Immobilien galten lange als attraktive Wertanlage, während klassische Konten keine Zinsen boten, Edelmetalle wie Gold wenig Ertrag versprachen und die Börsen für den Otto-Normalverbraucher zuletzt immer unkalkulierbarer wirkten. Vor allem in deutschen Großstädten sind die Immobilienpreise im vergangenen Jahrzehnt enorm gestiegen. Ein Haus oder eine Wohnung in München, Düsseldorf oder Berlin: für viele unfinanzierbar. Für Käufer, die in den letzten Jahren eine Immobilie erworben haben, warteten sagenhafte Wertsteigerungen.
Wohnen wird teurer. Das ist seit einigen Jahren auch bei den Mietpreisen festzustellen. Gerade in deutschen Metropolen können sich viele Menschen können eine Mietwohnung nicht mehr leisten. Finanzielle Verlust durch Corona, eine Inflation im zweistelligen Bereich und steigende Energiepreise erschweren die Situation zusätzlich. Die wichtigsten Fragen und Antworten rund um Kauf- und Mietpreise von Immobilien.
Wie entsteht der Immobilienpreis?
Wer glaubt, dass der Preis einer Immobilie einfach den Immobilienwert widerspiegelt, der irrt. Beide Größen sind zwar eng miteinander verknüpft, können aber auch voneinander abweichen. Das liegt schon daran, dass es je nach Berechnungsmethode ganz unterschiedliche Immobilienwerte geben kann.
Der Wert einer Immobilie wird im Rahmen einer Immobilienbewertung festgestellt. Die Bewertung soll für ein Wohn-, Nutz- oder Geschäftshaus zeigen, wie wertvoll das jeweilige Objekt zum aktuellen Zeitpunkt ist, ob es an Wert gewonnen oder verloren hat. Ein steigender Wert sollte dabei auch mit steigenden Verkaufschancen einhergehen.
Wie umfassend eine Immobilie bewertet wird, hängt auch vom Bewerter ab. Schnellgutachten werden teils vom Immobilienmakler erstellt. Sie bilden meist nur den aus anderen Verkaufsinseraten abgeleiteten Wert ab, eine Art Marktwert. Der dort aufgerufene Preis je Quadratmeter wird auf die jeweilige Immobilie übertragen, gegebenenfalls korrigiert um eine höher- oder minderwertigere Ausstattung und Lage. Gutachter oder Sachverständige setzen komplexere Bewertungsmethoden ein. Sie wollen unter Berücksichtigung möglichst objektiver Kriterien feststellen, was die Immobilie wert ist. Hier geht es weniger um den Marktwert, als um einen – möglichst objektiven – fundamentalen Wert der Immobilie. Natürlich hat die Marktentwicklung aber auch auf diesen Fundamentalwert einen Einfluss.
Genau wie der Wert der Immobilie ist aber auch der Immobilienpreis nur eine Momentaufnahme. Äußere Einflussfaktoren können den Wert einer Immobilie verändern. Ebenso verändert sich damit der Preis der Immobilie, weil auch Interessenten diese äußeren Einflüsse in ihr Kalkül einbeziehen werden.
Im Immobilienboom der vergangenen Jahre konnten Verkäufer oft mehr Geld für ihre Immobilie fordern, als diese laut Bankgutachten wert war. Käufer waren bereit auch Preise darüber zu zahlen. Das hat Folgen für die Finanzierung. Doch dieser Trend schwächt sich nun ab: Immer häufiger finden überteuerte Immobilien keinen Abnehmer mehr, die Anbieter müssen mit dem Preis heruntergehen. So kommt es, dass die Preise vor allem in den Metropolen zuletzt sogar leicht gesunken sind.
Denn: Auch Käufer denken aufgrund der steigenden Energie- und Zinskosten darüber nach, wie stark sie ihre Preisofferten nun senken sollten.
Welche Faktoren sind für die Bemessung von Wert und Preis einer Immobilie relevant?
