Immobilien in Deutschland Wo die Profis jetzt zuschlagen

Investoren stürmen den deutschen Immobilienmarkt. Erstmals seit der Finanzkrise lagen die Transaktionen oberhalb der Marke von 50 Milliarden Euro. Doch wann endet der Boom? Und wo kaufen die Profi-Investoren?

Hier droht die nächste Immobilienblase
SchwedenBilliges Geld und die Möglichkeit, einen Teil der Hypothekenzinsen vom zu versteuernden Einkommen abzusetzen, haben das Schuldenmachen in Schweden gefördert. Finanzminister Anders Borg spricht seit längerem von „ernsthaften Risiken“ der zu hohen privaten Verschuldung. Durch verschiedene Maßnahmen versucht die schwedische Regierung, die Gefahr der Blasenbildung zu entschärfen. Sie senkte die erlaubte Beleihungsgrenze für Darlehen von 95 Prozent auf 85 Prozent des Marktwerts der Immobilie. Doch die Preise steigen weiter, allein zwischen März und Mai diesen Jahres um zwei Prozent, wie das Statistische Zentralamt am Donnerstag mitteilte. Und die nächste Gefahr lauert bereits in Form von noch billigerem Geld: Im Juli, so prognostizieren die meisten Analysten, wird die Zentralbank den Leitzins auf 0,5 Prozent senken. Quelle: ZB
KanadaAngesichts der hohen Verschuldung der kanadischen Privathaushalte bei etwa 160 Prozent des verfügbaren Einkommens beobachten Regierung und Bank of Canada auch den Immobilienmarkt genau. Brennpunkte sind die Pazifikstadt Vancouver, die Ölmetropole Calgary und die Finanzmetropole Toronto (Bild), wo selbst die Finanzkrise den Boom kaum unterbrochen hat. "Der kanadische Immobilienmarkt marschiert unermüdlich weiter", stellt die BMO Capital Markets in einer Analyse fest. Quelle: dpa
In den vergangenen Jahren hatte der mittlerweile verstorbene Finanzminister Jim Flaherty vor der Verschuldung der Privathaushalte gewarnt. Als kanadische Banken im Frühjahr 2013 begannen, die 5-Jahres-Hypothekenzinsen unter 3 Prozent zu senken, pfiff er sie zurück. Sein Nachfolger Joe Oliver scheint dagegen weniger geneigt zu sein, in die Geschäftsentscheidungen von Banken einzugreifen. Die Zentralbank befürchtet, dass der hohe Grad an Schulden und die üppigen Hauspreise im Vergleich zum Einkommen die Privathaushalte anfällig für wirtschaftliche Schocks machen. Die Warnungen scheinen beim Verbraucher angekommen zu sein: Der Zuwachs der Verschuldung hat sich zumindest verlangsamt. Quelle: dapd
NorwegenDie norwegische Zentralbank warnt immer wieder vor dem Platzen der Immobilienblase - geholfen hat es bislang nichts. In Norwegen sind die Immobilienpreise zwischen 2005 und Ende vergangenen Jahres um stolze 71 Prozent gestiegen. Nach einer kurzen Verschnaufpause bewegen sie sich in diesem Jahr wieder nach oben. Gleichzeitig ist die Verschuldung der Privathaushalte weiter gestiegen: Mittlerweile ist der durchschnittliche Norweger mit dem Fünffachen seines Jahreseinkommens verschuldet. Schärfere Kreditvergaberegeln haben bisher kaum gewirkt. Quelle: REUTERS
AustralienDie dramatisch gestiegenen Immobilienpreise entwickeln sich in Australien zu einem gesellschaftlichen Problem. In den 1980er-Jahren lebten noch bis zu 70 Prozent der Bevölkerung in ihrem eigenen Haus, heute können sich das immer weniger junge Menschen leisten. "Wir kommen in eine Situation, in der sich die Gesellschaft in zwei Teile spaltet", meint ein Soziologe, "die Immobilienbesitzer - und alle anderen". Der Trend begann 1993, als bekannt wurde, dass im Jahr 2000 die Olympischen Sommerspiele in Sydney ausgetragen werden. Innerhalb weniger Jahre verdoppelten sich die Immobilienpreise in Sydney - heute kosten sie bis zu siebenmal so viel. Quelle: REUTERS
Doch auch in anderen Metropolen steigen die Preise: Perth und Darwin profitierten von generös bezahlten Arbeitern in der boomenden Bergbauindustrie. Melbourne (Bild) spürt die Nachfrage kapitalstarker chinesischer Investoren. Immer weniger Australier können mit den Chinesen mithalten. Weil die Nachfrage nach Immobilien schlicht zu groß sei, scheint es eher unwahrscheinlich, dass in Australien die Blase nächstens platzen werde. Andererseits türmen sich die Schulden der Australier aber auch immer höher. Viele Familien stecken bis zu 60 Prozent ihres Einkommens in die Hypothek für das Eigenheim. Ein Einknicken des wirtschaftlichen Wachstums könnte dann schnell zu höherer Arbeitslosigkeit gefolgt von einer Welle von Privatbankrotten führen. Quelle: REUTERS
GroßbritannienIn Großbritannien schlagen Experten schon länger Alarm und warnen, dass eine Immobilienblase den Aufschwung gefährden könnte. Eine Erhöhung der Leitzinsen, wie von einigen gefordert, lehnt die Bank of England bisher allerdings ab. Doch Finanzminister George Osborne hat am Donnerstagabend verkündet, dass die Notenbank mehr Einflussmöglichkeiten bekommt, um auf anderen Wegen die Hypothekenvergabe zu bremsen. So könnte die Bank of England Grenzen setzen, damit Haushalte im Vergleich zu ihrem Einkommen keine übermäßig hohen Kredite aufnehmen. Quelle: REUTERS
Bislang gibt es laut IWF nur wenige Anzeichen für eine Blase in Großbritannien. Doch könne sich das sehr rasch ändern, hieß es in dem am Freitag veröffentlichen Jahresbericht. Viele Immobilienkäufer würden sich zu stark verschulden. Die Kreditgeber müssten vorsichtiger werden. Quelle: REUTERS
Die Häuserpreise in Großbritannien sind 2013 um mehr als elf Prozent gestiegen. Im vergangenen Monat gab es sogar den größten Preissprung seit 2002. Allerdings konzentrieren sich die Steigerungen vor allem auf den Großraum London. Quelle: REUTERS
DeutschlandAuch wenn in Deutschland die Preise für Immobilien gefühlt stark angezogen sind, so muss man doch von der Lage unterscheiden. Die meisten Fachleute sehen derzeit zwar keine flächendeckende Immobilienblase in Deutschland, aber Überhitzungstendenzen in Städten wie München, Berlin, Hamburg oder Köln. Bundesbank-Präsident Jens Weidmann laut Focus: „In einigen Ländern – auch in Deutschland – sehen wir die Gefahr einer Immobilienblase [...].“ Quelle: dpa
Die Immobilienpreise in Deutschland sind zu Jahresanfang kräftig gestiegen. Zwischen Januar und März kletterten sie insgesamt um 4,3 Prozent binnen Jahresfrist, wie aus dem vierteljährlichen Barometer des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hervorgeht. Dabei stiegen die Preise für Wohnimmobilien um 4,2 Prozent und für Gewerbeimmobilien um 4,5 Prozent. Quelle: dpa
Die niedrigen Zinsen treiben einerseits Kapitalanleger in Immobilien, andererseits erfüllen sich immer mehr Privatleute den Traum der eigenen vier Wände. „Die Nachfrage konzentriert sich weiter vor allem auf die Ballungszentren“, sagte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Der Anlagebedarf institutioneller Investoren sei unverändert hoch und deutsche Immobilien deshalb gefragt. „Die Wohnbautätigkeit steigt zwar, ist aber noch lange nicht stark genug, um die konjunkturell bedingt hohe Nachfrage zu befriedigen." Quelle: dpa

