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Immobilien Hauskäufern drohen weitere Preissteigerungen

Steigende Baupreise treiben die Kosten für den Hausbau. Die Baubranche profitiert, sollte sich aber auf unruhigere Zeiten einstellen, mahnt eine Studie.

Immobilien: Für Häuslebauer wird's teurer Quelle: dpa

FrankfurtDie Lage am Immobilienmarkt verschärft sich für Investoren zunehmend. Nicht nur die Immobilien- und Grundstückspreise steigen trotz Warnungen vor Preisübertreibungen unentwegt. Auch wer ein Haus neu bauen will, muss mit immer höheren Baukosten rechnen.

Der Baubranche hingegen geht es im Moment so gut wie lange nicht: Die Bauaufträge nahmen im vergangenen Jahr um 3,5 Prozent zu, zeigt eine Analyse des Beratungsunternehmens EY Parthenon. Inbegriffen sind sowohl Eigenheime, Geschosswohnungsbau als auch Nicht-Wohnungsbau. Das Marktvolumen belief sich 2017 auf 231,6 Millionen Euro. 2018 sei mit einem weiteren Anstieg der Nachfrage zu rechnen.

Dabei arbeitet die Braubranche jetzt schon nahe ihrer Kapazitätsgrenze. Seit 2009 ist der Auslastungsgrad konstant gestiegen und hat derzeit einen Wert von knapp 78 Prozent erreicht. Seit Beginn der Statistik in den 1960er-Jahren sei der Wert nie so hoch gewesen wie derzeit, erklärt Axel Schäfer, Partner bei EY Parthenon. Eine hundertprozentige Auswertung sei theoretisch nur möglich, wenn alle befragten Betriebe gleichzeitig voll ausgelastet wären – ein Umstand, der in der Praxis aber nicht eintreffe. „Die Auslastung war sogar während des Baubooms zu Wiedervereinigungszeiten mit 70 Prozent deutlich geringer“, sagt Schäfer zur Analyse, die dem Handelsblatt vorab vorliegt.

Die Folge: Der Preisdruck für Investoren nimmt immer weiter zu. Da wären einerseits die Eigenheimpreise, die sich in den sieben größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) laut vdp Resarch allein im vergangenen Jahr um zehn Prozent verteuert haben – und seit 2010 sogar um 60 Prozent an Wert zugelegt haben. Mit steigenden Bauzinsen verteuert sich zudem die Finanzierung. Und als wäre das nicht genug, müssen zumindest Häuslebauer auch noch stetig steigende Baukosten einkalkulieren.

Laut Statistischen Bundesamt waren die Baupreise im Februar um vier Prozent höher als im Vorjahr – so hoch war der Preisanstieg seit neun Jahren nicht mehr ausgefallen. Immobilienexperten erkennen schon erste Konsequenzen: „Wir beobachten in den Top-7-Städten Deutschlands, dass steigende Baukosten geplante Projekte scheitern lassen“, sagt Andreas Schulten, Vorstand beim Immobilienmarktforscher Bulwiengesa.

Trotzdem ist die Nachfrage nach Immobilien im Moment noch ungebrochen hoch, was laut EY Parthenon auch am großen Auftragsstau liege. Der sorge dafür, dass die Baubranche auch in den kommenden Jahren Preissteigerungen jenseits der Inflationsrate durchsetzen könne.

Die Baubranche, das zeigt die hohe Kapazitätsauslastung, profitiert von der Nachfrage bei Neubau und Renovierung. Laut dem aktuellen ifo-Geschäftsklimaindex ist die Stimmung im Bauhauptgewerbe auf ein neues Rekordhoch gestiegen.

Selbstgefälligkeit ist dennoch nicht angebracht. „Das Volumen neuer Wohnungsbaukredite ist leicht rückläufig und auch das Wachstum der Baugenehmigungen lässt nach. Daher müssen wir mit einem geringeren Wachstum insbesondere im privaten Wohnungsbau rechnen“, erläutert Björn Reineke, einer der Studienautoren und Partner bei EY Parthenon. Die Zeiten des deutlichen Nachfragewachstums neigten sich dem Ende entgegen.

In den kommenden Jahren sei mit einem abflachenden Nachfragewachstum bis zur Stagnation zu rechnen. Für die Unternehmen sei es daher wichtig, sich für schlechtere Zeiten „wetterfest“ zu machen, heißt es in der Studie.


Weniger Menschen sparen für den Wohntraum

Die hohen Kosten führen zudem dazu, dass die Erschwinglichkeit von Immobilien sinkt. Berechnungen des Analysehauses Empirica zeigen: In Frankfurt muss ein Haushalt für den Kauf einer 80 Quadratmeter großen Wohnung, die zu 75 Prozent finanziert wurde, derzeit monatlich rund 47 Prozent seines Nettohaushaltseinkommens aufbringen. 2017 waren es noch 39 Prozent.

In Berlin stieg der Wert im selben Zeitraum von 37 auf 44 Prozent, in München von 50 auf 57 Prozent. Das von der Großen Koalition geplante Baukindergeld wird ebenfalls kaum für Entspannung am Markt sorgen. Immobilienexperten und Oppositionspolitiker von Grünen bis FDP fürchten, dass die Subvention zu steigenden Preisen führt.

Das hat Konsequenzen: Immer mehr Menschen finden sich offenbar damit ab, dass der Traum vom Eigenheim platzt. Laut einer Untersuchung des Marktforschungsinstituts Kantar TNS im Auftrag des Verband der privaten Bausparkassen ist die Bereitschaft, für eine Immobilie zu sparen, angesichts des starken Preisanstiegs auf dem Tiefpunkt der 20-jährigen Geschichte der Umfrage angekommen. Nur noch 37 Prozent der Bundesbürger gaben an, für Wohneigentum zu sparen – vier Prozent weniger als im Herbst 2017. Das reicht zwar immer noch für den dritten Platz unter den Sparzielen, ist aber weit von Sparmotiv Nummer eins entfernt: Konsum wird von 60 Prozent der Befragten als Ziel genannt.

Eine Immobilienblase mögen die Experten von EY-Parthenon nicht erkennen. Warnungen vor Übertreibungen gibt es aber. So schätzt die Bundesbank, dass die Preise in den Metropolen bis zu 35 Prozent übertrieben sein könnten. Auch Andreas Schulten von Bulwiengesa mahnt, dass die Preise nicht ewig steigen werden: „Immobilienpreise verteuern sich weiter bis zu dem Zeitpunkt, an dem der erwartete Zinsanstieg im Euro-Raum Entspannung bringt. Wir erwarten diesen Zeitpunkt nach aktueller Perspektive in den kommenden zwei Jahren.“

Sinkt das Interesse an Immobilien, dürfte auch die Stimmung in der Baubranche eine Abkühlung erfahren. Im Moment, so scheint es, muss sie sich darum noch keine Sorgen machen.

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