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Immobilien Das sind die günstigsten Baugeld-Anbieter

Schon kleine Zinsabschläge können bei der Baufinanzierung für großes Sparpotenzial sorgen. Ein Vergleich zeigt jetzt, wer konstant niedrige Zinsen anbietet. Mit welchen Kreditstrategien Immobilienbesitzer profitieren.

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So fördert der Staat Immobilienbesitzer
KfW-Darlehen beanspruchenDer Bund fördert Bauherren mit der KfW-Förderbank über zinsgünstige Kredite. Bedingung, um am KfW-Wohnungseigentumsprogramm teilzunehmen. Jeder, der eine Immobilie kauft, baut oder modernisiert, muss dort auch selbst einziehen. Quelle: dpa
KfW-Programme kombinierenAußer für  Wohneigentum generell bietet die KfW auch Programme für „Energieffizientes Bauen“, „Erneuerbare Energien“,  „Energieeffizientes Sanieren“ und „Altersgerecht umbauen“. Der Vorteil: All die Förderprogramme lassen sich bunt kombinieren. Quelle: dapd
Schnell seinFür alle KfW-Förderprogramme gilt: Gefördert wird nur, wenn der Antrag vor Baubeginn oder Kaufvertrag eingereicht wurde. Quelle: dpa
Landesmittel nutzenAußer dem Bund fördern auch alle Länder Wohneigentum bis auf Berlin. Die Förderhöhe und Bedingungen fallen jedoch regional sehr unterschiedlich aus. Bremen und Mecklenburg-Vorpommern haben ihre Förderungen etwa sehr stark reglementiert. So kommen hier beispielsweise Immobilienbesitzer bei Kauf oder Modernisierung eines Altbaus in bestimmten Gegenden in den Fördergenuss. Großzügiger sind hierbei Bayern, Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg. Quelle: dpa
Städte fördern gerne junge BauherrenViele Städte wollen Familien anlocken und lassen sich daher für junge Bauherren einige Schmankerl einfallen: Zinsgünstige Kredite, bevorzugte Baulandvergabe, Zuschusszahlungen pro Kind und kostenlose Kindergartenplätze gehören zu den Angeboten, die manche Kommunen anbieten. Ob und welche Förderung sie genau bereit haben, variiert von Ort zu Ort. Quelle: obs
Wohn-RiesternDer Staat fördert Eigenheime auch über die Eigenheimrente, auch „Wohn-Riester“ genannt. Der Unterschied zu anderen Riesterverträgen: Die Riesterförderung fließt nicht in die Rentenversicherung, um Vermögen anzuhäufen, sondern in die Tilgung der Immobilienfinanzierung. Quelle: dpa
Handwerkerkosten absetzenAn Häusern gibt es viel zu tun: Der Staat greift den Besitzern unter die Arme, indem sie jährlich bis zu  1.200 Euro an Handwerkerkosten  von der Steuer absetzen können. Wichtig: Die Rechnungen müssen per Banküberweisung bezahlt werden. Quelle: dpa

18.00 Uhr Hotel Jumeirah in Frankfurt. Der Zuschauerraum des Ballsaals ist gut gefüllt. Auf 364 Quadratmetern hat sich die Creme de la Creme der deutschen Baufinanzierungsszene unter Kristalllüstern versammelt. Auf der Gästeliste stehen Vorstände von Banken, Versicherern und Vermittlern, etwa Lars Stoy, Vorstandsvorsitzender der Bausparkasse BHW, Ronald Slabke, Gründer des Vermittlers Dr.Klein, Peter Haueisen, Leiter Baufinanzierung der Allianz oder Bernhard Heinlein, Vorstand der Münchener Hypothekenbank. Das Ziel des Abends: Deutschlands günstigster Baugeld-Anbieter soll gekürt werden.