Als die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe kurz nach dem Jahreswechsel erstmals unter die Marke von 0,5 Prozent fiel, machten nicht nur sicherheitsbewusste Altersvorsorge-Sparer große Augen. Auch für Immobilieninvestoren markiert das historische Zinstief eine Zeitenwende. Noch nie war die Finanzierung von Immobilien so günstig wie jetzt.

„Die niedrigen Zinsen sorgen für Preise, die noch vor einigen Jahren undenkbar waren“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Partner der Unternehmensberatung EY Real Estate. Noch vor wenigen Jahren galten Preise, die über dem zwanzigfachen der jährlichen Bruttomiete lagen als überteuert. „Heute sehen wir Transaktionen, die über dieser Marke liegen, in Einzelfällen sogar über dem 25-Fachen der Jahresmiete“, sagt der Leiter Immobiliensektor in Deutschland, der Schweiz und Österreich bei EY (früher Ernst & Young). „Früher wäre das undenkbar gewesen, früher gab es aber auch kein Zinstief“.

Immobilienpreise in Europa

Da Immobilienkredite aktuell spottbillig sind und sicherere Anlageklassen kaum noch Renditen bringen, stürzen sich die Investoren weltweit auf den deutschen Immobilienmarkt. Nach der Untersuchung „Trendbarometer Immobilien Investmentmarkt“, einer Befragung von knapp 130 Investoren wie Fonds, Banken, Versicherer oder Wohnungsverwalter, stieg das Volumen der Immobilientransaktionen im vergangenen Jahr auf 52,7 Milliarden Euro. Der Anteil an Wohnimmobilien beträgt 12,8 Milliarden Euro.

