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Immobilien Heißer Markt kühlt ab

Heute beschließt der Bundestag die Mietpreisbremse. Studien zeigen aber: Der Immobilienzyklus hat den Höhepunkt überschritten. Die Mieten steigen nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren. Ist das Gesetz sinnlos?

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Eiszapfen vor der Frankfurter Skyline: Der Anstieg von Preisen und Mieten verlangsamt sich. Quelle: dpa

Trotz zahlloser Terminverschiebungen, Krisentreffen, offener Briefe und grundsätzlicher Änderungen findet die Mietpreisbremse keine Freunde. Heute bespricht der Bundestag den Gesetzesentwurf. Und die Kritik bricht sich lautstark Bahn.

Schon vergangene Woche meldeten die Länder in einer Stellungnahme grundsätzliche Zweifel an. Die Vorwürfe: Der Entwurf der Regierung enthalte keine neuen Regeln zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. Auch die Regelung zur Rückzahlung überzahlter Mieten für Wohnungen mit Mietpreisbegrenzung passt den Ländervertretern nicht: Die Regierung schaffe Anreize für Vermieter, bei Vertragsabschluss die Mieten nicht ordnungsgemäß zu berechnen.

Auch die Opposition lässt nicht locker. Die Mietpreisbremse hätte genau das Gegenteil dessen bewirkt, was sie eigentlich erreichen solle. So lautet das Ergebnis einer Studie der Bundesfraktion der Grünen zum Mietmarkt in elf Metropolen. Die Mieten seien „zeitlich parallel zu den politischen Ankündigungen bezüglich einer Mietpreisbremse“ deutlich angestiegen.

Vermieter hätten „vorsorglich“ die Mieten, sobald dies möglich war, erhöht. „Durch die Ankündigungen ohne konsequente Umsetzung hat die Große Koalition die Kosten immer wieder angeheizt“, sagt der Grünen-Bauexperte Chris Kühn der „Rhein-Neckar-Zeitung“.

Der Eigentümerverband Haus und Grund hatte zuvor bereits in der Bild-Zeitung ein Gutachten präsentiert, nachdem das geplante Gesetz verfassungswidrig sei. Der aktuelle Gesetzentwurf verletze das Eigentumsrecht der Haus- und Wohnungseigentümer. Durch die Mietpreisbremse sei die Wirtschaftlichkeit der Wohnungsraumvermietung nicht mehr gewährleistet. Vermieter würden sich deshalb vom Markt zurückziehen.

Wird das neue Gesetz tatsächlich Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben oder gilt die alte Regel, nachdem nichts so heiß gegessen wird, wie es gekocht wurde? Eine heute veröffentlichte Studie des Immobilienverbandes IVD zeigt, dass die Mietpreisbremse wahrscheinlich weniger Auswirkungen haben dürfte, als die Vermieter befürchten.

Die Analyse von Kaufpreisen und Mieten in 390 Städten zeigt: Der Immobilienzyklus in Deutschland könnte seinen Höhepunkt längst überschritten haben. Deutschlandweit stabilisieren sich demnach die Preise für Wohnimmobilien und der Anstieg der Mieten verläuft weniger dynamisch als in den vergangenen Jahren.


Wo die Mieten langsamer steigen

Selbst in den Metropolen entspannt sich die Lage am Mietmarkt. Städte mit einer mehr als 500.000 Einwohnern sind in der Regel teure Immobilienmärkte. Im zweiten und dritten Quartal des Jahres 2014 sind die Mietpreise in Großstädten nur um 3,1 Prozent gestiegen. Im selben Zeitraum 2013 sind die Preise noch mit 4,6 Prozent gestiegen.

„Mit den ausbleibenden Mietanstiegen wird dort bereits ein wichtiges Kriterium für die Einführung einer Mietpreisbremse nicht erfüllt“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Eine Regulierung des Markts durch den Staat sei nicht notwendig, da der Anstieg der Mieten bereits vor Einführung der Mietpreisbremse zurückgehe. „Selbst in München käme die Mietpreisbremse angesichts eines deutlich unterdurchschnittlichen Mietanstiegs von 0,84 Prozent nicht zum Tragen“, sagt Schick.

In den Top-Metropolen müssen Mieter schon jetzt tief in die Tasche greifen. Im teuersten Immobilienmarkt München zahlen Mieter im Schnitt 12 Euro pro Quadratmeter. In Stuttgart werden im Schnitt 10,50 Euro berechnet, in Köln und Frankfurt jeweils 8,80 Euro. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 5,78 Euro pro Quadratmeter.

Die Ergebnisse des Immobilienverbandes sind nicht überraschend. Die Marktforscher von Empirica kamen schon vor Wochen zu einem ähnlichen Ergebnis. „Den Höhepunkt des Immobilienzyklus haben wir bereits gesehen“, erklärt Reiner Braun, Vorstand bei Marktforschungsinstitut Empirica.

Die Steigerungsraten bei Mieten und Kaufpreisen nähmen ab, die Neubauquote steige. „Ein natürlicher Mietpreisdeckel ist in den Knappheitsstädten nun erreicht, noch viel höhere Mieten sind auf den allermeisten Märkten jetzt ohnehin nicht mehr durchsetzbar“, lautet das Fazit von Empirica. „Damit könnte sich die Mietpreisbremse schon vor Ihrer Einführung erübrigen“.

