Diesen Gesetzentwurf verbucht der Deutsche Ferienhausverband als eigenen Erfolg: Am 31. März entscheidet der Bundesrat über eine Änderung der Baunutzungsordnung. Ferienwohnungen werden demnach nicht mit störenden Gewerbe- und kleinen Beherbergungsbetrieben gleichgesetzt. Weil dies in einigen Gemeinden bislang anders gesehen wurde, fürchteten viele private Ferienhausanbieter um den Verlust ihrer Einnahmequelle. Nach der neuen Baunutzungsordnung sind Ferienwohnungen und -häuser aber grundsätzlich in allgemeinen Wohngebieten erlaubt. In reinen Wohngebieten kann die Gemeinde weiterhin abwägen.
"Wir sind erleichtert", ließ der Deutsche Ferienhausverband denn auch Geschäftsstellenleiterin Michelle Schwefel kürzlich mitteilen. „Mit der Änderung der Baunutzungsverordnung haben wir endlich die nötige Rechtssicherheit für Ferienwohnungen in Wohngebieten wieder hergestellt. Damit ist für die meisten Anbieter ein Verbot vom Tisch. Tourismusvielfalt und wichtige Einnahmen bleiben erhalten“, so Schwefel. Mehr als zwei Jahre schwebte ein mögliches generelles Verbot der Vermietung von Ferienimmobilien in Wohngebieten wie ein Damoklesschwert über der Branche.
Dennoch konnte diese Rechtsunsicherheit den Boom am Ferienhausmarkt nicht stoppen, weder was den Verkauf von Ferienimmobilien noch deren Vermietung angeht. Die Gesetzesinitiative ist ein Grund mehr, warum der Aufstieg dieses Marktes weitergehen sollte. "Alle Faktoren sprechen für starkes Wachstum in der Branche. In den vergangenen Jahren hat uns die Dynamik des Marktes immer wieder überrascht“, sagt Tobias Wann, Vorsitzender des Deutschen Ferienhausverbandes (DFV).
Preisniveau für Ferienwohnungen in Deutschland
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 11.000 - 14.000 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne: 8.500 -13.000 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne: 6.000 - 9.000 €/qm
Quelle: Engel & Völkers, Ferienimmobilien Marktbericht Deutschland 2016; aufgerufene Kaufpreise an 22 Standorten im ersten Quartal 2016; Stand: 3. Mai 2016
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 10.800 -14.000 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 8.800 -11.000 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 6.000 - 9.000 €/qm
Quelle: Engel & Völkers, Ferienimmobilien Marktbericht Deutschland 2016; aufgerufene Kaufpreise an 22 Standorten im ersten Quartal 2016; Stand: 3. Mai 2016
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 15.000 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 8.000 - 10.000 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 6.000 - 8.500 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 2.500 - 6.500 €/qm
Quelle: Engel & Völkers, Ferienimmobilien Marktbericht Deutschland 2016; aufgerufene Kaufpreise an 22 Standorten im ersten Quartal 2016; Stand: 3. Mai 2016
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 14.000 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 4.000 - 9.000 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 2.700 - 4.000 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 1.500 - 3.000 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 7.000 - 12.000 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 6.000 - 9.500 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 3.500 - 7.200 €/qm
Quelle: Engel & Völkers, Ferienimmobilien Marktbericht Deutschland 2016; aufgerufene Kaufpreise an 22 Standorten im ersten Quartal 2016; Stand: 3. Mai 2016
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 12.000 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 5.000 - 9.000 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 4.000 - 5.500 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 1.500 - 4.000 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 11.000 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 4.800 - 7.500 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 3.900 - 6.500 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 1.800 - 4.000 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 10.000 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 5.000 - 8.000 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 3.800 - 6.500 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 1.800 - 3.800 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 10.000 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 4.500 - 7.500 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 3.000 - 4.700 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 1.800 - 3.500 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 8.500 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 5.000 - 8.000 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 4.000 - 6.000 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 2.500 - 5.000 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 8.500 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 5.500 - 7.700 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 4.500 - 6.500 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 2.100 - 5.500 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 8.500 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 4.400 - 6.500 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 2.900 - 4.500 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 1.800 - 3.000 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 8.500 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 3.600 - 6.000 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 2.800 - 4.200 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 2.000 - 3.000 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 8.300 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 5.000 - 7.000 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 4.000 - 5.800 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 