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Immobilien Warum gebrauchte Häuser oft besser sind, als neu zu bauen

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Fallstricke in Altbau-Immobilien

Der große Vorteil einer gebrauchten Immobilie ist, dass sie bereits steht und besichtigt werden kann. Auch ein Einzug kann meist schneller erfolgen, was die Doppelbelastung aus Miete und Baufinanzierung verkürzt. Im Gegenzug muss der Käufer selbst für Mängelbeseitigung und Sanierung geradestehen. Üblich ist in jedem Fall der Ausschluss jeglicher Gewährleistung.

„Das ist absoluter Standard“, sagt Anwalt Popescu. „Nur im Fall arglistig verschwiegener Mängel können Käufer den Vertrag anfechten oder eine Mängelbeseitigung verlangen. Aber eine arglistige Täuschung nachzuweisen ist sehr schwierig.“

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Deshalb sollten auch Käufer von Altbauten – da sind sich Experten und Verbraucherschützer einig – unbedingt einen Bausachverständigen vor der Vertragsunterzeichnung konsultieren. „Es sollte ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger – in der Regel für Schäden an Gebäuden - gewählt werden, denn nur dann ist ausreichende Qualifikation des Gutachters auch gewährleistet“, rät Popescu.

Der Gutachter hilft, gravierende Mängel schon vor dem Kauf zu entdecken und die absehbaren Sanierungskosten zu schätzen. Übersieht er massive Mängel, kann er zudem für das Versäumnis grundsätzlich haftbar gemacht werden – dafür hat er eine Berufshaftpflichtversicherung. Zwar besteht auch bei Sanierungen die Gefahr, dass ein Handwerker pleite geht, bevor die Arbeiten abgeschlossen sind – aber es ist deutlich kleiner als beim Bauträger, der viele verschiedene Handwerker im Bauherrenauftrag unter Vertrag nimmt und bezahlt.

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Einen Tipp hat Fachanwalt Popescu dazu noch: „Kaufinteressenten sollten sich die Baurechtsakte mit der gesamten baulichen Historie des Objekts zeigen lassen. Die bekommt in der Regel der Eigentümer oder ein Bevollmächtigter beim hierfür zuständigen Baurechtsamt und kann nicht selten Aufschluss darüber geben, ob es schon früher Probleme mit dem Gebäude gab.“

Streit um Mängel

Rechtsanwalt Popescu sieht ebenbürtige Streitpotenziale unabhängig davon, ob es sich um den Kauf eines Neubaus oder einer Gebrauchtimmobilie handelt. „Kommt es beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie zu erst nach Vertragsschluss entdeckten Mängeln, wird meist um den Rücktritt vom Kaufvertrag sowie um die damit einhergehenden Schadenersatzansprüche des Käufers gestritten. Dementsprechend geht es hier häufiger um einen relativ hohen Streitwert“, weiß Popescu aus Erfahrung. „Tendenziell kann jedoch – was das Streitpotenzial der Beteiligten als solches betrifft – der Neubau riskanter sein. Zumal vieles vor und bei Abschluss des Werkvertrages auf Schätzungen beruht, die sich so gut wie nie eins zu eins erfüllen." Dann drohen Nachtragsleistungen, über die in der Praxis zum Teil heftig gestritten wird. Die Neuerrichtung des Eigenheims ist daher sehr oft mit großen Kostenunsicherheiten verbunden.

Vertragsprüfung und Baukontrolle sollten Bauherren daher nicht vernachlässigen.

 

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