Teuer, teurer, München. Wer nach München zieht und sich auf die Stadt an der Isar freut, dem vergeht es spätestens beim Blick auf die Miet- und Kaufpreise. So auch Lana und Einar. Von Anfang an war klar, dass die beiden nur für eine begrenzte Zeit in die bayrische Hauptstadt ziehen würden. Ein Jahr Auslandsstudium. Das macht es nicht gerade leichter auf einem überlaufenen Markt, bei dem Vermieter frei aus einer Schar Interessenten wählen können.
Die beiden Studenten finden schließlich eine Wohnung, eine Woche vor ihrer Ankunft. Das gute: Die erste gemeinsame Wohnung steht. Außerdem liegt sie noch in Schwabing-Nord, nicht allzu weit von der Universität entfernt. Die beiden sind glücklich.
Das Schlechte: Sie mieten die Wohnung über eine Art Drittanbieter, nicht beim Eigentümer oder Wohnungsvermieter. Der Preis hat es in sich: 1140 Euro für ein 38 Quadratmeter großes Apartment mit einem kleinen Balkon in einem Wohnturm. Das Zimmer ist möbliert. Mit 30 Euro je Quadratmeter kommt der Preis aber auch für Schwabing sehr stolz daher, wo die Kaltmieten im Schnitt knapp 19 Euro betragen.
Des einen Leid ist des anderen Freud: Sicher, sicherer, München. So dürfte das Urteil von Investoren ausfallen, wenn sie über ein Investment in der bayrischen Landeshauptstadt nachdenken. Abgesehen von Langwied (Rating AA) im Westen Münchens, gehört das gesamte Stadtgebiet zu den sehr guten Lagen (AAA) für Immobilienkäufer, wie eine Untersuchung von Immobilienscout24 zeigt. „Für Kapitalanleger ist in München das Renditerisiko am geringsten“, erklärt Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Immobilien-Analysehauses von Dr. Lübke & Kelber.
Großstädte - Mieten und Kaufpreise im Verhältnis zu den lokalen Einkommen
| Miete (1) | Kaufpreis (1) | Mindest- einkommen (2) für Miete | Mindest- einkommen (2) für Kauf | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf |
| 6,35 Euro / qm | 1.500 Euro / qm | 20.320 Euro | 24.400 Euro / Jahr | 1,1 | 1,4 |
- gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
- nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld - durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers
Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung, Stand: 19.08.2016
| Miete (1) | Kaufpreis (1) | Mindest- einkommen (2) für Miete | Mindest- einkommen (2) für Kauf | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf |
| 6,50 Euro / qm | 1.525 Euro / qm | 20.768 Euro | 24.680 Euro / Jahr | 1,1 | 1,3 |
- gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
- nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld - durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers
Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung
| Miete (1) | Kaufpreis (1) | Mindest- einkommen (2) für Miete | Mindest- einkommen (2) für Kauf | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf |
| 7,55 Euro / qm | 1.850 Euro / qm | 24.160 Euro | 27.920 Euro / Jahr | 1,2 | 1,4 |
- gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
- nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld - durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers
Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung
| Miete (1) | Kaufpreis (1) | Mindest- einkommen (2) für Miete | Mindest- einkommen (2) für Kauf | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf |
| 9,90 Euro / qm | 3.075 Euro / qm | 31.680 Euro | 39.440 Euro / Jahr | 1,5 | 1,9 |
- gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
- nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld - durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers
Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung
| Miete (1) | Kaufpreis (1) | Mindest- einkommen (2) für Miete | Mindest- einkommen (2) für Kauf | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf |
| 9,90 Euro / qm | 3.375 Euro / qm | 31.616 Euro | 42.720 Euro / Jahr | 1,8 | 1,8 |
- gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
- nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld - durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers
Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung
| Miete (1) | Kaufpreis (1) | Mindest- einkommen (2) für Miete | Mindest- einkommen (2) für Kauf | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf |
| 9,30 Euro / qm | 3.425 Euro / qm | 29.728 Euro | 43.440 Euro / Jahr | 1,7 | 2,5 |
- gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
- nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld - durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers
Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung
| Miete (1) | Kaufpreis (1) | Mindest- einkommen (2) für Miete | Mindest- einkommen (2) für Kauf | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf |
| 10,90 Euro / qm | 3.575 Euro / qm | 34.944 Euro | 44.200 Euro / Jahr | 1,5 | 1,9 |
- gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
- nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld - durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers
Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung
| Miete (1) | Kaufpreis (1) | Mindest- einkommen (2) für Miete | Mindest- einkommen (2) für Kauf | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf |
| 10,70 Euro / qm | 4.125 Euro / qm | 34.304 Euro | 51.960 Euro / Jahr | 1,6 | 2,4 |
- gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
- nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld - durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers
Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung
| Miete (1) | Kaufpreis (1) | Mindest- einkommen (2) für Miete | Mindest- einkommen (2) für Kauf | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf |
| 12,20 Euro / qm | 4.325 Euro / qm | 38.976 Euro | 51.360 Euro / Jahr | 1,9 | 2,5 |
- gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
- nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld - durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers
Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung
| Miete (1) | Kaufpreis (1) | Mindest- einkommen (2) für Miete | Mindest- einkommen (2) für Kauf | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete | Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf |
| 15,00 Euro / qm | 6.250 Euro / qm | 48.032 Euro | 69.360 Euro / Jahr | 1,7 | 2,4 |
- gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
- nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld - durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers
Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung
„Anders als in Städten wie Hamburg oder Berlin gibt es in München keine großen Preisdifferenzen zwischen den einzelnen Stadtteilen. München ist relativ homogen“, sagt Michael Schlatterer, Direktor für Wohnimmobilienbewertung beim Immobiliendienstleister CBRE. Auch umliegende Städte und Kreise wie Fürstenfeldbruck, Dachau oder Starnberg spüren die große Anziehungskraft der Bayernmetropole.
„Im gesamten Münchner Stadtgebiet gibt es eine hohe Investitionssicherheit, aber abnehmende Renditechancen, da langsam die Preisobergrenzen erreicht sind“, erklärt Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei Immobilienscout24. Die Objektrenditen bei Bestandsimmobilien lagen in München 2015 gerade noch bei 2,3 Prozent. Zum Vergleich: In Berlin waren es 3,0 Prozent, zeigt eine Analyse von Dr. Lübke & Kelber.
Harscher analysiert Reiner Braun, Geschäftsführer des Immobilien-Analysehauses Empirica, die Situation in der bayrischen Landeshauptstadt: „München erstickt an seinem Erfolg.“ Münchens Vorteil und Problem zugleich: Die hohe Wirtschaftskraft. Eine Mischung aus Hidden-Champions im Mittelstand, einem starken Medienzentrum sowie den Sitzen von sieben der 30 Dax-Konzerne lockt Arbeitskräfte in die Region. Allein zwischen Juli 2015 und Juli 2016 ist die Stadt um knapp 30.000 Menschen gewachsen.
Sieben Jahreseinkommen für eine Wohnung
„In München ist eine Nachverdichtung des Wohnraums kaum noch möglich, weil der heute schon ausgenutzt ist. Geringverdiener können sich zentrale Lagen nicht mehr leisten und müssen ins Umland ziehen. Das reicht mittlerweile schon bis nach Niederbayern“, erläutert Braun.
Die Stadt bemüht sich mit Wohnungsbau gegenzusteuern. Unter dem Namen „München Wohnen V“ geht 2016 das laufende städtische Wohnbauprojekt zu Ende. Aktuell tüftelt die Stadt am Nachfolgeprojekt „München Wohnen VI“. Im Oktober will es Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) in den Stadtrat einbringen. Zwischen 2017 und 2021 sollen 870 Millionen Euro Fördergeld an private Bauträger und städtische Wohnungsunternehmen ausgezahlt werden. „Es handelt sich um das größte Wohnungsbauprogramm der Republik“, sagt Reiter.
