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Immobilien Das Traumhäuschen im Grünen

Eine neue Studie behauptet: Theoretisch hätte jeder dritte Mieter genug Geld, ein Eigenheim zu finanzieren. Praktisch sind Häuser vor allem im Grünen bezahlbar. Welche Regionen besonders attraktiv sind.

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Wo Immobilien immer teurer werden
PotsdamDie brandenburgische Landeshauptstadt, hier der Park Sanssouci, ist neu in der Top 10 der teuersten Städte Deutschlands. Im ersten Quartal 2014 kostete dort eine Eigentumswohnung 3075 Euro. Zum Vergleich: 2013 zahlte man für die gleiche Wohnung noch 3025 Euro. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das erste Quartal 2014. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Ein 41-seitiges Dossier mit den 1000 besten Maklern Deutschlands und den besten Wohnlagen in den 50 größten Städten finden Sie als Download in unserem Kaufhaus der Weltwirtschaft. Quelle: dpa
LandshutBeschauliche Altstadt im Münchener Speckgürtel: Landshut scheint immer beliebter zu werden. Im ersten Quartal 2014 kostete eine Eigentumswohnung dort 3183 Euro. 2013 war das noch für 3061 Euro zu haben. Damit rutscht Landshut in die Top 10 der Immobilienpreise. Quelle: dpa
Erlangen Der Schlossgarten, hier die Orangerie, gilt als eine der ersten barocken Gartenanlagen Frankens. Hier findet jedes Jahr das größte Gartenfest Europas statt. Die Stadt in Mittelfranken wird immer attraktiver, das macht sich in den Preisen für Wohneigentum bemerkbar. Ein Quadratmeter kostete zuletzt 3.332 Euro – 118 Euro mehr als im Jahresschnitt 2013. Trotzdem rutscht Erlangen im Ranking im Vergleich zum vierten Quartal 2013 um zwei Ränge ab. Quelle: dpa
RegensburgDie Donau trägt gewiss zur Attraktivität der Stadt bei. Eine Wohnung kostete hier im ersten Quartal des Jahres 3.311 Euro. Im Jahresschnitt 2013 waren es noch 3.266 Euro, im Vorjahr 3.062 Euro. Damit steigen in Regensburg zwar die Preise, im Ranking steht die Stadt aber nur noch auf Platz sieben. Quelle: dpa
Frankfurt Wer hier zu Miete wohnen will, muss tief in die Tasche greifen: Mit 11,91 Euro pro Quadratmeter liegt Frankfurt auf Platz zwei. Da ist eine Eigentumswohnung vergleichsweise günstig. 3.394 Euro pro Quadratmeter kostete die zuletzt, das sind etwa 150 Euro mehr als im viertel Quartal des Vorjahres. Quelle: dapd
StuttgartOb Daimler oder Bosch: In Stuttgart gibt es nicht nur einen schönen Schlossplatz (Bild), sondern auch viele große Arbeitgeber. Das zieht immer mehr Menschen in die Stadt und das treibt die Immobilienpreise: 3.486 Euro für den Quadratmeter kostete dort zuletzt eine Eigentumswohnung, im Jahresmittel 2013 immerhin noch 3.364 Euro. Damit ist Stuttgart die fünftteuerste Stadt, wenn es um Wohneigentum geht. Bei den Mieten ist sie sogar noch zwei Plätze weiter vorne: 11,46 Euro pro Quadratmeter müssen Mieter bezahlen. Quelle: dpa
RosenheimWer seine Wochenenden so verbringen will, für den ist Rosenheim der ideale Wohnort. Billig wird das allerdings nicht – besonders, wenn es eine Eigentumswohnung sein soll. Anfang 2014 kostete die stolze 3523 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr zuvor waren es durchschnittlich 3371 Euro. Rosenheim stieg auf Platz vier der Städte mit den teuersten Immobilien. Quelle: dapd

Der Traum vieler Familien steht im Landkreis Dingolfing-Landau. Dort gibt es ein schickes Einfamilienhaus für 175.000 Euro – mit 128 Quadratmetern Wohnfläche, 860 Quadratmeter großem Grundstück, Markeneinbauküche und Wellnessbad.

Reist man 130 Kilometer weiter südwestlich, kostet die schlichte Doppelhaushälfte mit 120 Quadratmetern Wohnfläche auf 360 Quadratmetern Grundstück 579.000 Euro – ohne jede Extras. Kostet der Quadratmeter Wohnfläche in Dingolfing gerade mal 1880 Euro, sind es beim Haus in Starnberg schon stolze 4800 Euro je Quadratmeter.