Der Immobilienverband IVD sieht noch einen anderen Grund, warum die Mieten sinken. Die Nachfrage nach Wohneigentum steigt. Der Grund: Die Käufer wollen sich mit einem Eigenheim unabhängig von der Entwicklung der Mietpreise machen. Das zeigt das Beispiel einer Wohnung mit mittlerem Wohnwert und 125 Quadratmeter Wohnfläche.


Die Profiteure der Mietpreisbremse

Während die Kaufpreise deutschlandweit eher stagnieren, steigen sie in den Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern im Vergleich zum Vorjahr um 9,3 Prozent. In Berlin lag der Zuwachs bei 12,9 Prozent, in Hamburg bei 10,53 Prozent. In München zahlen Käufer für solche Durchschnittsobjekte mittlerweile 3.600 Euro pro Quadratmeter.

Die Preissteigerung resultiert der Studie nach aus der hohen Nachfrage, die den Bestand bei weitem übertrifft. Berlin hat demnach einen Zuwachs von 47.000 Einwohnern im Jahr. Die Zahl der neuen Wohnungen stieg aber nur um 6.641. Neben der Unabhängigkeit von steigenden Mieten treiben Kunden auch die niedrigen Zinsen für Baugeld zum Kauf hin. Immobilien haben im Zuge des Zinstiefs ihren Renditemalus gegenüber anderen sicheren Anlageklassen wie etwa Anleihen höchster Bonität verloren.

Dass einige Unternehmen sogar von der Mietpreisbremse profitieren dürften, sorgt in der Branche für klammheimliche Freude. „Dass der Neubau letztendlich nicht von der Mietpreisbremse betroffen sein wird, ist zu begrüßen“, sagt Manfred Binsfeld, Teamleiter Real Estate Research bei der Feri Eurorating. „Auf diese Weise wird die gerade erst in Schwung kommende Bauwirtschaft nicht in dem Maße gebremst, wie es nach dem ersten Entwurf zu befürchten war.“

Die Mietpreisbremse werde dazu führen, dass es künftig zwei Klassen von Wohnungen geben werde, erklärt Steffen Hanschmann, Geschäftsführer der Baywobau Baubetreuung: „Erstens Bestandswohnungen, für die bei der Wiedervermietung die strengen Regulierungen der sogenannten Mietpreisbremse gelten.“ Hier dürfe höchstens die Miete gefordert werden, die der letzte Mieter bezahlt hat oder eine Miete, die maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

„Zweitens Neubauwohnungen, für die sich gegenüber der heute noch geltenden Rechtslage nichts ändert, weil die Mietpreisbremse hier keine Anwendung finden soll“, sagt Hanschmann. Neu gebaute Wohnungen gehören weder zur ersten oder zweiten Klasse und sind von der Mietpreisbremse entgegen dem ersten Gesetzesentwurf des Bundesjustizunternehmens nicht betroffen. „Dies ist ein erheblicher Fortschritt und führt zu einer – politisch gewollten – Privilegierung des Neubaus“, sagt Hanschmann.


Mieterschützer verteidigen die Mietpreisbremse

Auch bei Haltern großer Wohnungsbestände gibt es Gewinner und Verlierer. Die Mietpreisbremse betrifft vor allem das Geschäftsmodell von Investoren, deren Strategie darauf ausgerichtet war, in den Metropolen große Wohnportfolien mit erheblichem Mietsteigerungspotenzial zu erwerben. „Dieses Modell hat bislang gut funktioniert und soll künftig unmöglich gemacht werden“, sagt Arndt Krienen, Vorstand der Westgrund.

Jetzt sei es aber sinnvoller, Bestände zu erwerben, die bereits beim Einkauf einen Nettomietüberschuss erzielen. „Eine weitere Möglichkeit ist, Wohnungsbestände in B-Städten ohne angespannten Wohnungsmarkt zu erwerben, wo die Neuregelung nicht greifen wird“, sagt Krienen. Das könnte dazu führen, dass die Mietpreisbremse den Immobilienboom auch in einfache Lagen weit weg der Metropolen exportiert.

Mieterschützer verteidigen die Mietpreisbremse unverdrossen. „Die Einführung der Mietpreisbremse ist und bleibt notwendig“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. „Die Gründe für die steigenden Wiedervermietungsmieten, das heißt die hohe Nachfrage nach Wohnungen und ein zu geringes Angebot, insbesondere in Groß- und Universitätsstädten, bestehen ja nach wie vor.“

Alle die künftig einen neuen Mietvertrag unterschreiben müssen, würden von der Mietpeisbremse profitieren. „Wir gehen davon aus, dass das Mietrechtsnovellierungsgesetz im Frühjahr 2015 in Kraft tritt“, sagt Ropertz. Dann müssten die Länder Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf ausweisen, in denen die Mietpreisbremse tatsächlich gelten soll.

„Das wird von Land zu Land unterschiedlich viel Zeit brauchen“, sagt Ropertz. „Beschleunigt würde das ganze Verfahren, wenn die Bundesregierung oder der Bundestag auf detaillierte und überzogene Anforderungen zur Bestimmung der fraglichen Gebiete verzichten würde“. Das hätte der Bundesrat bereits gefordert.

Dann könnte die Mietpreisbremse tatsächlich 2015 in Kraft treten. Wirklich zufrieden ist der Mieterbund mit dem neuen Gesetz aber auch nicht. „Dass der Neubau nicht nur bei der Erstvermietung, sondern vollständig von der Mietpreisbremsenregelung ausgenommen werden soll, halten wir für falsch“, sagt Ropertz.

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