Immobilien Die gefragtesten Viertel in den größten deutschen Städten

Dortmund oder Düsseldorf, Hauptstadt oder Hamburg? Kaum hat man endlich seine Traumstadt gefunden, kommen wieder neue Fragen auf. Suche ich mitten im Kneipenviertel oder am ruhigen Seeufer? Brauchen wir einen Kinderspielplatz um die Ecke, den Supermarkt nebenan - oder beides? Lage, Lage, Mikrolage heißt die Devise - um die Orientierung zu erleichtern, sprach die WirtschaftsWoche mit Experten vor Ort über die gefragtesten Viertel in den größten deutschen Städten. Wo zieht es Familien hin? Wo gibt es noch Baugrund? Was kostet eine Wohnung im Luxusviertel? Eine Übersicht ohne Anspruch auf Vollständigkeit.

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Berlin

Den Berliner Immobilienkäufer an sich gibt es nicht. Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (ivd), teilt die Hauptstadt-Bewerber in drei Gruppen auf: Familien, die eine gehobene Wohnlage suchen, zieht es in den Südwesten der Stadt. Nach Steglitz-Zehlendorf zum Beispiel oder nach Charlottenburg-Wilmersdorf. In dem bürgerlichen Umfeld gibt es öffentliche und private Schulen.

Blick auf Wohnhäuser im Quelle: AP

Grunewald und Dahlem gehören zu den teuersten Fleckchen. „Wenn man das Einfamilienhaus ab einer Million Euro sucht, dann findet man das dort“, sagt Schick. Die zweite Gruppe nach Schick sind Berufseinsteiger, kinderlose, junge, urbane Menschen, die weg aus ihrer Kleinstadt hinein nach Friedrichshain oder Prenzlauer Berg zu den Kneipenstraßen und viel Trubel ziehen. „Wenn da oben einer in der Wohnung sitzt, stört den die Kneipe unten nicht“, so Schick.

Die dritte Gruppe sind „politiknah Beschäftigte“: bei den Medien, in Ministerien, bei Verbänden, in Fraktionen. Sie wollen meist nach Berlin Mitte. „Da ist es teuer, aber das ist der Stadtteil der kurzen Wege.“ 1500 Euro pro Quadratmeter bezahlt man im Schnitt für eine durchschnittliche Eigentumswohnung in einer durchschnittlichen Lage. Bis zu 3500 Euro können es dabei schon in Mitte und Prenzlauer Berg werden. In Mode kommen aus Sicht des Immobilienmaklers Schick der Stadtteil Pankow und Friedrichshain.

Hamburg

„In Hamburg wohnt man zur Miete, es gibt nur 20 Prozent Eigentümer, das ist ein ungewöhnliches Verhältnis. Im Schnitt ist das in Deutschland eher fifty-fifty“, sagt Axel Kloth,  Makler in der Hansestadt. Wer eine Eigentumswohnung im Stadtstaat sucht, muss „in Toplagen auch Toppreise bezahlen“, so Kloth. Allerdings sei der Wohnungsmarkt außerhalb der Toplagen relativ entspannt - für Käufer. Familien ziehen oft ins Umland. Für ein unsaniertes Einfamilienhaus in Alsterdorf könne man für 130 Quadratmeter schon mal 500 000 Euro loswerden, so der Makler. Beliebt sind auch die Elbvororte - zum Beispiel Rissen, Blankenese oder Othmarschen.

Allerdings brausen Transport- und Testflieger des  Airbus-Flughafens teilweise über die Viertel. Besonders tief in die Tasche greifen Käufer direkt am Rande der Alster: Für eine Eigentumswohnung mit Blick auf das Wasser legt man dort schon mal bis zu 10 000 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch. Bei den Hamburgern gut angenommen sei mittlerweile die Hafencity. Als Größenordnung gibt der Makler Interessenten dort Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen zwischen 4000 und 5000 Euro mit auf den Weg. Allerdings könnten es auch mal 8000 Euro werden, die Preisunterschiede seien extrem. Das Schanzenviertel ist das In-Viertel für Junge, Intellektuelle und Kreative. Im Kommen ist aus Sicht des Maklers der Stadtteil Sankt Georg direkt am Hauptbahnhof. „Da sind die Preise kräftig gestiegen in den letzten 15 Jahren, es wird schick da zu wohnen.“