Der Oberbürgermeister will so die Grundlage für jährlich 4.500 neue Wohnungen schaffen. Das ist nur der geförderte Teil des Wohnungsbaus. Insgesamt lautet das Ziel, jährlich 8.500 Wohnungen fertigzustellen. So hat es der Stadtrat 2015 beschlossen. Die Sache hat nur einen Haken: Laut den Immobilienmarktforschern von Bulwiengesa liegt der jährliche Bedarf in München bei 11.700 Wohnungen.
„Schon heute müssen Münchner deutschlandweit das meiste für eine Eigentumswohnung ausgeben. Im Schnitt ist es das Siebenfache ihres Haushaltseinkommens“, sagt Jacke von Dr. Lübke & Kelber. Insbesondere für Eigennutzer, die es sich leisten können, sei der Hausbau oder Wohnungskauf aufgrund der Wachstumsaussichten der Stadt heute dennoch ratsam. Schlatterer von CBRE hält dementgegen: „Die Menschen haben in München deutschlandweit mit Abstand die stärkste Kaufkraft. Sie liegt mit 29.037 Euro um ein Drittel über dem Durchschnitt. Berlin hingegen liegt knapp acht Prozent darunter.“
Ein Ende des Nachfragebooms auf dem Münchner Markt ist nicht in Sicht. Bis 2025 werde die Zahl der Haushalte um 8,8 Prozent steigen. So stark, wie in keiner anderen deutschen Metropole. Selbst wenn die Renditen sinken und Experten wie Hecker von Immobilienscout allmählich eine Preisobergrenze ausmachen. Noch hält der Wohnungsbau nicht mit der steigenden Nachfrage Schritt. Und das spiegelt sich in nach wie vor steigenden Preise wider. Allein im ersten Halbjahr dieses Jahres verteuerten sich Eigentumswohnungen um 13 Prozent. Die Mieten kletterten 6,2 Prozent. Das konnten auch die beiden norwegischen Studenten erkennen, als sie in diesem Sommer aus ihrer Schwabinger Wohnung auszogen. Zahlten sie zu noch 1.140 Euro für ihr Ein-Zimmer-Apartment, musste der Nachmieter schon 1.250 Euro hinlegen.
Die besten Lagen
Lagerating Haidhausen
Haidhausen, mitten im Münchner Zentrum gelegen, ist ein beliebtes Szene- und Ausgehviertel. Zahlreiche Cafés, Kneipen und Restaurants prägen das Straßenbild. Das Muffatwerk und der Gasteig bilden die kulturellen Zentren. Verglichen mit dem Gärtnerplatzviertel oder Schwabing handele es sich dennoch um eine ruhige Wohngegend, sagt Hebecker von Immobilienscout. „Besonders gute Lagen sind im nördlichen Teil zwischen Maria-Theresia-Straße und Grillparzerstraße zu finden. Südlich der Einsteinstraße gibt es überwiegend einfache und mittlere Lagen, bis sich noch weiter im Süden des Stadtteils mit Weißenburger Straße und Pariser Straße wieder teure und gute Lagen anschließen“, erklärt der Leiter Märkte und Daten des Onlineportals. Günstige Wohngegenden lägen vor allem entlang der Bahntrasse, beispielsweise zwischen Orleansplatz und Haidenauplatz.
Lagerating Lehel
Westlich der Isar gelegen grenzt das Lehel direkt an Haidhausen an. Geschätzt wird das Viertel nicht zuletzt wegen seiner Bausubstanz: Wohnhäusern im neubarocken oder im Stil der Neurenaissance. Doch hier lässt es sich nicht nur hübsch wohnen. Mit dem Englischen Garten lockt auch reichlich Grünfläche zur Entspannung oder zum Sport. Die Parkanlage ist mit 375 Hektar übrigens deutlich größer als etwa der Große Tiergarten in Berlin, der es auf 210 Hektar bringt.
