Es wirkt oft so, als habe der Immobilienboom in den deutschen Metropolen alle Stadtteile erfasst und die Kosten des Wohnens in unbezahlbare Höhen getrieben. Doch das ist falsch. Trotz des starken Anstiegs von Kaufpreisen und Mieten gibt es in den Großstädten noch Stadtteile, die gut bezahlbaren Wohnraum bieten.
Beispiel Berlin: Während im Postleitzahlen-Bereich 10119, zwischen Hackeschem Markt und Kollwitzkiez gelegen, das 2,4-fache Berliner Durchschnittseinkommen nötig wäre, um die Miete einer 80-Quadratmeter-Wohnung gut schultern zu können, würde etwa in vielen Postleitzahl-Bereichen von Marzahn/Hellersdorf schon das 1,1-fache Durchschnittseinkommen reichen.
Klar, nicht jeder Stadtteil kommt wirklich infrage. Doch ein Blick auf die günstigeren Lagen kann sich durchaus lohnen. Wir haben uns daher auf die Suche nach solchen Ausweichvierteln gemacht. Wie sich in deutschen Städten insgesamt deutlich mehr bezahlbarer Wohnraum schaffen ließe, lesen Sie in der Titelgeschichte der WirtschaftsWoche: Ein Zehn-Punkte Plan (mit WirtschaftsWoche-Digitalpass kostenlos).
Immobilien: Was nichts in einer Nebenkostenabrechnung zu suchen hat
Wird in einem Mietshaus zum Beispiel eine Badezimmersanierung, die Reparatur der elektrischen Anlage oder ein Anstrich im Treppenhaus fällig, sind diese Kosten allein vom Vermieter zu tragen
Während Grundsteuer und kommunale Gebühren zu den Betriebskosten zahlen und über die Nebenkosten von Mietern zu bezahlen sind, gehören diese drei Steuerarten keinesfalls in die Nebenkostenabrechnung
Versicherungen gegen Feuer, Sturm oder Überflutung (Wohngebäudeversicherung) zählen zu den Nebenkosten. Die Rechtsschutz- und Hausratversicherung (für gemeinschaftlich genutzten Hausrat) schützen lediglich den Vermieter vor Verlusten und sind von ihm allein zu zahlen.
Zwar zählen die monatlichen Gebühren etwa für einen gemeinschaftlich genutzten TV-Kabelanschluss zu den Nebenkosten, deren Einrichtung ist aber Sache des Vermieters.
Muss der Haus-Gasanschluss geprüft oder die Türschließanlage samt Freisprechanlage gewartet werden, sind diese Kosten vom Vermieter zu übernehmen.
Verbände wie Haus und Grund oder Vereinigungen von Hausverwaltungen verlangen Mitgliedsbeiträge. Die sind aber keine Nebenkosten, sondern allein vom Eigentümer oder Vermieter zu tragen.
Entstehen dem Vermieter Kosten durch die Einrichtung eines Kontos, auf dem er die Mieteinnahmen verwaltet, muss er diese allein tragen.
Ausgaben für Dienstleister, die zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung erstellen, die Buchhaltung übernehmen oder Mietinteressenten durch leere Wohnungen führen, sind allein Sache des Vermieters.
Eine Verteilung der Gesamtausgaben für die Heizung in einem Mehrparteienhaus, die sich nur an der Wohnungsgröße orientiert, ist laut Heizkostenverordnung nicht erlaubt. Demnach müssen etwa 50 bis 70 Prozent nach dem tatsächlich erfassten Verbrauch abgerechnet werden.
Eine detaillierte Auswertung der WirtschaftsWoche auf Basis von Daten des Marktforschers empirica-systeme zeigt, wo das Wohnen vor Ort auch für Normal- oder Geringverdiener schon jetzt tragbar ist. Angesetzt haben wir die Durchschnittsmiete einer 80-Quadratmeter-Wohnung im Bestand (also kein Neubau) der verschiedenen Postleitzahl-Bereiche.
Wann ist eine Miete tragbar?