Wert und Preis einer Immobilie hängen von verschiedenen Einflussfaktoren ab. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen:
- Zustand der Immobilie: Befindet sich eine Immobilie in einem guten Zustand (sind zum Beispiel die Bausubstanz, Fassade, Elektrik und Innenarchitektur einwandfrei und auf modernem Stand), so kann ihr unabhängig von weiteren Faktoren grundsätzlich ein gewisser Wert zugeschrieben werden. Gutachter führen zu diesem Zweck unter anderem eine Bausubstanz-Analyse durch. Immer entscheidender wird vor diesem Hintergrund auch der Faktor Wärmedämmung und aktuell auch das Thema Heizsystem, sowohl für den eigenen Geldbeutel als auch umweltpolitisch. Befinden sich bauliche Mängel am Objekt und ist die Immobilie dadurch sanierungsbedürftig, ist das ein Kriterium für eine Wertminderung der Immobilie. Zwar kann die Immobilie so auf den ersten Blick sogar zum Schnäppchen werden. Potenzielle Käufer müssen dann aber überlegen, ob zeitlicher und finanzieller Aufwand im Verhältnis zur Wertminderung stehen – ob das Objekt, falls es denn als Wertanlage dienen soll, dann noch Rentabilität verspricht. Dafür müssen dann andere Faktoren beachtet werden, etwa die Vermietungschancen im aktuellen Zustand der Immobilie oder die Zusatzkosten bei einer umfassenden Sanierung.
- Alter der Immobilie: Wird eine Immobilie bewertet, so wird von der Annahme ausgegangen, dass jedes Gebäude eine gewisse Lebensdauer hat. Je älter ein Gebäude, desto eher wird davon ausgegangen, dass das Gebäude seinen Zenit erreicht hat – und dass zumindest bald eine Renovierung oder Sanierung durchgeführt werden muss, die mit hohen Kosten verbunden sein kann. In die Bewertung wird dies als sogenannte Alterswertminderung einbezogen. Dann wird die Immobilie niedriger bewertet. Wird jedoch eine umfassende Modernisierung des Gebäudes durchgeführt, erhöht sich die angenommene Restnutzungsdauer, der angenommene Wert steigt und das Spiel beginnt von vorn.
- Lage der Immobilie: Einer der bedeutendsten Einflussfaktoren ist zudem die Lage der Immobilie. In boomenden deutschen Großstädten wird der Wert vergleichbarer Immobilien um ein Vielfaches höher eingeschätzt als im ländlichen Raum. Hier regiert das Prinzip Angebot und Nachfrage. Früher oder später sind Eigentümer, zum Beispiel Vermieter, aber auch Anleger, darauf angewiesen, mit ihrer Immobilie Gewinne zu erzielen. In Großstädten ist die Nachfrage nach Wohnraum erheblich. Hier können Immobilien meist problemlos durchgehend vermietet werden. Auch bei einem Weiterverkauf finden sich Interessenten, die bislang meist noch Preisaufschläge geboten haben. Der Preis bildet dies entsprechend ab: Insbesondere gefragte Innenstadtlagen sind teurer als abgelegene Viertel, etwa mit schlechter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
- Architektonische Besonderheiten: Weist ein Gebäude außergewöhnliche architektonische Besonderheiten auf und zeugt etwa von einem Baustil einer bestimmten Epoche (z.B. Barock, Klassizismus etc.), kann sich dies positiv auf die Einschätzung der Immobilie auswirken. Unter Umständen wird dem Gebäude auch städtebaulich eine außergewöhnliche Bedeutung zugeschrieben, die werterhöhend wirkt. Jedoch ist der Einfluss dieser Faktoren sehr subjektiv. Auch das ist eine Besonderheit am Immobilienmarkt: Jede Immobilie ist am Ende ein Unikat. Es reicht, dass ein einziger Interessent einen hohen Preis für sie zahlen will.
