter Vornholz, Immobilienökonom an der EBZ Business School, beobachtet diese Entwicklung mit Sorge. „Dass die Banken so viele Kredite bewilligen, ist nicht zu verantworten“, sagt er. Denn Banken und Käufer ignorierten, dass sich die finanzielle Situation der Kreditnehmer in einigen Jahren verschlechtern könnte. „Spätestens bei der Anschlussfinanzierung wird für viele Käufer das böse Erwachen kommen,“ sagt er.
Das Ende der Zinsbindung nach zehn oder 15 Jahren könnte dann nämlich den relativ günstigen Kredit zum finanziellen Ballast werden lassen. Marktbeobachter gehen schon jetzt davon aus, dass die Zinsen weiter steigen, wenn auch auf noch niedrigem Niveau. Ob und wann größere Zinssprünge eintreten, lässt sich aktuell noch nicht prognostizieren. Was bei Forward-Krediten zu beachten ist, mit denen Eigentümer sich vorab einen günstigen Zins für den Anschlusskredit sichern, haben wir hier beschrieben.
Käufer riskieren finanzielles Desaster
Wenn ein Zinsanstieg ohne Vorsorge eintritt, verteuern sich die Kredite kräftig. Ein Beispiel: Steigen die Zinsen auf drei Prozent, müssten die Besitzer der Duisburger Doppelhaushälfte nach Ende ihrer Zinsbindung schon 1790 Euro zahlen – also 457 Euro mehr als aktuell. Haben sich die finanziellen Rahmenbedingungen – beispielsweise durch Familienplanung oder Jobwechsel – geändert, stoßen die Käufer schnell an ihre Grenzen. Sie laufen Gefahr, ihre Finanzierung nicht mehr stemmen zu können. Gerade Käufer, die eine Vollfinanzierung abgeschlossen haben, könnten Schwierigkeiten bekommen.
Ein Problem außerdem: Nach Ende der Zinsbindung haben viele Immobilienbesitzer noch eine hohe Restschuld, weil sie wenig getilgt haben. Die ING zum Beispiel offeriert Kredite mit einem Tilgungssatz von bloß einem Prozent. Zum Vergleich: Im Durchschnitt zahlen die Deutschen 3,3 Prozent ihres Darlehens pro Jahr zurück, wie Daten des Kreditvermittlers Interhyp zeigen. Die niedrige Rate im Hier und Jetzt zahlen Häuslebauer mit der Gefahr, bei der Anschlussfinanzierung ein finanzielles Desaster zu erleben.
Für den Immobilienexperten Vornholz ist daher klar: „Die Banken sollten bei der Kreditvergabe vorsichtiger sein.“ Nicht jeder Käufer schaffe es, langfristig die Kosten fürs Eigenheim zu stemmen. Diese müssten geschützt werden. Gleichzeitig seien die Käufer auch selbst dafür verantwortlich, die eigenen Finanzen im Blick zu haben – und nicht auf Biegen und Brechen einen Kredit abzuschließen.
Die Hürden für die Kreditvergabe müssten höher sein, betont Vornholz. Um dem entgegenzuwirken, könnten die Banken höhere Eigenkapitalquoten einfordern, einen bestimmten Tilgungssatz vorschreiben oder die berufliche Situation stärker einpreisen. Aber: „Die Banken befinden sich hier in einem Dilemma“, führt der Immobilienexperte aus. „Sie müssen sich entscheiden, ob sie Geschäfte machen oder ihre Kunden ordentlich beraten wollen.“ Und zu Zweiterem gehöre es nun mal auch, einen Kreditantrag abzuweisen.
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