Es klingt verheißungsvoll: In mehr als der Hälfte der 402 deutschen Kreise und Städte bleibt der Wert von Wohnimmobilien bis 2030 gleich oder wird sogar noch steigen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie, die das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank durchgeführt hat. In allen Top-Sieben-Städten sagen die Marktanalysten eine reale jährliche Wertsteigerung voraus.
Dieser Befund lässt vermuten, dass am deutschen Immobilienmarkt alles in bester Ordnung ist. Doch ein zweiter Blick offenbart nicht nur, dass es durchaus problematische Städte und Regionen gibt. Auch die Diskussion über Preisübertreibungen in den Großstädten will nicht abebben.
Noch weisen die wichtigsten Indikatoren – Angebot, Nachfrage und Kreditwachstum – nicht darauf hin, dass sich eine Immobilienblase aufbaut. In den Großstädten gibt es kein Überangebot, sondern einen Wohnungsmangel. Nach wie vor wird zu wenig gebaut. Die Nachfrage von Investoren bleibt ungebrochen.
Das erwarten offenbar auch die HWWI-Experten. Beispiel München: Wer glaubt, die Preise in der bayerischen Landeshauptstadt hätten schon ihren Höhepunkt erreicht, den belehrt der Wohnatlas eines Besseren. Um jährlich 1,3 Prozent würden dort die Wohnimmobilienpreise bis 2030 steigen, schätzen die Experten. Das reicht wieder einmal für Platz eins unter den deutschen Metropolen. In der Rangliste der absoluten Kaufpreise steht München ohnehin unangefochten – und wohl auch uneinholbar – an der Spitze. Käufer mussten 2016 durchschnittlich 6.149 Euro pro Quadratmeter Wohnung berappen.
Auf Rang der Städte mit dem größten Potenzial an Wertzuwachs folgt Dresden (ein Prozent pro Jahr, 2.009 Euro pro Quadratmeter), auf Rang drei Düsseldorf und Hamburg (jeweils 0,9 Prozent, 3.116 und 3.884 Euro je Quadratmeter). „Dresden dürfte wegen seiner sehr guten Infrastruktur und einer stabilen demografischen Entwicklung als Immobilienstandort attraktiv bleiben“, erläutert Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank.
Noch stärker dürften die Preise allerdings in einer Reihe kleinerer Städte und Landkreise anziehen. Rein prozentual gesehen kann es keine Stadt mit den Steigerungsraten von Heilbronn aufnehmen – vier Prozent pro Jahr prognostiziert das HWWI. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag dort im vergangenen Jahr bei 2.182 Euro.
Gleich sieben bayerische Kreise finden sich unter den zehn Regionen mit der stärksten Preissteigerung. Diese wiederum profitieren von der Anziehungskraft der Landeshauptstadt. Drei dieser Kreise – Erding, Landkreis München und Ebersberg – zählen zum Speckgürtel Münchens, worauf auch die Studie hinweist.
Für Immobilienbesitzer, die über einen Verkauf nachdenken, sind das durchaus gute Nachricht. Andere wie jene, die über einen Kauf in geraumer Zukunft nachdenken, oder junge Menschen, die es wegen des Jobs in eine dieser Städte zieht, dürften über die Aussicht auf steigende Preise wenig begeistert sein.
In einigen Kreisen sind Verluste möglich
Aktuelle Zahlen vom Wohninvestmentmarkt belegen das anhaltende Interesse an deutschen Immobilien. Jüngst bilanzierte der Immobiliendienstleister Savills einen „sehr dynamischen“ Auftakt in das Jahr 2017. Zwischen Januar und Ende März summierten sich die Investitionen der Käufer auf mehr als 3,1 Milliarden Euro – ein Plus von 53 Prozent gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Allerdings ist es nicht die bayerische Landeshauptstadt, die auf größtes Interesse stößt. Berlin steht in der Rangliste der Immobilienanleger ganz oben. „Das kontinuierliche Wachstum der Bundeshauptstadt und ihr derzeit angespannter Wohnungsmarkt versprechen über Jahre hinweg eine sehr geringe Leerstandquote und mithin stabile Mieteinnahmen“, erläutert Karsten Nemecek, Investment-Experte bei Savills Deutschland.
Wie präzise die Preisprognosen der Postbank allerdings sind, lässt sich nur schwer einschätzen. Nicht nur, weil bis 2030 noch reichlich Wasser die Spree und die Isar hinunterfließen kann, sondern auch, weil die jährlichen Steigerungsraten durchschnittliche Werte widerspiegeln und keineswegs ein Garant für eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung sind.
So räumen auch die Autoren der Studie ein: „Trotz positiver Preisprognose sollten Kaufinteressierte ihr Investment vorab prüfen.“ Denn in einigen Regionen würden zwar gute oder stabile Wertentwicklungen erwartet. Allerdings bestehe bei besonders hohen Preisen das Risiko, dass mögliche Wertgewinne bereits in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen sind.
Erst am Donnerstag hatte sich Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret mahnend über die Lage am Wohnungsmarkt geäußert. Nein, er erkenne derzeit keine Immobilienblase, die die Finanzstabilität akut gefährdet. Doch er fügte hinzu: „Die Ampel steht auf gelb.“ In diesem Zusammenhang verwies Dombret darauf, dass die Wohnimmobilienpreise in Deutschland seit 2010 im Schnitt um 30 Prozent gestiegen sind. „Und besorgniserregend ist dabei, dass die Preise 2016 schneller als noch 2015 zugelegt haben.“ Laut Bundesbank sind die Preise in 127 Städten seit 2010 sogar um 50 Prozent und in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sogar um 60 Prozent gestiegen.
Einer ZEW-Umfrage aus dem März zufolge, halten Finanzexperten in den wichtigsten deutschen Wohnimmobilienmärkten um 20 oder mehr Prozent in den kommenden fünf Jahren für denkbar.
Ohnehin werden die Preise laut Postbank-Prognose nur in gut der Hälfte der deutschen Städte und Landkreise bis 2030 steigen oder zumindest stabil bleiben. In den Städten Hannover (-0,2 Prozent), Dortmund (-0,6 Prozent) und Essen (-1,1 Prozent) rechnen die Experten mit Wertverlusten. Ähnliches gelte auch für Gebiete des Ruhrgebiets und des Saarlands, ganz zu schweigen von den ostdeutschen Bundesländern. Dort sei die Situation angespannt. „Die Kreise dort versprechen angesichts eines negativen Bevölkerungstrends relativ geringe Chancen auf Wertzuwächse. Ausnahmen bilden hier der Großraum Berlin sowie Leipzig und Dresden“, urteilen die Studienautoren.