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    Wer ländlich lebt, muss nicht immer das Nachsehen bei der Wertstabilität seiner Immobilie haben. Es gibt durchaus Landkreise mit guten Zukunftschancen, in denen Immobilien noch günstig sind. Quelle: dpa

    Die Beispiele zeigen, wie groß das Gefälle zwischen den regionalen Immobilienmärkten in Deutschlands Regionen ist. Der Häusermarkt in Deutschland brummt sein Jahren – und lässt die enormen Unterschiede bei den lokalen Immobilienpreisen deutlicher zu Tage treten.

    Das bestätigt nun eine Untersuchung des Wirtschaftsforschungsinstituts Prognos und des Instituts für Demoskopie Allensbach im Auftrag der Sparda-Banken. Das Ergebnis: Theoretisch hätte jeder dritte Mieter genug Geld, ein Eigenheim zu finanzieren. Auch deshalb, weil Wohneigentum in Deutschland im bundesweiten Durchschnitt immer noch erschwinglich ist. Vor allem in begehrten Lagen, etwa in Großstädten, ist die Finanzkraft der Immobilienkäufer allerdings stark gefordert.

    Die Marktforscher haben berechnet, wie viele Jahresnettoeinkommen notwendig sind, um sich ein typisches Einfamilienhaus in den jeweiligen Regionen zu kaufen. Das Ergebnis zeigt eine enorme Spreizung.

    Die attraktivsten Landkreise

    Europas beliebteste Metropolen für Immobilienkäufer
    Platz 10: MadridDas Spaniens Hauptstadt überhaupt unter den Top Ten der Immobilieninvestoren auftaucht, ist schon eine Überraschung. Aber dem Immobilienmarkt Madrid bescheinigen die Anleger wieder gute Aussichten, weil sich das Land schneller als befürchtet aus der Staatsschuldenkrise befreit. Für Neuinvestitionen sind die Aussichten gut. Bei den Bestandsimmobilien landet Madrid bei den Investoren auf Platz 19. Schlusslicht ist Athen auf Platz 28. Quelle: PwC Real Estate, Stand: 16.01.2014 Quelle: REUTERS
    Platz 9: KopenhagenAuch Dänemarks Hauptstadt legt in der Investorengunst zu. Das Land erholt sich von der Rezession, die Bevölkerung wächst, die Finanzierungskonditionen für Immobilienkäufer sind so günstig wie nie. Auch beim Immobilienbestand wird Kopenhagen daher für Investoren aussichtsreicher. Dort verbessert sich die Stadt von Rang 12 auf 8. Quelle: REUTERS
    Platz 8: StockholmDie Hauptstadt Schwedens profitiert von starkem Wachstum und ist bei ausländischen Firmen seit langem als Standort beliebt. Investoren erwarten stabile Preise in den sehr teuren 1a-Lagen und konzentrieren sich vermehrt auf Investments in der zweiten Reihe. Immerhin wächst die Bevölkerung, die Schaffung neuen Wohnraums bleibt dahinter zurück. Quelle: dpa
    Platz 7: MünchenBei bestehenden Immobilienanlagen sehen Profi-Investoren die bayrische Landeshauptstadt in punkto Ertragsaussichten weiterhin unangefochten auf Platz ein. Für Neuinvestitionen sind die Anleger aber angesichts der deutlich gestiegenen Immobilienpreise skeptischer. München muss den ersten Platz aus dem Vorjahr räumen und fällt auf Rang sieben zurück. Quelle: dpa
    Platz 6: FrankfurtDie Mainmetropole landet bei den Ertragsaussichten für neue Immobilieninvestments auf Platz sechs, bei den bereits bestehenden Engagements auf Rang zehn. Die Investoren bauen darauf, dass die Überwindung der Rezession der dortigen Finanzindustrie neuen Schub verleiht. Zudem profitiert Frankfurt davon, dass die Leerstandsquoten bei Büros sinken - auch weil Büroflächen in Hotels und Wohngebäude umgewandelt wurden. Quelle: dpa
    Platz 5: LondonLondon belegt sowohl bei bestehenden Immobilieninvestment als auch Neuinvestitionen Rang fünf in der Anlegergunst. Die Preise sind hoch, dennoch gilt Großbritanniens Hauptstadt vielen Investoren als sicherer Hafen. Vor allem aus Asien und dem Nahen Osten fließt viel Kapital in Londons Immobilienmarkt. Quelle: dpa
    Platz 4: IstanbulDie Metropole am Bosporus hat in den vergangenen Jahren ein sagenhaftes Wachstum erlebt. Dennoch fällt die heimliche Hauptstadt der Türkei in der Investorengunst gegenüber dem Vorjahr um einige Plätze zurück. Es mangelt an hochqualitativen Immobilien, die Preise schwanken stark. Andererseits wächst die Bevölkerung dynamisch und lockt Kapital aus Russland, Asien und dem Nahen Osten an. Politisch ist das Terrain allerdings wenig stabil. Quelle: AP

    Die Spanne reicht von 2,5 Jahreseinkommen für ein typisches Einfamilienhaus im oberfränkischen Wunsiedel bis zu 10,6 Jahreseinkommen für das Eigenheim im Landkreis München. Die Zahlen bestätigen, was auch andere Studien bereits diagnostizierten.