München

Das Immobilien-Angebot hält sich auf dem Münchener Markt in überschaubaren Grenzen. „Wir haben in Deutschland beim Leerstand das unterste Niveau, der Leerstand liegt unter zwei Prozent“, weiß Stephan Kippes, Geschäftsführer am ivd-Marktforschungsinstitut Süd. Doppel-, Reihen-, oder freistehende Häuser seien im Stadtbereich knapp. Mehr als vier Prozent Bevölkerungszuwachs verzeichnete der ivd Bundesverband in der Millionenstadt zwischen 2001 und 2006.

Die Kaufkraft der Münchener Einwohner stieg dabei zwischen 2002 und 2007 um knapp zwölf Prozent. In Ost-Berlin waren es im selben Zeitraum gut sechs Prozent. Nach Eigentumswohnungen sucht man in München entlang der Achse zwischen Hauptbahnhof und Laim oder am Arnulfpark. Fündig könne man auch in Richtung Riem oder Schwabing Nord werden, so Kippes. Der Stadtteil Nymphenburg sei wegen der Nähe zu Schloss und Park beliebt, aber auch wegen den historischen Bauten. Die gibt es auch in Altstadt-Lehel oder Bogenhausen. Die Isar ist in Solln direkt um die Ecke, von dort ist es nicht weit in die Berge.

Köln

Gut zwei Prozent mehr Menschen als noch im Jahr 2001 wohnten Anfang 2006 in Köln. Und der Kölner wohnt gerne zentral. Immer beliebter werde zum Beispiel der Stadtteil Ehrenfeld, sagt Bernhard Hoffmann, Pressesprecher beim ivd West. „Ehrenfeld ist ein multikulturelles Viertel, seit fünf Jahren wird da viel investiert, die Wohnungen werden aufgehübscht, da hat man das Gefühl: Da tut sich was. Und es gibt mehr Kneipen und Restaurants als früher." Zudem sei das Viertel gut an den Nahverkehr angebunden. Neuehrenfeld dagegen habe relativ viele Altbauten.

Junkersdorf ist dagegen vor allem dank der Einfamilienhäuser bei Familien beliebt. Das Viertel liegt am Stadtwald in der Nähe des Stadions des 1. FC Köln. Angst vor allzu großer Belästigung müssen Bewohner nicht mehr haben - zu den Spielen sind die klassischen Einwohner-Straßen um das Stadion herum für den Autoverkehr abgesperrt. Viele Schulen und Einkaufsmöglichkeiten hat der Bezirk Lindenthal. Wer dagegen etwas mehr Trubel mag ist im Belgischen Viertel richtig: Kinos und Kneipen sind dort um die Ecke. „Da gilt: ‚double income, no kids’, dort leben viele Schwule und Lesben“, weiß Hoffmann.

Frankfurt/Main

Die gute Nachricht zuerst: In Neubaugebieten wie am Riedberg bekommt man auch ab 280 000 Euro schon ein Reihenhaus mit 100 Quadratmetern. „Aber bei anderen Häusern in Kernstadtteilen gibt es immer mehr Nachfrage als Angebote“, sagt Peter Schneider, Makler in der Bankenmetropole. Nach Eigentumswohnungen sucht man am besten in Randgebieten. In beliebten Vierteln wie Bornheim sei das Angebot relativ klein. „Wir haben nirgends ein Überangebot an Eigentumswohnungen“, sagt Schneider. Teuer aber gefragt sei das Westend. Als „top“ bezeichnet der Makler auch das Malerviertel in Sachsenhausen. Wer in Deutschlands Finanzhauptstadt eine Immobilie für die Altersvorsorge errichtet, findet Bauland „nur in den Randgebieten“, so der Fachmann.

