Immobilien Der Ferienhaus-Markt trotzt allen Widrigkeiten

Ferienwohnungen sind immer gefragter - auch aus Angst vor Terror. Vermieter rechnen mit hohen Renditen. Ein neues Gesetz soll Ferienhausanbietern zudem mehr Rechtssicherheit bescheren. Was Käufer wissen sollten.

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Investieren und vermieten: Neue Ferienwohnungen an der Ostsee. Quelle: Presse

Diesen Gesetzentwurf verbucht der Deutsche Ferienhausverband als eigenen Erfolg: Am 31. März entscheidet der Bundesrat über eine Änderung der Baunutzungsordnung. Ferienwohnungen werden demnach nicht mit störenden Gewerbe- und kleinen Beherbergungsbetrieben gleichgesetzt. Weil dies in einigen Gemeinden bislang anders gesehen wurde, fürchteten viele private Ferienhausanbieter um den Verlust ihrer Einnahmequelle. Nach der neuen Baunutzungsordnung sind Ferienwohnungen  und -häuser aber grundsätzlich in allgemeinen Wohngebieten erlaubt. In reinen Wohngebieten kann die Gemeinde weiterhin abwägen.

"Wir sind erleichtert", ließ der Deutsche Ferienhausverband denn auch Geschäftsstellenleiterin Michelle Schwefel kürzlich mitteilen. „Mit der Änderung der Baunutzungsverordnung haben wir endlich die nötige Rechtssicherheit für Ferienwohnungen in Wohngebieten wieder hergestellt. Damit ist für die meisten Anbieter ein Verbot vom Tisch. Tourismusvielfalt und wichtige Einnahmen bleiben erhalten“, so Schwefel.  Mehr als zwei Jahre schwebte ein mögliches generelles Verbot der Vermietung von Ferienimmobilien in Wohngebieten wie ein Damoklesschwert über der Branche.

Dennoch konnte diese Rechtsunsicherheit den Boom am Ferienhausmarkt nicht stoppen, weder was den Verkauf von Ferienimmobilien noch deren Vermietung angeht. Die Gesetzesinitiative ist ein Grund mehr, warum der Aufstieg dieses Marktes weitergehen sollte. "Alle Faktoren sprechen für starkes Wachstum in der Branche. In den vergangenen Jahren hat uns die Dynamik des Marktes immer wieder überrascht“, sagt Tobias Wann, Vorsitzender des Deutschen Ferienhausverbandes (DFV).

Preisniveau für Ferienwohnungen in Deutschland

Auch Bernd Muckenschnabel, Deutschland-Chef es Ferienhausvermieters Novasol, spricht davon, dass das Geschäft in Deutschland sehr unter den Gesetzen leide, die in der Vermietung von Ferienwohnungen eine Zweckentfremdung von Wohnraum sehen. Optimistisch ist der Vermieter von 2200 Ferienobjekten in Deutschland dennoch. "In Deutschland sehen wir im Hinblick auf den Ferienhaus-Markt den größten Nachholbedarf in Europa", verriet Muckenschnabel einer Hamburger Tageszeitung. "Wir stehen hier ganz am Anfang."

Wo die Deutschen 2016 Urlaub im Ferienhäuschen machen
Ferienhäuser in Portugal Quelle: Mauro Rodriguez - Fotolia
Strandhäuser in den USA Quelle: claudia hake - Fotolia
Ferienhäuser in den Niederlanden Quelle: Frofoto - Fotolia
Kroatien Quelle: Bernd Guertler
Ferienhaus in Dänemark Quelle: dpa
Hallstatt Quelle: JFL Photography - Fotolia
Strandhaus Quelle: andrzej2012 - Fotolia

Umsatz bei Ferienhäusern steigt

Der Markt für Ferienhausanbieter wächst schon seit Jahren mit zweistelligen Wachstumsraten - und wird dies aller Voraussicht nach auch in diesem Jahr wieder tun. Einer Gesamterhebung des Vermittlers FeWo-direkt und des Deutschen Ferienhausverbandes zufolge erwirtschaftet der deutsche Ferienhausmarkt einen jährlichen Bruttoumsatz von acht Milliarden Euro. Gegenüber 2015 sind die Buchungen der Ferienhausveranstalter und -vermittler aus dem deutschsprachigen Raum um 16 Prozent, der Umsatz sogar um 24 Prozent gestiegen.