- Randdaten: Darüber hinaus sind es stets einige harte Faktoren, die Einfluss auf den Wert einer Immobilie nehmen. Hier stellt sich etwa die Frage nach der umliegenden Grundstücksfläche, der Wohnfläche, den Raummaßen, Deckenhöhen, der Anzahl der Etagen, den eingesetzten Baumaterialien und deren Wertigkeit oder der Ausstattung des Hauses (beispielsweise dem Heizsystem oder der Sicherheitsinfrastruktur). Neben der Lage der Immobilien zählt hierzu auch die Infrastruktur vor Ort: Verkehrsanbindung, Nähe zu anderen Wohngebäuden, Nähe zu kulturellen Hotspots und vieles mehr.
Wofür werden Immobilienpreis und Immobilienwert noch verwendet?
Die Wertermittlung einer Immobilie kommt in vielfältiger Weise zum Einsatz. Der simpelste Fall tritt ein, wenn eine Immobilie zum Verkauf angeboten wird oder seitens der Eigentümer zumindest ein Verkaufsinteresse besteht. Dann wird die Immobilie zu einem auf dem Markt gehandelten Objekt. Es gibt jedoch eine ganze Reihe weiterer Fälle, in denen der Immobilienpreis relevant ist. Dazu zählen vor allem steuerliche Sachverhalte.
Ein Beispiel ist die Erbschaftsteuer. Wird eine Immobilie mit dem Tod einer Person vererbt, so stellt sich die Frage, wie viel Erbschaftsteuer für das vererbte Objekt zu zahlen ist. Das bemisst sich in der Folge vor allem daran, wie hoch Wert und/oder Verkaufspreis der Immobilie (falls diese bereits weiterverkauft wurde) sind. Der Steuerpflichtige muss hierzu im Zuge einer Erbschaftsteuererklärung eine fundierte Einschätzung abgeben. Die Finanzverwaltung als zuständige Behörde nimmt dann in der Regel eine eigene Einschätzung zu Immobilienpreis und Wert vor oder fordert zur Plausibilisierung zusätzliche Angaben an (etwa mittels einer Feststellungserklärung). Auch im Rahmen der neuen Grundsteuer spielen Wert und Preis eine Rolle. So wird die Grundsteuerlast etwa für einige Immobilien mithilfe des Sachwerts ermittelt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten zehn Jahren entwickelt?
Die Nachfrage nach Immobilien ist im vergangenen Jahrzehnt in Deutschland enorm gestiegen. Den Traum von Eigenheim wollten sich immer mehr Menschen hierzulande erfüllen. Zugleich wurden Immobilien zum gefragten Investitionsobjekt und zur Wertanlage. Denn mit der kontinuierlich wachsenden Nachfrage stiegen auch die Bewertungen der Immobilien und mit ihnen die Preise.
Besonders in Ballungsräumen und ohnehin schon dicht bebauten Großstädten, deren Möglichkeiten junge Menschen anzogen, wurde es schwerer, dem neuen Bedarf an Wohnraum gerecht zu werden. Die Bewerber wurden damit immer mehr, die Bauplätze jedoch immer knapper, die Preise für neuen Wohnraum immer teurer. Eigentümer wollten selten verkaufen, weil sie selbst weitere Wertsteigerungen erwarteten. So wurde das Angebot noch zusätzlich verknappt. Noch heute kommt es teils zu dieser Entwicklung: Die deutsche Hauptstadt geht mit großen Schritten auf die Zahl von vier Millionen Einwohnern zu – und auch Immobilien in Städten wie München, Frankfurt oder Düsseldorf sind zum Verkaufsrenner geworden. Seit einigen Jahren ist zu beobachten, dass sich der Trend auch im Umland und den Vorstädten der großen deutschen Metropolen niederschlägt.