Als gut tragbar gilt eine Miete, die nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens nach Steuern ausmacht. Für jeden Postleitzahl-Bereich haben wir daher verglichen, wie hoch das dort zur Miete nötige Mindesteinkommen im Verhältnis zum stadtweit durchschnittlich verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen inklusive eventueller staatlicher Zuschüsse ist.
Immobilien: Welche Nebenkosten Mieter zahlen müssen
Heizkosten und Warmwasserkosten sind Nebenkosten. Sie werden überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet und sind meist der größte Posten auf der Nebenkostenabrechnung. Nur ein geringer Anteil der Gesamtkosten darf über die Wohnfläche und die Anzahl der Personen im Haushalt auf die Mieter umgelegt werden. Je besser die Verbrauchsmessung, umso weniger sollten Wohnfläche und Personenzahl im Haushalt eine Rolle in der Nebenkostenabrechnung spielen.
Diese Abgabe an die jeweilige Kommune wird in älteren Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks" genannt. Viele Städte und Gemeinden haben die Grundsteuer in den vergangenen Jahren erhöht, um ihren kommunalen Haushalt zu sanieren, teilweise sogar mehrfach. 2013 lagen die Kosten für die Grundsteuer pro Quadratmeter Wohnfläche bei durchschnittlich 18 Cent.
Ausgaben für Frischwasser, die Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage stellen Vermieter in Rechnung. Hinzu kommen Gebühren für Abwasser und Niederschlagswasser, das einige Kommunen anhand der Regenmenge und der versiegelten Grundstückflächen berechnen. Außerdem erheben Kommunen Gebühren für die Nutzung der Kanalisation, einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
Diese Kosten stellt die Stadt dem Vermieter mittels Abgabenbescheid in Rechnung. Zusammen mit den Gebühren für Wasser und Abwasser spricht man auch von den kommunalen Gebühren. Sie machten 2013 nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes 54 Cent pro Quadratmeter aus.
Die Ausgaben für Betriebsstrom, Überwachung, Reinigung, Wartung, sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft dürfen Vermieter als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Reparaturen an den Fahrstühlen hingegen nicht.
Die Ausgaben für die Reinigung von Fluren, Treppen, Keller, Waschküche, et cetera dürfen Vermieter über die Nebenkosten in Rechnung stellen. Das gilt auch, wenn der Vermieter selbst diese gemeinschaftlich genutzten Bereiche reinigt. Dann darf er das berechnen, was eine Reinigungskraft verlangen würde. Außerdem darf ein Vermieter die laufenden Kosten für eine Ungezieferbekämpfung – zum Beispiel ein Insektenspray – in Rechnung stellen.
Zu den Nebenkosten gehören auch die Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen, also etwa für Dünger, Unkrautvernichter und einen Gärtner. Auch Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen gehören dazu.
Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Hausflure, Keller oder Waschküche dürfen Vermieter mit den Betriebskosten umlegen.
Die Ausgaben für den Schornsteinfeger (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung sind Bestandteil der Nebenkosten.
Teil der Betriebskostenabrechnung sind Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung und vergleichbar übernimmt, dürfen Vermieter zu den Nebenkosten zählen. Führt der Hausmeister allerdings auch Reparaturen durch oder übernimmt Verwaltungsaufgaben – etwa die Organisation und Durchführung von Wohnungsbesichtigungen für Mietinteressenten – sind diese Kosten allein vom Vermieter zu tragen.
Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche Grundgebühr hinzu. Sofern ein Mieter einen Vertrag direkt einem Kabelanbieter abgeschlossen hat.
Kosten für Strom, Reinigung und Wartung von Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trocknern zählen zu den Nebenkosten.
Hierunter fallen zum Beispiel Kosten für Fitnessraum, Schwimmbad oder Sauna im Haus, die Dachrinnenreinigung, die Wartung von Brandschutzeinrichtungen oder Feuerlöschgebühren. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt und diese im Mietvertrag explizit aufgelistet haben.
Die Auswertung basiert also jeweils auf dem stadtweiten Durchschnittseinkommen, nicht auf den lokalen Einkommen im Postleitzahlen-Bereich – schließlich suchen wir gerade nach Vierteln, die für Bewohner anderer Stadtbereiche oder Zuzügler attraktiv sind.