Auch die Ausgaben pro Buchung steigen seit Jahren und liegen inzwischen bei durchschnittlich 1013 Euro pro Aufenthalt. „Der Ferienhausmarkt wird immer professioneller und die Ausstattung der Ferienwohnungen immer besser. Für mehr Komfort zahlen die Urlauber auch einen höheren Preis“, sagt Wann.

Preisniveau für Ferienhäuser in Deutschland

Die steigende Nachfrage hat gleich mehrere Ursachen. Zum einen erkennen Branchenexperten in den gestiegenen Buchungszahlen eine Folge des gestiegenen Sicherheitsbedürfnisses und den Wunsch nach mehr Privatsphäre. Urlaubsländer wie die Türkei oder Ägypten leiden unter dem Risiko von Terroranschlägen ebenso wie Flughäfen und die Flüge selbst. Hier können Ferienwohnungen und -häuser punkten, da die Anreise meist mit Auto oder Bahn erfolgt. Einer Umfrage zufolge bieten Ferienwohnungen als private, geschützte Einheiten zudem ein größeres Sicherheitsgefühl als weitläufige Hotelkomplexe. Auch Novasol-Deutschlandchef Muckenschnabel sieht in politisch turbulenten Zeiten einen Trend zu sicheren Urlaubszielen. Davon würden die skandinavischen Urlaubsregionen, aber auch Deutschland durch die zunehmende Lust am Urlaub im eigenen Land profitieren. Novasol erwartet daher weiter kräftiges Wachstum.

Die beliebtesten Ziele für Ferienhaus-Urlauber

Zum anderen sorgen das breitere Angebot und verbesserte Marketingaktivitäten für starkes Wachstum, da so neue Zielgruppen erreicht werden. So gibt es schon seit Jahren einen Trend zu großzügigen Ferienimmobilien.

Gefragt sind Ferienwohnungen mit 50 bis 70 Quadratmetern und zwei Schlafzimmern, oder 80 bis 100 Quadratmetern mit drei Schlafzimmern. Extras wie WLAN, Brötchen-Bringdienst, Haustierfreundlichkeit oder Swimming-Pool sowie eine generell gehobene Ausstattung mit viel Komfort werden von den Urlaubern immer häufiger nachgefragt.

Die beliebtesten Ziele der Ferienhausurlauber sind dementsprechend Deutschland und die Nachbarländer Österreich, Italien, Frankreich, Niederlande und Dänemark. Besonders stark ist die Nachfrage in Deutschland in den Küstenregionen von Ost- und Nordsee.

In diesen zehn Städten lohnt sich der Kauf
Ludwigshafen Quelle: Fotolia
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Im Durchschnitt bleiben Ferienhausurlauber 8,3 Tage. Im Mittel buchten sie für diesen Zeitraum eine Ferienwohnung mit 76 Quadratmetern und 2,3 Schlafzimmern. Die durchschnittliche Miete liegt dafür im Sommer bei 1013 Euro. Dabei ist der deutsche Ferienhausmarkt vor allem von Wohnungen und Appartements geprägt, der Anteil an Ferienhäusern liegt hierzulande bei nur 15 Prozent. In Dänemark zum Beispiel gibt es fast ausschließlich Ferienhäuser.

Das Wachstum der Branche ruft natürlich auch Kapitalanleger auf den Plan, die seit einigen Jahren vermehrt nach Investitionsgelegenheiten Ausschau halten. Zudem sind die Renditen bei Vermietung einer Ferienimmobilie attraktiv. Wo sonst bekommen Anleger für eine Sachwertanlage, die weitgehend frei von Inflationsrisiken und plötzlichen Wertverlusten ist, ihre Investition mit drei, vier Prozent und mehr verzinst? Hinzu kommt noch ein Gewinn an Lebensqualität durch die eigenen vier Wände am Urlaubsort.