In ländlichen Regionen stagnieren oder fallen die Preise seit Längerem, vor allem in struktur- und wirtschaftsschwachen Landkreisen. Deutschlandweit zahlten Käufer eines Hauses im dritten Quartal durchschnittlich 3005 Euro je Quadratmeter Altbau. Für den Neubau waren es 3703 Euro. Zum Vergleich: In der teuersten Metropole München wurden zuletzt 8382 Euro für den Quadratmeter Altbau und 9077 Euro im Neubau bezahlt. Das zeigt eine Auswertung von ImmoScout24 für das dritte Quartal 2022.
Prognose bis 2025: Steigen die Immobilienpreise weiter?
Schlussendlich abzusehen sind auch die Auswirkungen der Inflation und der daraus folgenden Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) noch nicht. Die Entwicklung am Immobilienmarkt ist schwer zu prognostizieren, weil verschiedene, teils gegenläufige Faktoren Einfluss haben. Es gibt jedoch erste Anzeichen dafür, dass gerade eine Trendwende am Immobilienmarkt stattfindet.
Seit Jahresbeginn zeigen Beobachtungen, dass die Bauzinsen deutlich angestiegen sind. Die Zinswende sorgt dafür, dass diese Entwicklung weiter anhält. Aktuell liegen die Bauzinsen mit über vier Prozent auf dem höchsten Stand seit 2011. Damit wird es schwieriger und somit teurer als zuvor, eine Immobilie zu finanzieren.
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Das trifft zunächst Privatpersonen, die nun die Finanzierung eines Immobilienkredits schwerer stemmen können. Es dürfte aber auch den Anreiz für Investoren, mit billigen Krediten Immobilien in gesuchter Lage zu kaufen, schmälern. Entsprechend ist es möglich, dass zukünftig weniger Interessenten auf dem Wohnungsmarkt um den Zuschlag bei gefragten Objekten buhlen. In dem Zuge berichten Makler aktuell über eine veränderte Gemengelage auf dem Immobilienmarkt. Es gibt Anzeichen dafür, dass durch die geringere Nachfrage die Immobilienpreise dauerhaft wieder etwas fallen. Dies ist aber auch vom weiteren Vorgehen der EZB und der Entwicklung der Inflation in Deutschland und Europa abhängig.
In einzelnen deutschen Städten, darunter vor allem Metropolen mit Preisen am Limit wie München oder Frankfurt, ist derzeit zu beobachten, dass die durchschnittlichen Kaufpreise auch im dritten Quartal etwas gesunken sind. Hier sind Preisrückgänge von bis zu fünf Prozent zu vermelden. In vielen Fällen stagnieren sie jedoch auf hohem Niveau. Von einem Crash oder gar dem Platzen einer Immobilienblase kann indes bislang keine Rede sein. Bislang machen Verkäufer bei vielen Objekten allenfalls leichte Abstriche beim Kaufpreis.
Wie entsteht der Mietpreis?
Ein Mietpreis entsteht, indem ein Vermieter eine Gebühr von einer anderen Person für die Nutzung von Wohnraum erhebt. Der Vermieter kann dabei eine Privatperson, aber auch ein Unternehmen bzw. eine juristische Person (etwa eine GmbH) sein.
Die Höhe des Mietpreises legt der Vermieter selbst fest. Er orientiert sich dabei aber in der Regel an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Viele sprechen auch vom Mietspiegel, wobei dieser eigentlich nur eine Art der ortsüblichen Vergleichsmiete ist. Der Mietspiegel gibt an, wie viel ein Mieter in einer Gemeinde zuletzt durchschnittlich für eine Mietwohnung gezahlt hat. Der Mietspiegel wird von der Gemeinde selbst erhoben und berücksichtigt die Mietpreise in den vergangenen sechs Jahren vor Ort. Er wird in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angegeben und kann so auf die jeweilige Größe einer Wohnung hochgerechnet werden. Mieter und Vermieter können anhand dessen einschätzen wie hoch ein angemessener Preis für den Wohnraum liegen darf. Darüber hinaus ist er ein Indikator für die Mietpreisentwicklung in Deutschland. Viele deutsche Kommunen erstellen einen Mietspiegel und legen ihn offen, jedoch nicht alle. Was jedoch letzten Endes zwischen Mieter und Vermieter vertraglich vereinbart wird, ist allerdings Sache der beiden Vertragspartner. Die Kommune bleibt zunächst außen vor. Die Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Mieter ergibt sich ebenfalls aus dem Mietvertrag. Bestimmte regulatorische Vorgaben, wie die Mietpreisbremse, können jedoch den Spielraum von Vermietern einschränken. Auch bei Mieterhöhungen in laufenden Verträgen dürfen Vermieter maximal bis zum ortsüblichen Niveau erhöhen.
