Amazon baut ein großes Logistikzentrum nach dem anderen, Newcomer wie Zalando richten riesige Zentrallager ein, Automobilzulieferer und der Lebensmittelhandel ziehen ein immer engmaschigeres Liefernetz: Logistik ist das beherrschende Thema der modernen Wirtschaftswelt. In den vergangenen fünfeinhalb Jahren sind nach einer Studie der Immobilienanalysten von Bulwiengesa allein in Deutschland mehr als 33 Millionen Quadratmeter Logistikfläche umgesetzt worden. Besonders dynamisch war dabei das Jahr 2015 mit allein 7,1 Millionen Quadratmetern – eine Fläche fast so groß wie 1000 Fußballfelder.
Die Haupttreiber des Booms bei Logistikimmobilien sind laut Bulwiengesa dabei die Megatrends in einer zunehmend digitalisierten Wirtschaft wie etwa E-Commerce und Industrie 4.0. Wo früher Einkäufer und Disponenten zum Hörer griffen, beschleunigen heute digitalisierte und vernetzte Systeme Produktion, Handel und Distribution. Sie werden dafür sorgen, dass die Nachfrage nach passenden Logistikimmobilien mittel- bis langfristig weiter hoch sein wird.
Deutschland profitiert von seiner zentralen Lage
Der größte Nachfrageschub geht laut Studie dabei von der Branche Transport und Logistik mit 10,6 Millionen Quadratmetern in den vergangenen fünfeinhalb Jahren aus. Automobilzulieferer erreichten einen Flächenumsatz von 4,2 Millionen Quadratmeter, die Lebensmittelbranche 3,0 Millionen Quadratmeter und E-Commerce 2,9 Millionen Quadratmeter. Das exportstarke Deutschland profitiert dank seiner zentralen Lage in Europa besonders.
Bulwiengesa hat in Deutschland 28 Logistikregionen unter die Lupe genommen. Im Ranking der erfolgreichsten Logistikstandorte bleibt demnach hierzulande Hamburg das Maß der Dinge. München verbesserte sich um vier Plätze und ergattert den zweiten Platz. Auf Platz drei folgt Berlin. Die Hauptstadt hat etwas an Dynamik verloren und im Vergleich zum Vorjahr einen Platz eingebüßt.
Niveauranking 2016: Die besten Städte Deutschlands
Stuttgart
Punkte: 60,5
Das Niveauranking umfasst 53 Einzelindikatoren und basiert auf den aktuellsten verfügbaren Ist-Werten. Die Zahlen sind gerundet, was zu gleicher Punktzahl bei unterschiedlichen Rängen führen kann. Aufgenommen wurden alle kreisfreien Städte ab 100.000 Einwohner und zwei Städteregionen beziehungsweise Stadtverbände.
Quelle: IW Consult
Frankfurt am Main
Punkte: 61,2
Ingolstadt
Punkte: 62
Erlangen
Punkte: 64,3
München
Punkte: 67,6
Zugleich stellten die Immobilienanalysten fest, dass aufgrund begrenzter Flächenangebote in den Metropolen alternative Regionen zunehmend gefragt sind, etwa Augsburg als Alternative zu München, Nürnberg oder Thüringen rund um die Autobahn A4. Diese Städte sind laut Studie die „Hidden Champions“ unter den Logistikstandorten.
„Es geht nicht so sehr um die A-Standorte, sondern um Regionen“, betont Tobias Kassner, Bereichsleiter und Immobilienökonom bei Bulwiengesa. „Viele Faktoren sind da entscheidend, etwa wie groß das Einzugsgebiet, die Anbindung an die Autobahnen oder die Verfügbarkeit großer Grundstücke ist. Letztere sind in den A-Standorten naturgemäß kaum zu finden.“
Niveauranking 2016: Die schlechtesten Städte Deutschlands
Oberhausen
Punkte: 40,3
Das Niveauranking umfasst 53 Einzelindikatoren und basiert auf den aktuellsten verfügbaren Ist-Werten. Die Zahlen sind gerundet, was zu gleicher Punktzahl bei unterschiedlichen Rängen führen kann. Aufgenommen wurden alle kreisfreien Städte ab 100.000 Einwohner und zwei Städteregionen beziehungsweise Stadtverbände.
Quelle: IW Consult
Duisburg
Punkte: 40,3
Bremerhaven
Punkte: 39,9
Herne
Punkte: 38,7
Gelsenkirchen
Punkte: 35,8
So hat etwa Haribo ein Logistikzentrum in der Nähe von Grafschaft errichtet, von dem aus ganz Deutschland und die Benelux-Länder mit den Süßigkeiten versorgt werden. Hier war die Autobahnanbindung ein wesentliches Kriterium.
Magdeburg ist renditestärkster Standort
Die Finanzierung moderner Logistikimmobilien lohnt sich auch für die Investoren. Die renditestärksten Standorte mit Werten von 5,3 bis 5,4 Prozent Nettoanfangsrendite sind München, Hamburg, Berlin und die Region Rhein-Main/Frankfurt.
Bulwiengesa hat den untersuchten Logistikstandorten neben vielen anderen Merkmalen auch die Renditechancen bewertet. Und dabei sind es hinsichtlich der durchschnittlichen Nettorendite nicht die üblichen Verdächtigen, die am besten abschneiden.
Die höchsten Punktzahlen erreichen vielmehr Standorte wie Magdeburg, Bad Hersfeld, Koblenz, die Regionen Oberrhein und Rhein-Neckar, in denen Investoren durchschnittlich mehr als neun Prozent Rendite erzielen können. Hamburg hingegen liegt in dieser Disziplin mit 6,9 Prozent weit zurück.
Der Trend geht zu flexibel genutzten Logistikimmobilien
Die deutlich niedrigere Rendite liegt nicht nur an den teilweise deutlich höheren Grundstückspreisen in den Top-Standorten. „Die deutlich höheren Renditen in den etwas abseits gelegenen Standorten gehen vor allem auf Risikoaufschläge zurück“, sagt Tobias Kassner, Immobilienökonom bei Bulwiengesa.
„Etwa weil das Risiko einer Nachvermietung bei Ausfall eines Unternehmenskunden deutlich größer oder die Region insgesamt intransparenter ist, was zum Beispiel die Wirtschaftskraft, Flächenumsätze oder die Mietniveaus insgesamt angeht.“ Berücksichtigt man alle Kriterien einer Standortwahl, landet Magdeburg somit im Vergleich auch nur auf dem letzten Platz.
Der Trend geht eindeutig in Richtung flexibel nutzbarer Logistikimmobilien. Die Gebäude sind sowohl für Lagerhaltung als auch Teile der Produktion nutzbar, es gibt Einrichtungen für die direkte Online-Vermarktung neuer Produkte wie etwa Fotostudios, die Bereiche können geteilt und in ihrer Größe dem Bedarf angepasst werden. Die modulare Bauweise mit Kombinationen aus Logistik und Lager, Büroflächen und Rechenzentren ist daher auf dem Vormarsch.
Auch werden Logistik-Immobilien zunehmend vermietet und seltener gekauft, und werden damit dem Hotelprinzip zunehmend ähnlicher. Dabei nimmt auch die Laufzeit der Mietverträge ab. Die Mehrheit der neu entstandenen Logistikflächen werden daher auch von spezialisierten Projektentwicklern realisiert. Marktführer ist hier die an der australischen Börse notierte Goodman Group, gefolgt von Alpha Industrial und Segro. Im Gesamtranking belegen hinter Goodman die Handelslogistiker Schwarz-Gruppe (Lidl, Kaufland) und die Edeka-Gruppe Platz zwei und drei.