2.500 - 4.900 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 8.000 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 3.500 - 5.800 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 2.800 - 4.000 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 1.500 - 3.200 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 8.000 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 3.000 - 5.500 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 2.200 - 3.500 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 1.100 - 3.500 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 7.500 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 5.500 - 7.000 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 4.300 - 5.800 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 2.200 - 4.500 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 6.800 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 3.800 - 6.000 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 3.600 - 5.500 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 2.500 - 4.100 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 6.700 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 4.000 - 5.100 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 2.500 - 4.500 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 1.300 - 2.500 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 5.800 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 4.400 - 5.300 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 3.500 - 5.000 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 2.000 - 3.500 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 4.500 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 3.400 - 4.000 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 2.400 - 3.500 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 1.000 - 2.500 €/qm
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 4.500 €/qm
Sehr gute Lage:
Preisspanne 2016: 3.000 - 4.000 €/qm
Gute Lage:
Preisspanne 2016: 2.700 - 3.400 €/qm
Mittlere Lage:
Preisspanne 2016: 1.500 - 2.800 €/qm
Auch Bernd Muckenschnabel, Deutschland-Chef es Ferienhausvermieters Novasol, spricht davon, dass das Geschäft in Deutschland sehr unter den Gesetzen leide, die in der Vermietung von Ferienwohnungen eine Zweckentfremdung von Wohnraum sehen. Optimistisch ist der Vermieter von 2200 Ferienobjekten in Deutschland dennoch. "In Deutschland sehen wir im Hinblick auf den Ferienhaus-Markt den größten Nachholbedarf in Europa", verriet Muckenschnabel einer Hamburger Tageszeitung. "Wir stehen hier ganz am Anfang."
Umsatz bei Ferienhäusern steigt
Der Markt für Ferienhausanbieter wächst schon seit Jahren mit zweistelligen Wachstumsraten - und wird dies aller Voraussicht nach auch in diesem Jahr wieder tun. Einer Gesamterhebung des Vermittlers FeWo-direkt und des Deutschen Ferienhausverbandes zufolge erwirtschaftet der deutsche Ferienhausmarkt einen jährlichen Bruttoumsatz von acht Milliarden Euro. Gegenüber 2015 sind die Buchungen der Ferienhausveranstalter und -vermittler aus dem deutschsprachigen Raum um 16 Prozent, der Umsatz sogar um 24 Prozent gestiegen.
Auch die Ausgaben pro Buchung steigen seit Jahren und liegen inzwischen bei durchschnittlich 1013 Euro pro Aufenthalt. „Der Ferienhausmarkt wird immer professioneller und die Ausstattung der Ferienwohnungen immer besser. Für mehr Komfort zahlen die Urlauber auch einen höheren Preis“, sagt Wann.
Preisniveau für Ferienhäuser in Deutschland
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 15.000.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 7.000.000 - 10.000.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 3.000.000 -7.500.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 850.000- 3.500.000 €
Quelle: Engel & Völkers, Ferienimmobilien Marktbericht Deutschland 2016; aufgerufene Kaufpreise an 22 Standorten im ersten Quartal 2016; Stand: 3. Mai 2016
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 10.000.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 3.000.000 - 6.000.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 1.800.000 - 4.000.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 600.000- 2.300.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 10.000.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 1.400.000 - 3.500.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 700.000 - 1.800.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 250.000- 700.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 4.900.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 1.800.000 - 2.600.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 1.300.000 - 2.000.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 500.000- 1.500.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 4.500.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 650.000 - 2.750.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 475.000 - 2.000.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 180.000- 750.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 3.500.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 1.300.000 - 2.000.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 850.000 - 1.850.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 500.000 - 1.200.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 3.500.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 850.000 - 2.000.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 500.000 - 1.000.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 200.000 - 700.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 3.100.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 600.000 - 2.100.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 300.000 - 850.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 175.000 - 450.