„Das hat natürlich seinen Preis und so bedient das Lehel noch einen weiteren Superlativ, nämlich als der Stadtteil mit der höchsten Münchner Durchschnittsmiete von über 16 Euro pro Quadratmeter“, erklärt Hebecker von Immobilienscout. „Die besten Wohnlagen liegen im Norden im Umfeld der Widenmayerstraße und ganz im Süden rund um Steindorfstraße und Thierschstraße. Einfache und mittlere Lagen lassen sich südlich der Von-der-Tann-Straße lokalisieren.“
Lagerating Ludwigvorstadt-Isarvorstadt
Ähnlich zentral und ebenso nachgefragt sind die Viertel Ludwigvorstadt und Isarstadt. Die Bandbreite reicht vom Verkehrsknotenpunkt Hauptbahnhof bis zur Wiesn, wohin allein im vergangenen Jahr knapp sechs Millionen Gäste zum Oktoberfest strömen. „Die Viertel Haidhausen, Lehel und Ludwigvorstadt-Isarvorstadt gehören definitiv zu den trendigen Vierteln Münchens“, urteilt Schlatterer von CBRE.
„Die Isarvorstadt ist mit ihren vielen Altbauten, dem Gärtnerplatz und dem Glockenbachviertel eine der beliebtesten Wohngegenden in München“, erklärt Hebecker von Immobilienscout. „Wer hier wohnen möchte, zahlt mehr als 15 Euro pro Quadratmeter Miete. Und mit 6.000 Euro pro Quadratmeter schlagen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zu Buche.“ Die besten Lagen befänden sich rund um Gärtnerplatz und das Deutsche Theater sowie weiter süd-östlich zwischen Frauenstraße und Erhardstraße. „Weniger hochpreisige Wohngegenden liegen in Richtung Hauptbahnhof und rund um das Sendlinger Tor“, sagt Hebecker.
Im besonders stark gefragten Glockenbachviertel liegt die Durchschnittsmiete gar bei 18,30 Euro, der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung bei 7400 Euro, wie Daten von vdp Research zeigen.
So funktioniert das Lagerating
Das Lagerating für ganz Deutschland macht die Investitionsperspektiven für knapp 8.000 Ortsteile und Gemeinden vergleichbar. Das Rating basiert auf den von Immobilienscout24 erhobenen Immobilienmarktdaten wie Mietpreisniveaus und -entwicklungen der vergangenen drei Jahre. Jährlich wertet das Portal mehr als eine Million Angebotsinserate aus. Zudem fließen als externe Faktoren die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung der Arbeitsplätze in die Bewertung ein.
Ausgewählte Stadtteile in den Großstädten Berlin, Frankfurt am Main, München und Hamburg werden auf der Mikroebene bewertet, wobei zwischen „guten“, „mittleren“ und „einfachen“ Lagen unterschieden wird. Das Lagerating für Deutschland unterteilt – vergleichbar einem Bonitäts-Ranking – zehn Lageklassen, die von AAA (beste Lage mit exzellenter Investitionssicherheit) über BBB (mittlere Lage mit weitgehender Investitionssicherheit) bis zu D (einfachste Lage mit höchstem Investitionsrisiko) reichen. Je höher das Lagerating eines Ortsteils oder einer Gemeinde, desto besser wird die Investitionssicherheit eines Standorts eingeschätzt.
Die im Lagerating verwendeten Preisniveaus und Preisentwicklungen werden mit Hilfe eines hedonischen Modells berechnet. Die Preise werden damit auf ein Referenzobjekt geeicht und bilden den Preisunterschied ab, den Haushalte aufgrund der Lagequalität bereit sind, für das gleiche Objekt am jeweiligen Standort zu zahlen.
Die besten Lagen (AAA) finden sich in den zentralen Bezirken der Metropolräume München, Frankfurt am Main, Hamburg sowie einzelnen Stadtteilen von Stuttgart. Auch Ortsteile der Ferieninsel Sylt, das Mainviertel in Würzburg sowie einige Münchner Umlandgemeinden wie Starnberg oder Grünwald zeichnen sich durch beste Lagequalitäten aus.