Auf der Bühne präsentiert Max Herbst die Sieger. Herbst gilt als einer der prominentesten Baugeld- Experten Deutschlands, seine FMH Finanzberatung erstellt bereits seit den Achtzigerjahren Zinsvergleiche. Zwölf Sieger zeichnet die FMH in diesem Jahr aus, sortiert nach bundesweiten und regionalen Anbietern sowie Vermittlern. Gekürt werden Baugeldanbieter, die für verschiedene Beleihungen im vergangenen Jahr die durchschnittlich niedrigsten Zinsen verlangt haben.

Warum sollte ich einen Bausparvertrag abschließen?

Die Ergebnisse zeigen, wo Kunden eine gute Chance haben, konstant günstige Kredite zu ergattern. Besonders niedrige Zinsen bieten in diesem Vergleich regionale Banken, die wegen der gering verzinsten Kundeneinlagen die günstigsten Hypothekenzinsen bieten.(siehe „Die Gewinner auf einen Blick“). „Kreditnehmer sollten nicht nur bei den überregionalen Marktführern ein Angebot einholen, sondern im eigenen Interesse mal bei den PSD Banken und anderen regionalen Banken reinschauen“, sagt Herbst.

Wann sollte man keinen Bausparvertrag abschließen?

Ein Überraschungssieger ist die Allianz. Der Versicherer ist schon länger erfolgreich im Baufi-Geschäft, dass in Zeiten niedriger Anleihezinsen für Versicherer immer wichtiger wird. Bei langen Zinsbindungen von 15 Jahren war die Allianz sowohl bei niedrigen wie auch bei hohen Beleihungen besser als die mehr als 70 untersuchten Banken und Versicherer.

Weiteres interessantes Ergebnis des Vergleichs: Bei den bundesweiten Anbietern waren die Vermittler durchweg günstiger als Banken und Versicherer. Der Wettbewerb der Vermittler ist hart, bei den Top-Drei-Vermittlern entscheidet auf Jahressicht die dritte Nachkommastelle über den Sieger. Die ING-DiBa-Schwester Interhyp schaffte es zweimal knapp bei Zinsbindungen von zehn Jahren sowohl bei niedrigen wie auch bei hohen Beleihungen auf Platz eins. Einen Sonderpreis erhielt Europace, die eine Plattform betreibt, auf der die Banken ihre Modalitäten und Zusagekriterien einstellen können. So können Banken schnell und einfach Darlehen auch von fremden Instituten anbieten. Niedrige Zinsen sind aber nicht alles im Baufinanzierungsgeschäft. Nur wenn die Finanzierung zum Lebensentwurf passt, ist ein Kredit wirklich preiswert.

Kredite für Aufsteiger

Was Banken bei der Hausfinanzierung wichtig ist
Haushaltsplan Quelle: FM2 - Fotolia
Gefülltes Portemmonaie Quelle: Klaus Eppele - Fotolia
Mann am Schreibtisch Quelle: detailblick - Fotolia
Holzhaus Quelle: Svenni - Fotolia
VorhabenImmobilien als Kapitalanlage (Gewerbeimmobilien, Mietshäuser) werden nicht von allen Banken finanzier. Häuser in den ländlichen Gegenden der neuen Bundesländer können ebenfalls aufgrund der schlechten Zukunftsaussichten durch das Raster der Bank fallen. Quelle: dpa
Verfallene Häuser Quelle: dapd
Neubau Quelle: obs

Immobilienkäufer mit Karriereambitionen sollten ihre Kredite der persönlichen Lebensplanung anpassen können. Dazu zählt, dass Umzüge und Wechsel des Arbeitgebers trotz Immobilienkauf möglich sind. Außerdem sind höhere Geldbeträge mit dem steigenden Gehalt in Zukunft zu erwarten. Manager mit Aufstiegspotenzial benötigen daher volle Flexibilität. „Wichtig ist vor allem eine möglichst hohe Option zur Sondertilgung“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung. So können Manger schwer kalkulierbare Bonusleistungen oder Abfindungen beim Ausscheiden für die Tilgung nutzen. „Besonders günstig sind aktuell Darlehen mit veränderbaren Zinssätzen, die sich jederzeit komplett tilgen lassen“, sagt Herbst.