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 3.000.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 1.800.000 - 2.300.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 900.000 - 2.000.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 480.000 - 1.300.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 3.000.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 700.000 - 1.500.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 380.000 - 800.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 90.000 - 400.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 2.790.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 800.000 - 1.550.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 460.000 - 850.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 250.000 - 600.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 2.400.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 750.000 - 1.250.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 350.000 - 750.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 130.000 - 350.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 2.000.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 1.000.000 - 1.500.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 700.000 - 1.300.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 300.000 - 900.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 2.000.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 650.000 - 1.500.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 420.000 - 1.000.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 250.000 - 500.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 1.900.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 600.000 - 1.500.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 380.000 - 700.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 250.000 - 400.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 1.900.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 650.000 - 1.350.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 500.000 - 850.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 350.000 - 600.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 1.900.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 400.000 - 1.000.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 200.000 - 600.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 125.000 - 300.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 1.700.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 550.000 - 1.300.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 400.000 - 850.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 250.000 - 500.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 1.500.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 690.000 - 1.100.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 550.000 - 890.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 300.000 - 600.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 1.500.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 350.000 - 950.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 225.000 - 500.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 120.000 - 500.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 1.500.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 300.000 - 750.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 200.000 - 500.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 155.000 - 350.000 €
Höchstpreise für Liebhaberobjekte: 780.000 €
Sehr gute Lage:
Preisspanne: 350.000 - 500.000 €
Gute Lage:
Preisspanne: 225.000 - 400.000 €
Mittlere Lage:
Preisspanne: 100.000 - 300.000 €
Die steigende Nachfrage hat gleich mehrere Ursachen. Zum einen erkennen Branchenexperten in den gestiegenen Buchungszahlen eine Folge des gestiegenen Sicherheitsbedürfnisses und den Wunsch nach mehr Privatsphäre. Urlaubsländer wie die Türkei oder Ägypten leiden unter dem Risiko von Terroranschlägen ebenso wie Flughäfen und die Flüge selbst. Hier können Ferienwohnungen und -häuser punkten, da die Anreise meist mit Auto oder Bahn erfolgt. Einer Umfrage zufolge bieten Ferienwohnungen als private, geschützte Einheiten zudem ein größeres Sicherheitsgefühl als weitläufige Hotelkomplexe. Auch Novasol-Deutschlandchef Muckenschnabel sieht in politisch turbulenten Zeiten einen Trend zu sicheren Urlaubszielen. Davon würden die skandinavischen Urlaubsregionen, aber auch Deutschland durch die zunehmende Lust am Urlaub im eigenen Land profitieren. Novasol erwartet daher weiter kräftiges Wachstum.
Die beliebtesten Ziele für Ferienhaus-Urlauber
Zum anderen sorgen das breitere Angebot und verbesserte Marketingaktivitäten für starkes Wachstum, da so neue Zielgruppen erreicht werden. So gibt es schon seit Jahren einen Trend zu großzügigen Ferienimmobilien.
Gefragt sind Ferienwohnungen mit 50 bis 70 Quadratmetern und zwei Schlafzimmern, oder 80 bis 100 Quadratmetern mit drei Schlafzimmern. Extras wie WLAN, Brötchen-Bringdienst, Haustierfreundlichkeit oder Swimming-Pool sowie eine generell gehobene Ausstattung mit viel Komfort werden von den Urlaubern immer häufiger nachgefragt.
Die beliebtesten Ziele der Ferienhausurlauber sind dementsprechend Deutschland und die Nachbarländer Österreich, Italien, Frankreich, Niederlande und Dänemark. Besonders stark ist die Nachfrage in Deutschland in den Küstenregionen von Ost- und Nordsee.
Im Durchschnitt bleiben Ferienhausurlauber 8,3 Tage. Im Mittel buchten sie für diesen Zeitraum eine Ferienwohnung mit 76 Quadratmetern und 2,3 Schlafzimmern. Die durchschnittliche Miete liegt dafür im Sommer bei 1013 Euro. Dabei ist der deutsche Ferienhausmarkt vor allem von Wohnungen und Appartements geprägt, der Anteil an Ferienhäusern liegt hierzulande bei nur 15 Prozent. In Dänemark zum Beispiel gibt es fast ausschließlich Ferienhäuser.