Beträgt der ermittelte Wert 1,8, heißt das, dass ein Haushalt dort 1,8-Mal das stadtweite Pro-Kopf-Einkommen bräuchte, damit er sich die Miete einer 80-Quadratmeter-Wohnung im jeweiligen Postleitzahlen-Bereich leisten könnte. Schafft der Haushalt aber nur das einfache Pro-Kopf-Einkommen, etwa weil nur ein Elternteil einen durchschnittlich bezahlten Job ausübt, wäre das Wohnen dort zu teuer.
Fünf Städte im Vergleich
Trotz der hohen Mieten ist die Lage in München oft entspannter als etwa in Frankfurt. Dies hat einen simplen Grund: Da die Münchner mit fast 30.000 Euro verfügbarem Pro-Kopf-Einkommen auch deutlich besser verdienen als die Frankfurter (nur gut 20.000 Euro pro Kopf), können sie auch teureren Wohnraum eher bezahlen.
Hamburg
Ähnlich wie München, wenn auch nicht so stark, profitiert der Hamburger Immobilienmarkt davon, dass die Hansestädter vergleichsweise gut verdienen. Das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen liegt bei rund 22.000 Euro im Jahr. Das hält Mietwohnungen trotz ordentlicher Mieten bezahlbar. Selbst in Top-Lagen (wie PLZ 20149 in Harvestehude) braucht ein Haushalt für die Miete einer 80-Quadratmeter-Wohnung „nur“ das 2,2-fache Pro-Kopf-Einkommen der Stadt. Im Durchschnitt aller Postleitzahl-Bereiche Hamburgs liegt der Wert bei 1,5. Das ist vergleichsweise niedrig und zeigt, dass der Hamburger Immobilienmarkt noch nicht überhitzt ist.
Berlin
Mit unter 20.000 Euro Pro-Kopf-Einkommen nach Steuern und staatlichen Transfers sind auch die im Vergleich eigentlich nicht sonderlich hohen Mieten für Berliner oft schwer zu schultern. Die teuren Lagen ziehen sich vom Zentrum in den Südwesten. Stadtrandlagen in Nord und Ost sind die günstigen Ausweichmöglichkeiten.
Köln
Der Kölner Immobilienmarkt ist vergleichsweise solide. Mehr als das 1,8-fache Pro-Kopf-Einkommen bräuchte ein Haushalt in der Domstadt in keinem Postleitzahlen-Bereich, um eine 80-Quadratmeter-Wohnung zu mieten. Das ist im Vergleich zu anderen Großstädten ein sehr niedriger Maximalwert. Auch in Köln sind die teureren Lagen vom Zentrum ausgehend im Westen/Südwesten zu finden, etwa in Lindenthal.
Frankfurt
Nicht München, sondern Frankfurt ist die Stadt des teuren Wohnens, wenn man Mieten und Einkommen ins Verhältnis setzt. Im Zentrum braucht ein Haushalt hier das 2,4-fache Pro-Kopf-Einkommen der Stadt, um eine 80-Quadratmeter-Wohnung finanziell tragbar mieten zu können. Das zeigt: Normal- oder gar Geringverdiener haben hier keine Chance. Selbst in etwas zentrumsentfernter gelegenen Stadtteilen bleibt der Wert mit 1,6 bis 1,8 oft noch hoch. Im Durchschnitt aller Frankfurter Postleitzahl-Bereiche liegt er bei 1,9. Das ist der Rekord der deutschen Top-Metropolen.
München
München ist für besonders teures Wohnen bekannt. Doch im Durchschnitt braucht ein Haushalt in den Münchner Postleitzahl-Bereichen nur das 1,7-fache Pro-Kopf-Einkommen der Stadt, um eine 80-Quadratmeter-Mietwohnung gut zahlen zu können. Dieser Wert liegt unter dem von Frankfurt (1,9), den hohen Münchner Einkommen sei Dank. Anders als in den meisten Großstädten ziehen sich die teureren Lagen nicht in den Südwesten, sondern vom Zentrum in den Osten. Je weiter weg vom Zentrum, desto weniger Einkommen ist für die Miete nötig. Unter 1,3 (PLZ 80999, Allach-Untermenzing) fällt der Wert aber nirgendwo.
