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Immobilien Wo der Hauskauf noch lohnt

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Droht eine Immobilienblase?

Wo kein Mieter einziehen will
BundesüberblickLangsam wird es eng: Die Leerstandsquote beim marktaktiven Wohnraum in Deutschland lag 2012 bei 3,3 Prozent und war damit im sechsten Jahr in Folge rückläufig, das zeigt nun der aktuelle CBRE Empirica Leerstandsindex. Dabei betont der Index auch die regionalen Unterschiede in Deutschland. So gibt es im Stadtstaat Hamburg mit nur 0,7 Prozent Leerstand fast keine freien Wohnungen mehr auf dem Markt, auch in Bayern mit landesweit 1,7 Prozent und in Baden-Württemberg sowie der Bundeshauptstadt mit jeweils 2,0 Prozent Leerstand sucht man lange nach Wohnraum. In Sachsen mit seinen 110.000 und in Sachsen-Anhalt mit 51.100 leerstehenden Wohnungen, was einer Quote von 7,2 Prozent entspricht, verkehrt sich diese Situation ins Gegenteil. Dort müssen die Kommunen Sorge tragen, dass die leerstehenden Wohnungen nicht verfallen. Das wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Beratungsunternehmen Empirica erstellt zum wiederholten Male einen Index zum Wohnraum-Leerstand. Dieser basiert auf Daten des Immobiliendienstleisters CBRE, der in Deutschland etwa 800.000 Wohneinheiten bewirtschaftet, außerdem auf Daten des statistischen Bundesamtes und Schätzungen und Analysen der Regionaldatenbank, die Empirica selbst erarbeitet. Quelle: PR
OldenburgGerade noch unter die Top Ten der Regionen mit dem geringsten Leerstand schafft es Oldenburg. Mit einem Prozent Leerstand ist die Stadt in Niedersachsen dicht besiedelt. Dieses Foto zeigt den Stadtturm Lappan in der Fußgängerzone Oldenburgs. Quelle: Imago
KemptenAuf dem neunten Platz liegt die bayerische Stadt Kempten (Foto: Basilika St. Lorenz) mit einem Leerstand von 0,9 Prozent. In absoluten Zahlten bedeutet das: 200 Geschosswohnungen sind frei - in einer Stadt, die mehr als 60.000 Einwohner hat. Quelle: Imago
ErlangenSo eng wie bei der Bergkirchweih geht es in der mittelfränkischen Großstadt Erlangen zwar nicht immer zu, dicht besiedelt ist sie aber allemal. Mit 0,9 Prozent Leerstand und nur 300 freien Geschosswohnungen belegt sie Platz acht des Rankings. Quelle: dpa
GermersheimIn Germersheim in Rheinland-Pfalz lockt unter anderem das Deutsche Straßenmuseum - das Einzige seiner Art. Die Region erfreut sich großer Beliebtheit: Nur 200 Geschosswohnungen stehen hier leer, das entspricht einer Leerstandsquote von 0,9 Prozent. Quelle: dpa
DarmstadtDas Foto zeigt ein Mietshaus in Darmstadt. Dort gibt es einen regelrechten Run auf Immobilien und kräftig steigende Mieten. Die Leerstandsquote beträgt gerade einmal 0,8 Prozent - das reicht für Platz sechs. Quelle: dpa
Frankfurt Europas Finanzplatz am Main ist bei Mietern beliebt: Nur 0,8 Prozent der Wohnungen stehen hier leer - insgesamt sind das 2.500 Geschosswohnungen. Quelle: Reuters

Ab Mai tritt außerdem die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Dann müssen Energieausweise erstellt werden, die Energieeffizienzklassen enthalten, die bei kommerziellen Immobilienanzeigen ausgewiesen werden müssen. Käufern und Mietern muss der Energieausweis übergeben werden. Auch bei Wohnungsbesichtigungen muss der Ausweis vorliegen. Ab 2015 müssen dann bestimmte Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ersetzt werden. Und der zulässige Jahresenergiebedarf für Neubauten soll ab 2016 um 25 Prozent sinken. Bauherren müssen danach mit höheren Installationskosten rechnen. Eine Immobilienblase wie sie in den vergangen Jahren etwa in den USA oder in Spanien passiert ist, droht in Deutschland derzeit nicht. „Die höheren Preise am deutschen Immobilienmarkt werden durch historisch niedrige Bauzinsen und steigende Einkommen ausgeglichen – vielerorts bleiben deutsche Wohnimmobilien damit erschwinglich“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. Die Mietrenditen lägen im Durchschnitt stabil bei vier Prozent. „Ich erwarte, dass die Immobilienpreise weiter steigen, ohne dass es zu einer Blasenbildung kommt“, sagt Grunwald.

Mietpreisentwicklung in den zehn größten Städten Deutschlands

Grunewald sieht in der Preisentwicklung eine „Normalisierung eines lange unterbewerten Marktes“. Inflationsbereinigt liegen Immobilien in Deutschland derzeit auf dem Preisniveau von 1999. „Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist im internationalen Vergleich nach wie vor unterbewertet und weitestgehend erschwinglich“, erklärt Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienresearch bei Feri EuroRating Services.

Andere Immobilienprofis sehen ebenfalls keine Blase. „Der deutsche Immobilienmarkt ist immer noch im grünen Bereich“, sagt ING DiBA-Chefvolkswirt Carsten Brzeski. „Auf den Gesamtmarkt bezogen gibt es keine Zeichen einer Blasenbildung“. Für den deutschen Immobilienmarkt rechnet sein Institut für die Jahre 2014 und 2015 mit jährlichen Preisanstiegen von rund drei Prozent.


In diesen Städten laufen die Märkte heiß

Was für den gesamten Markt gilt, muss aber nicht für alle Teilmärkte gelten. In angesagten Lagen der Metropolen sehen fast alle Marktbeobachter mittlerweile Überhitzungstendenzen. „Die Preissteigungen in vielen Großstädten sind mit Vorsicht zu genießen“, sagt Brzeski.

So steigt etwa in München, Hamburg, Frankfurt die Nachfrage nach Wohnungen wegen der Zuwanderung an, während sich das Angebot nicht im gleichen Ausmaß erhöht. Ausländische Investoren haben den deutschen Markt entdeckt, niedrige Zinsen locken zum Kauf. Die positive Entwicklung bei Arbeitsmarkt und Löhnen sorgen zudem für Nachfrage, mit der die Entwicklung der Mietpreise in einigen Metropolen nicht mithalten kann.

Eine Untersuchung von Angebotsmieten und Kaufpreisofferten von Immobilienscout 24 zeigt, dass etwa in München und Hamburg die Preise für Wohnungen in den vergangenen fünf Jahren um knapp 30 Prozentpunkte schneller gestiegen sind als die Mieten. „Die Top-Lagen in den großen Metropolen sind inzwischen teilweise überteuert“, sagt Michael Kiefer, Chefanalyst bei ImmobilienScout24 „Hier werden Preise verlangt, die durch die Fundamentaldaten nicht mehr gerechtfertigt sind“. Die erzielbaren Renditen lägen in solchen Lagen bereits unterhalb der Drei-Prozent-Marke. Investoren schrecken solche Daten ab. „In den Wohnungsmärkten gibt es sicherlich im hochpreisigen Segment einzelne Mikrolagen in München, Hamburg oder Frankfurt, welche mittelfristig Überhitzungstendenzen vorweisen könnten“, sagt Ulrich Steinmetz, Leiter Portfolio Management bei der Deutschen Asset & Wealth Management.

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