Stuttgart

Seit dem Jahr 1999 ziehen mehr Menschen nach Stuttgart als wegziehen. Im vergangenen Jahr gewann die Stadt 2754 Einwohner hinzu Gleichzeitig wurden 1063 Wohnungen fertig gebaut. Im Vergleich zum Jahr 2006 ist das ein minus von 22 Prozent. Für ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte zahlten Käufer zwischen 600 000 und 1,1 Millionen Euro. Freistehende Einfamilienhäuser in Spitzenlagen wurden für mehr als drei Millionen Euro gehandelt.

Besonders beliebt: Einfamilienhäuser in Halbhöhenlage. Der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung liegt in der baden-württembergischen Landeshauptstadt üblicherweise zwischen 1300 und 4600 Euro pro Quadratmeter. Eine gut ausgestattete Wohnung in einer Spitzenlage kann in Einzelfällen deutlich über 6600 Euro pro Quadratmeter kosten. Dabei gilt: groß und familiengerecht darf es sein. Auffällig ist die Zahl der Pendler. Letztes Jahr kamen mehr als 206 000 Pendler nach Stuttgart. Dagegen arbeiteten knapp 61 000 Stuttgarter außerhalb. Als sehr gute Wohnlagen gelten in Stuttgart das Gerberviertel, Hasenberg, Bopser, Degerloch, Sillenbuch, Frauenkopf, Gänsheide, Am Bismarckturm, Killesberg, Lenzhalde, Mönchhalde und Weißenhof.

Dortmund

Die Altklassiker in Dortmund sind die Stadtteile Gartenstadt, Kirchhörde und Lücklemberg. Gartenstadt zeichnet sich nach Meinung von Klaus Spieker,  Makler in Dortmund, vor allem durch die Altvillenbebauung, altes Kopfsteinpflaster und viel Grün aus. Das Manko: „Dort gibt es nicht genug Bauplätze.“ Dortmund sei im Wandel, meint Spieker: Im Ortsteil Hörde heben Bagger den Phoenixsee aus. „Die Fläche ist größer als die Binnenalster in Hamburg“, so Spieker. Rund um den See werde sich alles verändern, ist sich der Makler sicher. Auf Sicht von fünf bis sechs Jahren würden die Stadtteile Aplerbeck, Berghofen und Hörde „von der Gruppe befriedigend in die Gruppe gut kommen“.

Essen

Süden Top, Norden Flop? Nicht nur in der Ruhrgebietsstadt Essen sicher eine Frage der Bedürfnisse - und des Geldbeutels. Generell gilt: „Alles was südlich der Autobahn A 40 liegt, erfreut sich einer besseren Nachfrage und eines höheren Preisniveaus“, sagt Makler Detlef van der Meulen. Der Süden bietet Golfplätze, die Villa Hügel oder den Baldeneysee, der Norden dafür die stillgelegte Industrieanlage Weltkulturerbe Zollverein. Nach Zahlen des ivd verlor die Ruhrgebietsstadt unter dem Strich zwischen 2001 und 2006 rund 1,6 Prozent der Einwohner.

Trotzdem müssen Käufer teilweise tief in die Tasche greifen - zum Beispiel in Bredeney. Einfamilienhäuser und Villen finden Interessierte dort genauso wie Wälder und eine Anbindung an die Autobahn 52. „Aber in Bredeney fehlen schöne, große Eigentumswohnungen“, moniert der Makler. Der eingemeindete Stadtteil Kettwig liegt ein wenig weiter ab vom Schuss. Bis heute hat das Viertel seine eigene Telefonvorwahl. „Kettwig hat ein besonderes Flair durch das Eigenständige und die Altstadt in Ruhrnähe.“ Aber auch „Bausünden“ seien dort begangen worden, meint der Makler. „Es gibt eine Ansammlung von Eigentumshochhäusern, das ist städtebaulich nicht besonders gut gelungen.“ Beliebt im Süden seien Werden, Stadtwald oder Heisingen. Bei Pendlern sind aus Sicht des Maklers Haarzopf, Bergerhausen und Holsterhausen begehrt, denn die Stadtteile liegen in der Nähe einer Autobahn. Mangelware in der Ruhrgebietsstadt: „Wir könnten in Essen mehr schöne, alte Häuser gebrauchen und uns fehlen 5-Raum-Mietwohnungen.“