Damit stieg das Volumen erstmals seit der Finanzkrise wieder auf einen Wert von mehr als 50 Milliarden Euro. Und auch in diesem Jahr soll es nach der EY-Prognose über der Marke von 50 Milliarden Euro liegen. „Banken haben die Ängste der Finanzkrise weitgehend abgehakt“, sagt Schulz-Wulkow. „Vor allem Kredite für Wohnimmobilien gelten als besonders sicher und werden gerne vergeben“.

Die Investoren setzen auf das Zinstief. Vier von zehn Befragten rechnen damit, dass der Beleihungsauslauf (Quotient aus Darlehensbeträgen und Beleihungswert) bei Baugeld steigt, also die Banken mehr ins Risiko gehen. Nur acht Prozent der Befragten rechnen mit steigenden Zinsen, lediglich jeder fünfte mit verschärften Kreditbedingungen. In Zeiten billigen Geldes wird die Bankenfinanzierung immer weniger zum Problem. Fast alle Investoren sehen überhöhte Preisvorstellungen des Verkäufers als den Grund, warum Verkäufe fehlschlagen. Rund sechs von zehn Investoren rechnen bei Wohnimmobilien auch in diesem Jahr mit steigenden Preisen in 1A- und 1B-Lagen.

Da die Zinsen langfristig niedrig bleiben dürften, die deutsche Konjunktur ganz gut läuft und die schlimmste Phase der Euro-Krise überstanden scheint, wagen die Immobilienprofis wieder etwas. Fast alle Investoren rechnen damit, dass der Anteil risikoreicher Investments steigt. Außerdem rechnen die Marktteilnehmer mit einer Zunahme von Investoren aus dem Ausland.


Die Lieblingsorte der Immobilien-Investoren

Und wo möchten die Profi-Investoren zuschlagen? Vor allem bei Wohnimmobilien, jeder zweite Marktteilnehmer mit einem starken Investmentfokus möchte dort zukaufen. Unter den Metropolen liegt Berlin weit vor den anderen Städten. „In der Hauptstadt gibt es noch ein großes Angebot an Wohnungen“, sagt Schulz-Wulkow. „In München möchte eigentlich auch jeder kaufen, da gibt es aber kein großvolumiges Angebot zu realistischen Preisen“. In der Hauptstadt rechnen die Investoren damit, dass die Kaufpreise in Zukunft auf vergleichbare Höhe anderer deutscher Städte steigen werden. Mehr als jeder Fünfte möchte dort kaufen.

Preisanstieg für Eigentumswohnungen verliert an Dynamik

Trotz der stabilen Nachfrage gibt es aber auch die ersten Fragezeichen, wie lange der Boom noch anhält. „Der Höhepunkt des Immobilienzyklus wurde 2014 erreicht“, sagt Rainer Braun, Geschäftsführer des Marktforschers Empirica. „Mit anziehender Neubautätigkeit werden die Preis- und Mietzuwächse jetzt weiter abflachen“.

In der EY-Studie zeigen sich bereits erste Anzeichen für ein baldiges Ende der Goldgräber-Stimmung. Während sich auf der Käuferseite vor allem konservative Anleger mit langem Atem wie etwa Vermögensverwalter reicher Familien, Versicherer, Staats- und Pensionsfonds finden, verkaufen Investoren mit einem kurzfristigen Anlagehorizont wie etwa Private-Equity-Fonds oder chancenorientierte Fonds.

2015 kann rekordverdächtig werden

Wenn die Kaufpreise in den nächsten Jahren vielerorts eher seitwärts gehen sollten, lohnt es sich verstärkt, auf Trends zu setzen. Nach einer Analyse des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber schlagen die Profi-Investoren längst nicht mehr nur in den Metropolen zu. 86 Prozent der insgesamt rund 215.000 gehandelten Wohnungen lagen in sogenannten B-Städten, Ober- und Mittelzentren wie Lüneburg, Tübingen oder Wolfsburg.

Die Hoffnung auf steigende Kaufpreise und Mieten, realistischere Preise und ein größeres Angebot machen vermeintliche Nachteile wie eine schwierigere Verkaufsposition wegen niedrigerer Nachfrage in dem aktuell oftmals heißen Markt wieder wett. „2015 kann ein rekordverdächtiges Jahr für Wohninvestments werden“, meint Ulrich Jacke, Geschäftsführer von Dr. Lübke & Kelber. „Inzwischen erreichte Preisniveaus werden Verkaufsentscheidungen positiv motivieren und das anhaltend günstige Zinsniveau begünstigt nach wie vor geplante Investitionsvorhaben.“

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