Diese Zinsangebote sind in der Regel an den Euribor gekoppelt. Finanzexperten erwarten in den nächsten Monaten, dass der Referenzzinssatz relativ stabil unter der Marke von 0,5 Prozent verweilen dürfte. „Weil der Zinssatz für Darlehen mit veränderlichen Zinsen meist an den Euribor gekoppelt ist und dieser sich die meiste Zeit am EZB-Leitzins orientiert, ist die Gefahr von rasant steigenden Zinssätzen zurzeit begrenzt“, sagt Wolfgang Sinn, CEO von Creditweb Deutschland in Wiesbaden. Man kann auch bei Anzeichen von steigenden Zinsen problemlos auf Darlehen mit Festzinsgarantie umsteigen. Flexible Darlehen gibt es bereits zu Zinssätzen ab 1,75 Prozent.

So funktioniert Bausparen

Nicht jeder hat aber permanent die Zinskurven im Blick. Wenn die Zinsen steigen und der Wechsel in ein Darlehen mit fixer Zinsbindung zu spät erfolgt, drohen aber höhere Kosten. Konservative Verantwortungsträger, die längerfristig kalkulieren und sich die niedrigen Zinsen langfristig sichern möchten, schauen sich nach Alternativen um. Viele Lebensversicherer bieten Darlehen mit kostenloser Option zu Sondertilgungen von fünf Prozent bis zehn Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Die Allianz bietet gegen einen Zinsaufschlag von 0,03 Prozentpunkten zusätzlich eine kostenlose vorzeitige Darlehensrückzahlung bei beruflich bedingtem Umzug, Tod oder langfristiger Krankheit.

Einige Gesellschaften wie die DEVK bieten sogar eine jährliche Anpassung der Tilgungshöhe von einem Prozent bis fünf Prozent bei gleichzeitiger Option von Sondertilgungen von bis zu zehn Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Zum Vergleich: Anbieter wie die ING-DiBa akzeptieren maximal fünf Prozent Sondertilgung und eine Tilgungsveränderung von einem Prozent bis zehn Prozent. Ab der dritten Änderung kostet dieser Service dort jeweils hundert Euro.

Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung

Väter und Mütter mit reicher Kinderschar haben eine anderer Perspektive auf ihr Leben. Karriere ist wichtig, aber letztlich nicht alles. Wer die Familienplanung bereits abgeschlossen hat und Kinder hat, die in die Ausbildung drängen, benötigt ebenso Sicherheit wie Eltern, die wegen eines baldigen Familienzuwachses den Kauf eines Eigenheims planen.

In beiden Fällen kommt das Gehalt regelmäßig und berechenbar – mit kurzen Unterbrechungen etwa bei Elternzeiten. Wer eine Familie hat, bleibt dem Wohnort gerne treu. Der Wechsel von persönlichen Wohnumfeld, Schule oder Kindergarten ist für viele Kinder ein Graus. Beim Kredit benötigt diese Zielgruppe eine hohe Flexibilität für eine zwischenzeitliche Absenkung der Raten und berechenbare Zinsen.

Der extrem niedrige Zins erlaubt es auch Familien mit wenig Eigenkapital eine Immobilie zu kaufen. Die Förderbanken in Hamburg und Schleswig Holstein sichern sogar bewusst für Familien die teureren Darlehensteile von 90 Prozent bis 100 Prozent und höher ab, so dass diese Bauherren von den Banken die Darlehen mit den günstigen Zinsen beantragen können.