    Während in Metropolen wie München die Preise längst die Bodenhaftung verloren haben, gibt es andernorts Immobilien zum Schleuderpreis - denn kaum jemand will in die strukturschwachen Gebiete mit sinkender Einwohnerzahl und hoher Arbeitslosigkeit ziehen.

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      Attraktive Orte

      Ökonomisch betrachtet sind deshalb Wohnorte in der zweiten Reihe besonders attraktiv. Denn erstaunlicherweise hängen die Preisunterschiede nicht immer nur davon ab, wie eine Region wirtschaftlich dasteht.

      Der Landkreis Dingolfing-Landau etwa gilt als wachstumsstarke Region mit mehreren Produktionsstandorten der Automobilbranche. Dennoch sind die Immobilienpreise dort noch immer günstig.

      Die Studie der Sparda-Banken kommt zu dem Ergebnis, dass es noch Regionen in Deutschland gibt, in denen das Verhältnis von Zukunftsfähigkeit und Erschwinglichkeit nach wie vor attraktiv ist - auch unter dem Aspekt des Werterhalts.

      Im Bundesdurchschnitt können sich den Berechnungen zufolge zwei von drei Haushalten die eigene Immobilie leisten. Dafür müssen die Hauskäufer im Schnitt etwa fünf Jahresnettoeinkommen aufbringen. Der Landkreis Dingolfing-Landau zählt mit einem Wert von 4,1 daher ebenso wie Fulda (4,1) oder der Ilm-Kreis (4,2) noch immer zu den besonders attraktiven Wohnregionen.

      Die zehn besten Landkreise für den Immobilienkauf in Westdeutschland

      Die Analysten von Prognos und Allensbach haben nach den Kriterien Zukunftsfähigkeit und einem günstigen Verhältnis zwischen Kaufpreis und Einkommen die zehn attraktivsten Landkreise in Westdeutschland sowie die fünf besten Landkreise in Ostdeutschland herausgefiltert. Insgesamt liegen die Kosten für ein Einfamilienhaus in 59 Prozent der Städte und Landkreise unter dem Bundesdurchschnitt.

      Die fünf besten Landkreise für den Immobilienkauf in Ostdeutschland

      Für die repräsentative Untersuchung wurden mehr als 1800 Personen nach ihrer Zufriedenheit, ihren Wünschen und Präferenzen in Bezug auf ihre Wohnsituation befragt. Das überraschende Ergebnis: Eine deutliche Mehrheit will auf dem Land leben.

      29 Prozent der Befragten gaben an, sie würden Wohnen im Grünen bevorzugen, 25 Prozent bevorzugen eine Kleinstadt. Eine Stadt mittlerer Größe wäre für 24 Prozent ideal, aber nur etwa jeder fünfte Deutsche will wirklich in einer Großstadt eine Eigenheim. „Dafür gibt es gleich mehrere Gründe“, erklärt Werner Süßlin vom Institut für Demoskopie Allensbach. „In den Städten gibt es deutlich mehr Single-Haushalte und erhöhte Mobilität. Es herrscht einerseits größere Unsicherheit über die künftige Lebens- und Einkommenssituation, andererseits eine entsprechende Scheu vor einer langfristigen Bindung an einen. Grundsätzlich ist zwar da Potenzial für Immobilienkäufe groß, aber das Angebot in den Großstädten relativ knapp.“

      Trend zum urbanen Wohnen

      „Ungefähr seit 2005 entstand ein deutlicher Trend zum urbanen Wohnen“, sagt Tobias Koch von Prognos. „Dass das Interesse am ländlichen Wohnen weiterhin hoch ist, liegt auch an idealisierten Vorstellungen, dem steigenden Altersdurchschnitt der Bevölkerung sowie intakten Sozialstrukturen.“ Zudem sei es für viele Haushalte schwer, etwas Passendes und Bezahlbares in den Städten zu finden.

      Die Großstadt steht bei der jungen Bevölkerung unter 30 Jahren weiter oben auf der Wunschliste: Ein Drittel sieht in der Großstadt den idealen Wohnort. Aber schon in der Altersgruppe zwischen 31 und 40 sinkt dieser Anteil auf 21 Prozent. Auf der anderen Seite zieht es vor allem Familien mit Kindern eher ins Grüne; 39 Prozent von ihnen wollen auf dem Land leben.