Gute Lagen finden sich ebenfalls in den besonders wirtschaftsstarken Umlandregionen der großen Ballungsräume des Rhein-Main-Gebiets, der Rhein-Neckar-Region, der Oberrhein-Region, Münchens mit dem Umland, der Rheinschiene, Hamburgs mit dem Umland sowie der Metropolregion Berlin. Auch einzelne Großstädte wie Düsseldorf, Bremen, Kiel, Hannover, Münster, Wolfsburg, Braunschweig, Oldenburg, Nürnberg, Ulm, Konstanz sowie die ostdeutschen Städte Dresden und Jena sind durch gute Lagen geprägt.
Demgegenüber sind einfache Lagen vor allem in ländlich-peripheren Regionen West- und Ostdeutschlands wie der Eifel, dem Bayerischen Wald, Ostwestfalen, dem Wendland oder in weiten Teilen Mecklenburg-Vorpommerns, Sachsen-Anhalts, Sachsen oder Thüringens zu finden. In diesen strukturschwachen Regionen hat der demografische Wandel bereits zu deutlichen Bevölkerungsverlusten geführt, der starke Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat.
Legende mit der Beschreibung der einzelnen Lageklassen
AAA: Beste Lage in Metropolen mit exzellenter Investitionssicherheit mit sehr hohen Preisen und guter Preisentwicklung sowohl auf Bezirks-, als auch auf Stadtebene. Die Bevölkerungs- und Beschäftigungszahlen wachsen stark. Beispiele: Zentrale Lagen in München (Bayern), Frankfurt am Main (Hessen), Stuttgart (Baden-Württemberg).
AA: Sehr gute Lage in Metropolen und Großstädten mit hoher Investitionssicherheit. Die Lage ist hochpreisig mit sehr guten Preisentwicklungen sowie wachsenden Bevölkerungs- und Beschäftigungszahlen. Beispiele: Teile Münsters (Nordrhein-Westfalen), Wolfsburgs (Niedersachsen), Würzburgs (Bayern).
A: Gute Lage in Metropolrandgebieten, Großstädten und im verdichteten Umland mit Investitionssicherheit. Die Preise im oberen Segment werden von guten Preisentwicklungen, einem leichten Bevölkerungszuwachs sowie einer überdurchschnittlichen Beschäftigungsentwicklung gestützt. Beispiele: Teile Augsburgs (Bayern), Böblingens (Baden-Württemberg), Bonns (Nordrhein-Westfalen).
Immobilienboom außerhalb der Metropolen - Preisanstieg in den Landkreisen
Das Beratungsunternehmen Empirica hat für die Welt am Sonntag die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser aller deutschen Landkreise im ersten Halbjahr 2016 ermittelt und mit jenen im ersten Halbjahr 2015 verglichen. Das Ergebnis zeigt: Anders als in den vergangenen Jahren sind die Preise in den Landkreisen zum Teil stärker gestiegen als in den großen Metropolen. Die Preisanstiege ab einem Plus von 15 Prozent im Überblick.