Das Wachstum der Branche ruft natürlich auch Kapitalanleger auf den Plan, die seit einigen Jahren vermehrt nach Investitionsgelegenheiten Ausschau halten. Zudem sind die Renditen bei Vermietung einer Ferienimmobilie attraktiv. Wo sonst bekommen Anleger für eine Sachwertanlage, die weitgehend frei von Inflationsrisiken und plötzlichen Wertverlusten ist, ihre Investition mit drei, vier Prozent und mehr verzinst? Hinzu kommt noch ein Gewinn an Lebensqualität durch die eigenen vier Wände am Urlaubsort.
Faktoren für eine rentable Ferienimmobilie
Das schönste Ferienhaus nützt nichts, wenn es da steht, wo niemand Urlaub machen möchte. Oder noch schlimmer: Die Vermietung von Wohnraum an Feriengäste ist gar nicht erlaubt oder es kündigt sich ein solches Verbot durch die Kommune an. Fragen Sie beim örtlichen Baubeauftragten der Stadt oder Gemeinde nach. Ansonsten gilt als Faustregel: Beliebt ist alles, was am Wasser liegt, an Meer, See oder Fluss.
Bei der Ausstattung gilt: Die Anforderungen der Mieter steigen. Ohne Internetanschluss braucht man Familien mit Kindern zum Beispiel nicht mehr kommen. Zunehmend gefragt: Ferienhäuser für sechs und mehr Personen, inklusive Pool sowie barrierefreie und allergikerfreundliche Wohnungen.
Ist eine Ferienimmobilie von Anfang an zu teuer, droht das Objekt trotz intensiver Vermietungsbemühungen unrentabel zu werden. Insbesondere die Finanzierungskosten müssen sich erst amortisieren. Voraussetzung ist, dass ausreichend hohe Mieteinahmen ortsüblich und durchsetzbar sind.
Wer seine Ferienimmobilie neben den Wochen der Selbstnutzung auch vermietet, muss für eine möglichst hohe Auslastung sorgen. Was nützt es schon, dass Urlauber in der Hochsaison eine hohe Miete für das Ferienobjekt akzeptieren, wenn es 40 Wochen im Jahr leer steht? Experten empfehlen eine breite Preisspanne zwischen Neben- und Hauptsaison, um die Auslastung zu erhöhen.
Nicht nur die Nachfrage, auch das Angebot an Ferienimmobilien nimmt zu – und damit die Konkurrenz durch andere Anbieter. Wer erfolgreicher Vermieter sein will, muss dafür sorgen, dass sein Objekt die Zielgruppe ideal anspricht und sich durch bestimmte Merkmale von der Masse abhebt. Durchschnitt geben Ferienhausurlauber 834 Euro für die Wochenmiete aus - Tendenz steigend, aber auch regional und abhängig von der Immobilie stark unterschiedlich. Erkundigen Sie sich gründlich nach den Preisen der übrigen Anbieter vor Ort.
Das Ferienhausangebot muss von Interessenten auch gefunden werden. Eigene Website, Eintrag in ein oder mehrere einschlägige Vermittlungsportale, Werbeanzeigen, Flyer, Kontakt zur Touristeninformation – all das kann helfen, die Gäste für das Ferienhaus zu finden. Aber all das kostet auch. Wer wahllos wirbt, verbrennt unnötig Geld. Nahezu kostenlos gibt es lediglich Mundpropaganda und das Schild am Haus.
Jährliche Rendite von fünf Prozent
Ein Beispiel: An der Ostseeküste Schleswig-Holsteins entsteht gerade eine Ferienhaussiedlung mit 133 Holzhäusern im dänischen Stil. Verkauft werden die komplett ausgestatteten und eingerichteten Häuser gezielt als Renditeobjekte für Anleger. „Eigentlich waren wir aufgrund der großen Nachfrage für unsere Kunden auf der Suche nach Immobilien als Kapitalanlage. Erst dann sind wir auf das Ferienhausprojekt in Großenbrode gestoßen“, erzählt André Schlüter, Sprecher bei Ziegert Bank- und Immobilienconsulting, einem großen Vermarkter von Eigentumswohnungen in Berlin. Wichtig war dabei, dass schon in der Finanzierungsphase Einnahmen entstehen, die die Investition tragen.