Welche Faktoren nehmen Einfluss auf den Mietpreis?
Die Einflussfaktoren, die auf den Mietpreis einwirken, ähneln den Aspekten, die auch die Kaufpreise von Immobilien bestimmen. Darunter fallen Zustand und Alter der Wohnung, die Lage der Wohnung sowie Größe und Art der Ausstattung des Wohnraums. Diese werden auch bei der Erstellung des Mietspiegels berücksichtigt. Entsprechend wird auch im Mietspiegel beispielsweise zwischen Alt- und Neubau und zwischen einzelnen Stadtteilen unterschieden.
Wie viele Mietwohnungen gibt es in Deutschland?
In Deutschland gab es im Jahr 2021 laut Statistischem Bundesamt 43,1 Millionen Haushalte. Laut Angaben der Statistiker bewohnen 47 Prozent ein Eigenheim. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass in Deutschland ca. 22,5-23 Millionen Haushalte Mieter sind. Die durchschnittliche Wohnungsgröße wird mit 92 Quadratmetern angegeben. Einer Person stehen dabei 47,7 Quadratmeter zu Verfügung. Zur Miete wird dabei vorwiegend in Städten und Ballungsräumen gewohnt, auf dem Land ist die Eigentumsquote höher. Das hat auch damit zu tun, dass Eigentum - gerade in deutschen Großstädten – erheblich teurer geworden und damit längst nicht mehr für jeden erschwinglich ist.
Wie haben sich die Mietpreise entwickelt?
Die Mietpreise steigen bereits seit mehr als zwei Jahrzehnten in Deutschland kontinuierlich gestiegen. Besonders teuer ist das Wohnen in deutschen Großstädten. Die höchsten Mietpreise der Metropolen waren im dritten Quartal 2022 in München zu verzeichnen. Fast 21 Euro (20,74 Euro) werden hier für eine Mietwohnung im Neubau ausgerufen. Und auch im Altbau wohnt man dort mit etwas weniger als 18 Euro (17,74 Euro) sehr teuer. Das zeigt eine Auswertung von ImmoScout24 für das dritte Quartal. Frankfurt am Main, Stuttgart, Hamburg und Berlin folgen. Je nachdem, ob man in einer Neu- oder Altbauwohnung lebt. Auch in Düsseldorf muss jeweils man einige Euro mehr als im Bundesschnitt zahlen. Der lag für den Quadratmeter Neubau im dritten Quartal bei 10,85 Euro. Im Altbau waren es 7,88 Euro (jeweils Nettokaltmiete). Das geht aus Daten von ImmoScout24 hervor.
Gibt es eine Mietwohnungsknappheit in Deutschland?
Ein Mangel an Wohnraum lässt sich vor allem in Großstädten und Ballungsgebieten feststellen. Hier herrscht massive Wohnungsnot. Immer mehr Leute in Deutschland zieht es in die Städte. Vor allem Großstädte haben Probleme dem steigenden Bedarf an Wohnraum gerecht zu werden. Zudem ist die Bezahlbarkeit dort ein Thema. So steigt der Mietspiegel seit Jahren kontinuierlich an, Vermieter sehen ein profitables Geschäft. Gerade Geringverdienende oder Studierende kommen immer schwieriger unter.