Faktoren für eine rentable Ferienimmobilie

Jährliche Rendite von fünf Prozent

Ein Beispiel: An der Ostseeküste Schleswig-Holsteins entsteht gerade eine Ferienhaussiedlung mit 133 Holzhäusern im dänischen Stil. Verkauft werden die komplett ausgestatteten und eingerichteten Häuser gezielt als Renditeobjekte für Anleger. „Eigentlich waren wir aufgrund der großen Nachfrage für unsere Kunden auf der Suche nach Immobilien als Kapitalanlage. Erst dann sind wir auf das Ferienhausprojekt in Großenbrode gestoßen“, erzählt André Schlüter, Sprecher bei Ziegert Bank- und Immobilienconsulting, einem großen Vermarkter von Eigentumswohnungen in Berlin. Wichtig war dabei, dass schon in der Finanzierungsphase Einnahmen entstehen, die die Investition tragen.

Typische Immobilien-Käufer

Einige Ferienhäuser hat Ziegert bereits verkauft. Seit März steigt die Zahl der Interessenten, pro Woche verkauft das Unternehmen ein bis zwei Ferienhäuser. Meist sind die Käufer über 50 Jahre alt, die Kinder sind aus dem Haus – typische Kapitalanleger eben. „Die Interessenten kommen aus ganz Deutschland, der Verkauf ist gut angelaufen“, sagt Schlüter. Verlockend ist für die Käufer dabei nicht nur die gehobene Ausstattung mit Whirlpool und Sauna, die auch zu Aufenthalten in den kälteren Jahreszeiten verlocken sollen.

Der Clou: Mit dem Kauf gehen die neuen Eigentümer auch gleich einen Vertrag mit TUI und DanCenter ein, die den Vermietungsservice übernehmen, sprich sich um Urlaubsbuchungen kümmern und für entsprechende Auslastung sorgen. Acht Wochen dürfen die Eigentümer selbst Urlaub im Feriendomizil machen.

Das sind die zehn beliebtesten Urlaubsländer
10. Platz: Dominikanische RepublikZwischen Atlantik und der Karibik liegt eine der beliebtesten Inseln für Touristen und Urlauber. Die Dominikanische Republik lockt mit endlos weißen Stränden, heißen Temperaturen und rhythmischer Musik. Aber Vorsicht: Die Kriminalität im Lande ist laut des Auswärtigen Amts hoch. Die Behörde warnt Reisende deswegen vor möglichen Gefahren.Quelle: Das Ranking beruht auf einer Auswertung des Online-Vergleichsportals Check24.de aller gebuchten Pauschalreisen für die Sommerferien 2014. Berücksichtigt wurden Daten zu Reiseziel, -dauer, -zeitraum und Verpflegung. Quelle: dpa
9. Platz: Vereinigte Arabische EmirateNeun Millionen Menschen leben in dem Land am Persischen Golf, das durch seinen Reichtum, seine Scheichs und Ölvorkommen bekannt ist. Vor allem für Urlauber ist die stetig wachsende Skyline der Hauptstadt Abu Dhabi ein Muss. Wem das tagsüber zu viel Trubel bei knapp 40 Grad werden, der taucht am Abend in die muslimische Kultur ein. Sorgen machen müssen sich Reisende nicht: Der Staat gilt als einer der sichersten im Mittleren Osten. Quelle: AP
8. Platz: PortugalDer Staat an der Iberischen Halbinsel ist der westlichste Punkt Europas und lockt mit vielen Sehenswürdigkeiten. Ob Lissabon oder die Hafenstadt Porto: Ein Besuch in den Altstädten lohnt sich für Touristen. Beliebt ist Portugal vor allem bei den Badetouristen. 25 Millionen Ausländer lassen sich jährlich im Sommer an den Stränden der Algarve nieder. Quelle: dpa
7. Platz: ItalienDie mittelalterliche Stadt San Gimignano liegt auf einem 324 Meter hohen Hügel im Chianti-Land und ist umgeben von Weinbergen und Olivenhainen. Beliebte Ziele in Italien sind aber auch die Alpen, die Küstengebiete sowie die Toskana und Sizilien – auch in diesem Sommer. Jährlich reisen mehr als 40 Millionen Touristen nach Italien. Quelle: dpa
7. Platz: TunesienWie so viele Nationen lebt auch der nordafrikanische Staat Tunesien von seinen Urlaubern. Und die kommen jährlich in Scharen. Kein Wunder: Die Küste ist 1300 Kilometer lang, zumeist mit Sandstränden. 816 Herbergen mit fast 230.000 Betten stehen den Reisenden während der Hauptsaison zur Verfügung. Quelle: dpa
5. Platz: BulgarienDer Tourismus in Bulgarien ist ein wichtiger Wirtschaftsfaktor und gliedert sich in mehrere Bereiche: Erholungs- und Badetourismus, Jagdtourismus, Wintersport und Kulturtourismus. Seit Ende der 1990er Jahre sind vor allem Ziele an der Schwarzmeerküste sehr beliebt. 2011 kamen 8,5 Millionen Urlauber nach Bulgarien. Quelle: dpa
4. Platz: ÄgyptenVorbei ist die Zeit der Stille an den Pyramiden: Nachdem das Auswärtige Amt mehrere Reisewarnungen für Ägypten zurückgenommen hat, werden einige ägyptische Urlaubsgebiete wieder angesteuert. Große Anziehungskraft erfreut sich vor allem das letzte erhaltene der Antiken Sieben Weltwunder, die Pyramiden von Gizeh. Doch auch die Sphinx, eine Gestalt mit Löwenkörper und Menschengesicht, wird immer wieder gerne besichtigt. Ägypten ist allerdings auch für Badeurlauber wie geschaffen. Quelle: dpa