Typische Immobilien-Käufer
Einige Ferienhäuser hat Ziegert bereits verkauft. Seit März steigt die Zahl der Interessenten, pro Woche verkauft das Unternehmen ein bis zwei Ferienhäuser. Meist sind die Käufer über 50 Jahre alt, die Kinder sind aus dem Haus – typische Kapitalanleger eben. „Die Interessenten kommen aus ganz Deutschland, der Verkauf ist gut angelaufen“, sagt Schlüter. Verlockend ist für die Käufer dabei nicht nur die gehobene Ausstattung mit Whirlpool und Sauna, die auch zu Aufenthalten in den kälteren Jahreszeiten verlocken sollen.
Der Clou: Mit dem Kauf gehen die neuen Eigentümer auch gleich einen Vertrag mit TUI und DanCenter ein, die den Vermietungsservice übernehmen, sprich sich um Urlaubsbuchungen kümmern und für entsprechende Auslastung sorgen. Acht Wochen dürfen die Eigentümer selbst Urlaub im Feriendomizil machen.
Ziegert hat für die Käufer eine jährliche Rendite von fünf Prozent in Aussicht gestellt. Voraussetzung: 29 Wochen im Jahr ist das Ferienhaus ausgebucht. „Wir haben die Rendite vorsichtig kalkuliert. Aber damit die fünf Prozent auch erreicht werden, sollte die Eigennutzung nur teilweise in der Hochsaison stattfinden“, sagt Schlüter. Die Renditerechnung beinhaltet dabei bereits Vermittlungs- und Vermietungsprovisionen, Finanzierungskosten bei 20.000 Euro Eigenkapital, Hausgeld, Erbpacht und vieles mehr. Am Ende sollen laut Ziegert Eigenkapitalrenditen zwischen 15 und 34 Prozent möglich sein.
Standort, Auslastung und Finanzierung
Abhängig sind solche Modelle natürlich vom Standort, guter Auslastung - was auch witterungsabhängig ist - und günstiger Finanzierung. Laut Ferienhausverband trägt aber der Inhaber selbst entscheidend zum Erfolg einer Ferienwohnung bei: Eine gute Auslastung sei generell kein Problem, wenn sich der Eigentümer vor allem als Gastgeber begreift und entsprechend engagiert ist. Der Dienstleistungsgedanke steht dem Ferienhausverband zufolge für die meisten privaten Anbieter noch über den Einnahmen an erster Stelle.
Tobias Wann zufolge ist bislang nicht erkennbar, dass die hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien als Kapitalanlage auch zu spürbar höheren Mietpreisen geführt hat. „Im Normalfall hat ein Eigentümer nur ein Ferienhaus, das er vermietet und auch selber nutzt.“ Wichtiger für die Mietpreisgestaltung seien der Service sowie Zustand und Ausstattung des Objekts. Eine Überhitzung der Nachfrage nach Ferienimmobilien an einzelnen Standorten – wie etwa auf dem regulären Wohnungsmarkt in München – kann er derzeit nicht erkennen.
Allerdings sollten sich Käufer einer Ferienimmobilie in einem reinen Wohngebiet vor Vertragsabschluss bei der Gemeinde erkundigen. Denn laut neuer Baunutzungsverordnung dürfen Ferienwohnungen dort nur dann vermietet werden, wenn die Wohnnutzung überwiegt. Woran die Wohnnutzung gemessen wird und wie es bewertet wird, wenn der Vermieter mehrere Wohnungen in der selbstgenutzten Immobilie hat und einige vermietet, ist noch unklar. Für solche und ähnlich gelagerte Fälle fordert der Ferienhausverband Bestandsschutz, weil bei vielen Eigentümern die Immobilienfinanzierung über die Mieteinnahmen geschieht.
Zudem müssen wohl einige Kommunen nach Verabschiedung der Baunutzungsverordnung ihre Bebauungspläne überarbeiten. Und in einigen Städten bestehen außerdem noch Zweckentfremdungsverbote, die die Vermietung von Wohnraum an Feriengäste wie in Berlin untersagen. Ortsteile hingegen, die speziell für die Fremdenbeherbergung vorgesehen sind, sind für Käufer in jedem Fall unkritisch.