Auch für Zuwanderer und Geflüchtete fehlte es in den vergangenen Jahren an passendem Wohnraum. Dieses Problem könnte sich angesichts der aktuell wieder zunehmenden Fluchtbewegungen und der Unterbringung ukrainischer Kriegsflüchtlinge noch einmal verschärfen.
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Die Ampel-Koalition machte sich mit der Botschaft 400.000 neue Wohnungen, davon 100.000 Sozialwohnungen, jährlich bauen zu wollen, auf den Weg das Problem zu beseitigen. Jüngst zeigte sich dann aber, was viele Experten im Vorfeld prophezeiten: Das Vorhaben war angesichts zu langsamer Planungs- und Genehmigungsverfahren, aber auch Handwerkermangel und Lieferkettenprobleme im Zuge von Corona-Pandemie und Ukraine-Krieg zu ambitioniert. Im Jahr 2022 dürften es maximal 290.000 neue Wohnungen werden. Dennoch betonte die Bundesbauministerin Klara Geywitz zuletzt erneut, an dem Ziel von 400.000 Wohnungen festhalten zu wollen.
In einigen ländlichen Regionen klagt man unterdessen über Leerstand und aussterbende Dörfer. Das Problem Wohnungsknappheit bleibt aktuell besonders ein Thema der großen Städte. Dazu passt auch, dass das Statistische Bundesamt die höchsten Quote an Miet- gegenüber Eigentumsverhältnissen in Stadtstaaten misst
Prognose bis 2025: Steigen oder fallen die Preise für Mietwohnungen aktuell?
Die kommenden Monate dürften für Mieter und Vermieter gleichermaßen turbulent werden. Inflation, steigende Energieknappheit und die Altlasten der Corona-Pandemie sorgen bei vielen aktuell für Sorgenfalten. Im Zuge der Pandemie hatten Vermieter bereits in den Vorjahren 2020 und 2021 mit Zahlungsausfällen und Zahlungsaufschüben zu kämpfen. Der kommende Winter könnte für ähnliche Probleme sorgen.
Während aktuell sichtbar wird, dass die Preise für Immobilieneigentum im Zuge der Leitzinserhöhungen wieder etwas fallen, ist bei Mieten das Gegenteil eingetreten. Weil viele Menschen sich den Kauf nicht mehr leisten können, nimmt die Nachfrage auf dem Mietmarkt zu und treibt damit die Preise. Die Angebotsmieten hingegen stiegen im dritten Quartal 2022 deutschlandweit im Bestand um 2,9 Prozent zum Vorquartal, beim Neubau um 2,5 Prozent.
Hinzu kommen Inflation und steigenden Energiepreise, die auch an Vermietern nicht spurlos vorbei gehen. Viele Vermieter dürften versuchen, die gestiegenen Kosten auf die Mieter umzulegen.
Wann platzt die Immobilienblase?
Aufgrund des Anstiegs der vergangenen Jahre, sowohl bei Kauf- als auch Mietpreisen von Immobilien, fragen sich viele Menschen, wann die sogenannte Immobilienblase platzt. Steigen die Preise auf ein Niveau, auf dem die Menschen mehrheitlich nicht mehr bereit sind zu bezahlen, sinken Immobilien schlagartig im Preis und bringen den Immobilienmarkt ins Wanken. Dann könnten die Preise am Immobilienmarkt langfristig deutlich fallen. Mit negativen Folgen für Immobilieninvestoren und Eigentümer. Aktuell fallen sie bereits in einigen Großstädten. Generell zeigt die Entwicklung auf eine Stagnation der Preise hin. Mit einem Crash am Immobilienmarkt ist trotz einiger belastender Faktoren derzeit eher nicht zu rechnen. Die massiven Preisanstiege könnten aber nun bereits ein Ende gefunden haben.
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