Ziegert hat für die Käufer eine jährliche Rendite von fünf Prozent in Aussicht gestellt. Voraussetzung: 29 Wochen im Jahr ist das Ferienhaus ausgebucht. „Wir haben die Rendite vorsichtig kalkuliert. Aber damit die fünf Prozent auch erreicht werden, sollte die Eigennutzung nur teilweise in der Hochsaison stattfinden“, sagt Schlüter. Die Renditerechnung beinhaltet dabei bereits Vermittlungs- und Vermietungsprovisionen, Finanzierungskosten bei 20.000 Euro Eigenkapital, Hausgeld, Erbpacht und vieles mehr. Am Ende sollen laut Ziegert Eigenkapitalrenditen zwischen 15 und 34 Prozent möglich sein.

Standort, Auslastung und Finanzierung

Abhängig sind solche Modelle natürlich vom Standort, guter Auslastung - was auch witterungsabhängig ist - und günstiger Finanzierung. Laut Ferienhausverband trägt aber der Inhaber selbst entscheidend zum Erfolg einer Ferienwohnung bei: Eine gute Auslastung sei generell kein Problem, wenn sich der Eigentümer vor allem als Gastgeber begreift und entsprechend engagiert ist. Der Dienstleistungsgedanke steht dem Ferienhausverband zufolge für die meisten privaten Anbieter noch über den Einnahmen an erster Stelle.

Tobias Wann zufolge ist bislang nicht erkennbar, dass die hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien als Kapitalanlage auch zu spürbar höheren Mietpreisen geführt hat. „Im Normalfall hat ein Eigentümer nur ein Ferienhaus, das er vermietet und auch selber nutzt.“ Wichtiger für die Mietpreisgestaltung seien der Service sowie Zustand und Ausstattung des Objekts. Eine Überhitzung der Nachfrage nach Ferienimmobilien an einzelnen Standorten – wie etwa auf dem regulären Wohnungsmarkt in München – kann er derzeit nicht erkennen.

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von Andreas Toller

Allerdings sollten sich Käufer einer Ferienimmobilie in einem reinen Wohngebiet vor Vertragsabschluss bei der Gemeinde erkundigen. Denn laut neuer Baunutzungsverordnung dürfen Ferienwohnungen dort nur dann vermietet werden, wenn die Wohnnutzung überwiegt. Woran die Wohnnutzung gemessen wird und wie es bewertet wird, wenn der Vermieter mehrere Wohnungen in der selbstgenutzten Immobilie hat und einige vermietet, ist noch unklar. Für solche und ähnlich gelagerte Fälle fordert der Ferienhausverband Bestandsschutz, weil bei vielen Eigentümern die Immobilienfinanzierung über die Mieteinnahmen geschieht.

Zudem müssen wohl einige Kommunen nach Verabschiedung der Baunutzungsverordnung ihre Bebauungspläne überarbeiten. Und in einigen Städten bestehen außerdem noch Zweckentfremdungsverbote, die die Vermietung von Wohnraum an Feriengäste wie in Berlin untersagen. Ortsteile hingegen, die speziell für die Fremdenbeherbergung vorgesehen sind, sind für Käufer in jedem Fall unkritisch.

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