      Eine lohnende Sache

      Wo sich Blasen aufbauen
      Deutschl andHauspreis zu Miete: -14 % (Unterbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: -16 % (Unterbewertung) (Hauspreise gemessen an ihrem historischen Durchschnittsverhältnis zu Mieten und Durchschnittseinkommen) Die Zahlen zeigen, dass deutsche Immobilienkäufer nach wie vor solide finanzieren. Auch wenn es in einzelnen Metropolen zu Überhitzungen gekommen ist, so geht für die gesamte Wirtschaft noch keine Gefahr vom Immobilienmarkt aus. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
      NiederlandeHauspreis zu Miete: +6 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +23 % (Überbewertung) Die Niederlande kämpfen seit vielen Jahren mit einer Immobilienkrise. Inzwischen sind die Preise zwar deutlich gefallen, aber noch immer sind Häuser recht sportlich bewertet. Quelle: Deutsche Bank Quelle: AP
      ÖsterreichHauspreis zu Miete: +13 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +15 % (Überbewertung) Auch in Österreich sind Immobilien teuer, gemessen an den Mieten und Durchschnittseinkommen. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
      DänemarkHauspreis zu Miete: +15 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +9 % (Überbewertung) Dänen finanzieren gerne Wohnung und Haus ohne monatliche Tilgungsraten. Die Banken machen das, weil sie von deutlich steigenden Immobilienpreisen und steigenden Einkommen ausgehen. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
      SpanienHauspreis zu Miete: +20 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +13 % (Überbewertung) Der Immobilienboom führte in Spanien lange zu massiver Bautätigkeit. Heute zeugen Rohbauten und leerstehende Gebäude vom Platzen der Immobilienblase. Noch sind die Preisübertreibungen nicht abgebaut. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
      SchwedenHauspreis zu Miete: +32 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +16 % (Überbewertung) Die Hauspreise in Schweden haben sich wie dieses "Turning Torso" genannte Appartment-Hochhaus weit in den Himmel geschraubt. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa/dpaweb
      FrankreichHauspreis zu Miete: +36 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +29 % (Überbewertung) Frankreichs Wirtschaft kommt nicht recht in Schwung. Die Gefahren für hochverschuldete Haushalte nehmen zu. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa

      Das spiegeln auch die Eigenheimquoten von Städten im Vergleich zum eher kleinstädtischen oder ländlichen Milieu wieder. Während in Städten wie Berlin nicht einmal 16 Prozent in der eigenen Immobilie wohnen, sind es in Landkreisen wie Dingolfing-Landau bereits knapp 68 Prozent.

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        Worauf die Deutschen beim Immobilienkauf besonderen Wert legen

        Das Eigenheim bewerten insgesamt mehr als zwei Drittel der Deutschen als lohnende Sache. Vor allem das persönliche Eigentum, der Schutz vor einer Kündigung durch einen Vermieter, persönliche Entfaltungsmöglichkeiten und die Immobilie als Baustein der Altersvorsorge sind die Hauptgründe für den Kauf der eigenen vier Wände.

        Offenbar erfüllen sich diese Erwartungen fast immer: 95 Prozent der Immobilieneigentümer sind mit ihrem Haus oder ihrer Wohnung zufrieden oder sogar sehr zufrieden. Bei Mietern liegt dieser Wert bei nur 74 Prozent. Insgesamt konstatiert die Sparda-Studie allerdings auch, dass die Zufriedenheit mit der eigenen Wohnsituation seit 2006 gesunken ist.

        Auf der Wunschliste der Immobilienkäufer stehen vor allem ein niedriger Energieverbrauch durch gute Dämmung, eine ausreichende Größe, eine gute Raumaufteilung sowie ein Balkon oder eine Terrasse ganz oben.

        Doch obwohl der Kauf eines Eigenheims meist eine Entscheidung für das restliche Leben ist, legt nicht einmal ein Viertel der Bevölkerung Wert auf eine altersgerechte Ausstattung und Barrierefreiheit – oder zumindest die Möglichkeit, diese später herzustellen.

        70 Prozent der über 50-Jährigen schätzt die eigene Wohnung als nicht altersgerecht ein. Dennoch will eine Mehrheit den Lebensabend in den eigenen vier Wänden verbringen und notwendige Pflegeleistungen dort erhalten. Bei den eigenen Kinder oder Enkeln wollen hingegen gerade einmal 22 Prozent im Alter leben.

        Für viele aus der älteren Generation erscheint es daher sinnvoll, dass Häuschen im Grünen zu verkaufen - um etwas kleineres, altersgerechtes in der Stadt zu beziehen.

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