Düsseldorf

„Singles und Duos bestimmen das Stadtbild von Düsseldorf“, sagt Monika Fischer-Sturm, Geschäftsführerin der Fischer-Sturm Immobilien GmbH & Co. KG. Sobald der Haushalt etwas mehr Personen hat, zieht es die Familie an den grünen Stadtrand. So ein Reihenmittelhaus am Innenstadtrand wechselt für etwa 350.000 Euro den Besitzer. Einfamilienhäuser seien in Düsseldorf durchaus zu haben: „Die gibt es immer wieder, meist werden die Objekte nach Scheidungen frei“, so Fischer-Sturm.

Als allgemeinen Richtwert für den Durchschnittswert eines Mehrfamilienhauses gibt die Maklerin die 12 bis 15-fache Jahresnettomiete an. „Aber in Oberkassel wird es gefährlich teuer, da haben wir schon mal für das 30-fache verkauft“, erzählt Fischer-Sturm. Auch „besonders hoch gehandelt“ seien klassische Altbauten -  weil Düsseldorf in Krieg ziemlich stark zerbombt war. Teuer wird es auch in Golzheim, im Zoo- oder Grafenviertel und am Rhein. Junge Leute zieht es zum Beispiel nach Derendorf. Eine sanierte Altbauwohnung hat Fischer-Sturm dort kürzlich für 2250 Euro pro Quadratmeter verkauft. Sonst werde man dort auch ab 1800 Euro schon fündig.

Bremen

„Bremen ist ein Dorf mit Straßenbahn, circa 75 Prozent aller Häuser haben nicht mehr als zwei Wohnungen“, weiß Bernd Richter, Geschäftsführer von Haus und Grund in Bremen. Gefragt seien vor allem der Stadtteil Schwachhausen und alles rund um die alten Befestigungsanlagen. Der Nachteil: „Seit der Boomphase 1994 haben die Bestandseigentumswohnungen 18,5 Prozent an Wert verloren. Wenn es keine Toplage ist, werden Eigentumswohnungen in Bremen nicht nachgefragt. Ganz problematisch wird es bei Bestandseigentumswohnungen, die weiter verkauft werden sollen.“

Die Innenstadtlagen blieben preisstabil oder steigen im Wert leicht an. Beliebt bei jungen Familien sind Horn und Borgfeld. In letzterem Stadtteil gibt es noch Flächen für freistehende Einfamilienhäuser. Im Umfeld sind Wiesen, Kinderspielplätze, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten. Wer tiefer ins Portemonnaie greifen kann: „Die bevorzugte Wohnlage für Menschen mit etwas mehr Geld ist Oberneuland.“ Dort stehen größere Einfamilienhäuser auf größeren Grundstücken.

Hannover

Niedersachsens Ministerpräsident Christian Wulff (CDU) residiert in Hannovers Stadtteil Kleefeld mit seinem Philosophenviertel und den Altbauvillen. Ex-Bundeskanzler Gerhard Schröder (SPD) hat sich im Zooviertel niedergelassen. Von dort kann er zu Fuß ins Zentrum laufen. Eher Eigentumswohnungen als freistehende Häuser sind im Zooviertel zu finden. Die sucht man in Kirchrode. Dort gebe es auch gute Verkehrsanbindungen, sagt Jörn Werth, Makler bei Haus und Grund in Hannover. In Kirchrode liegen große Grundstücke und weniger Altbauten. Bauland gibt es beispielsweise noch in Bothfeld oder Groß-Buchholz. „Aber der Neubau läuft in Hannover im Moment sehr verhalten.“ Generell gilt: „Wir haben in allen Bereichen Angebote und zu wenig Käufer - Sie bekommen in der Regel überall was, obwohl das Angebot in der Nähe der City geringer ist“, so Werth.

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