25 Jahre Zinsgarantie

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa

Wer nicht in diesen Fördergenuss kommt, sollte die Erwerbsnebenkosten von sieben Prozent bis zwölf Prozent plus zehn Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel ausweisen. Aktuell bieten selbst die sonst sehr auf Sicherheit bedachten Versicherer wie die Allianz Hundert-Prozent-Finanzierungen an für gute Bonitäten - und das mit einer Zinsgarantie von 25 Jahren. Je weniger Barmittel eingesetzt werden können und je höher die monatliche Belastung im Verhältnis zum Einkommen ist, desto länger sollte die Zinsbindung sein – auch wenn dadurch höhere Zinsen fällig werden. Eine Finanzierung bis 90 Prozent des Kaufpreises würde bei der Postbank, die sich nicht zu den Preisbrechern zählt, mit einem Kredit der konzerneigenen DSL-Bank zurzeit lediglich vier Prozent effektiv kosten. Damit verbunden wäre eine Zinsgarantie von 20 Jahren – inklusive einer Sondertilgungsoption von mehr als drei Prozent sowie die Möglichkeit den Tilgungssatz zwei Mal zu verändern.

„Familien mit Kindern sollten primär an die Erziehungszeiten und Ausbildungskosten der Kinder achten und die Darlehensentschuldung etwas weniger verbissen angehen“, sagt Herbst. Selbst wenn bei Renteneintritt noch eine Restschuld von 20 Prozent des Objektwertes bestehen sollte, ließe sich die Schuld auch im Rentenalter innerhalb von 20 Jahren tilgen. Die lange Zinsbindung ist auch von Vorteil, weil bei einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren der Häuslebauer sein Darlehen ab dem elften Jahr ganz oder teilweise zurückzahlen kann, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Der Kreditnehmer hat genug Zeit, um sich eine günstige Anschlussfinanzierung zu sichern.
Trotz hoher Beleihung und der höheren Zinsen sollten Familien nicht zu viel Angst vor der Entschuldung haben. Im durchschnittlichen Kreditbeispiel der Postbank würde die aktuelle Rate die nächsten 20 Jahre konstant bleiben. Und Einkommenssteigerungen könnten mittels Sondertilgungen oder einer Anhebung der Tilgung für eine schnellere Rückzahlung genutzt werden.

Die Börsenhausse der vergangenen Jahre sorgt für Begehrlichkeiten. In den vergangenen fünf Jahren stieg der Dax von 4200 auf aktuell 9300 Punkte. Wer bei der Rally dabei war, erzielte trotz teilweise volatiler Kurse Traumrenditen, die weit oberhalb der Zinsen für einen Immobilienkredit lagen. Häuslebauer mit Erfahrung in der Wertpapieranlage und etwas Hang zum Risiko fragen sich also, warum sie das Geld nicht lieber anlegen sollten, um mit dem Gewinn das Darlehen schnell wieder ablösen zu können. Die Idee: Statt das Darlehen zu tilgen, zahlen die Immobilienbesitzer lieber in einen Investmentfonds ein. Diese Variante akzeptieren fast alle Banken, erwarten dabei aber entsprechende Bonität und Eigenmitteleinsatz, damit bei einem Börsencrash nicht die Finanzierung platzt.

Da viele Banken immer noch eine Tilgung mit einem Prozent akzeptieren, könnte der Investmentprofi eine Basistilgung mit der Bank vereinbaren und die mögliche höhere Tilgungsleistung in einen ETF oder aktiv gemanagten Fondssparplan einzahlen. Zusätzlich muss eine hohe Sondertilgungsoption vereinbart werden, um zwischenzeitliche Börsengewinne wieder zur Entschuldung einzusetzen.

Immobilien



Börsenprofis, die besonders mutig sind, können ein Darlehen mit variablen Zinsen vereinbaren. Hier besteht dann das doppelte Risiko: Die Möglichkeit von steigenden Zinsen gekoppelt mit potenziellen Verlusten im Fondssparplan.

Ob sich diese riskante Variante als eine optimale Finanzierung herausstellt, wissen Immobilienbesitzer erst in einigen Jahren. Zumindest ist in den nächsten Monaten nicht mit steigenden variablen Zinsen zu rechnen, aber auch nicht unbedingt mit ewig steigenden Börsenkursen wie in den letzten Jahren. Diese Bauherren mit Hang zur Spekulation brauchen also starke Nerven und möglichst noch Reserven in der Hinterhand, damit die Finanzierung langfristig aufgeht.

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