Quelle: Empirica, Welt am Sonntag: 21. August 2016
Oder-Spree (Landkreis)
1510 Euro*
Hameln-Pyrmont (Landkreis)
1199 Euro
Oberhavel (Landkreis)
1881 Euro
Neustadt an der Waldnaab (Landkreis)
1311 Euro
Dachau (Landkreis)
3756 Euro
Alzey-Worms (Landkreis)
1788 Euro
Landshut (Landkreis)
2356 Euro
Roth (Landkreis)
2153 Euro
Ostholstein (Landkreis)
2294 Euro
Delmenhorst (Kreisfreie Stadt)
1483 Euro
Westerwaldkreis (Landkreis)
1244 Euro
Rottweil (Landkreis)
1529 Euro
München (Kreisfreie Stadt)
5921 Euro
Celle (Landkreis)
1265 Euro
Elbe-Elster (Landkreis)
873 Euro
Eisenach (Kreisfreie Stadt)
1408 Euro
*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016
Oldenburg (Kreisfreie Stadt)
2124 Euro*
Unterallgäu (Landkreis)
2248 Euro
Paderborn (Landkreis)
1766 Euro
Warendorf (Landkreis)
1645 Euro
Augsburg (Landkreis)
2481 Euro
Mühldorf am Inn (Landkreis)
2073 Euro
Pfaffenhofen an der Ilm (Landkreis)
2938 Euro
Weiden in der Oberpfalz (Kreisfreie Stadt)
1625 Euro
*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016
Rosenheim (Kreisfreie Stadt)
3308 Euro*
Heidelberg (Kreisfreie Stadt)
3031 Euro
Plön (Landkreis)
1897 Euro
Helmstedt (Landkreis)
1341 Euro
Rhein-Hunsrück-Kreis (Landkreis)
1263 Euro
*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016
Wiesbaden (Kreisfreie Stadt)
3278 Euro*
Passau (Kreisfreie Stadt)
2026 Euro
Hof (Kreisfreie Stadt)
1234 Euro
Schwandorf (Landkreis)
1720 Euro
Aichach-Friedberg (Landkreis)
2733 Euro
Neuburg-Schrobenhausen (Landkreis)
2425 Euro
*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016
Göttingen (Landkreis)
1549 Euro*
Landsberg am Lech (Landkreis)
3244 Euro
Altötting (Landkreis)
2023 Euro
*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016
Eichsfeld (Landkreis)
1131 Euro*
Northeim (Landkreis)
1136 Euro*
*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016
Erding (Landkreis)
3274 Euro*
Cottbus (Kreisfreie Stadt)
1495 Euro*
*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016
Oberspreewald-Lausitz (Landkreis)
1238 Euro*
*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016
Eichstätt (Landkreis)
2986 Euro*
*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016
Frankfurt/Oder (Kreisfreie Stadt)
1845 Euro*
*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016
BBB: Mittlere Lage mit weitgehender Investitionssicherheit in Metropolrandgebieten, Großstädten und im verdichteten Umland oder in sehr guten Landkreislagen. Sowohl Preisniveau als auch Preisentwicklung liegen über dem Durchschnitt. Die Bevölkerungszahlen stagnieren oder steigen leicht und die Beschäftigungsentwicklung ist ebenfalls leicht überdurchschnittlich. Beispiele: Teile Koblenz', des Landkreises Mainz-Bingen (Rheinland-Pfalz) oder Außenbezirke Berlins wie Friedrichsfelde oder Spandau.
BB: Mittlere Lage in kleineren Städten und Großstädten oder gute Lagen im ländlichen Raum mit geringer Investitionssicherheit. Preisniveau sowie Preis-, Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung liegen im Durchschnitt. Beispiele: Teile Dortmunds, Essens (beide Nordrhein-Westfalen), Leipzigs (Sachsen).
B: Zu dieser Lage gehören kleinere Großstädte, verdichtetes Umland und solide Landkreislagen mit geringem Investitionsrisiko. Sowohl Preisniveau als auch Preis- und Beschäftigungsentwicklung liegen leicht unter dem Durchschnitt, die Bevölkerungsentwicklung ist leicht negativ. Beispiele: weite Teile Duisburgs (Nordrhein-Westfalen), Halle an der Saale (Sachsen-Anhalt), des Landkreises Trier-Saarburg (Rheinland-Pfalz).
CCC: Einfache Lage in Städten bis mittlere Lage im ländlichen Raum mit erhöhtem Investitionsrisiko. Preisniveau, Preisentwicklung und Beschäftigungsentwicklung sind unterdurchschnittlich und werden von leichten Bevölkerungsverlusten begleitet. Beispiele: Teile Bayreuths (Bayern), Kaiserslauterns (Rheinland-Pfalz), des Landkreises Fulda (Hessen).
CC: Diese Lage umfasst nahezu ausschließlich den ländlichen Raum mit einfachen Lagen und hohem Investitionsrisiko. Das geringe Preisniveau wird durch die stagnierende Preisentwicklung in Verbindung mit Bevölkerungsverlusten bei unterdurchschnittlicher Beschäftigtenentwicklung gefestigt. Beispiele: Teile des Landkreises Bad Kissingen (Bayern), des Landkreises Börde (Sachsen-Anhalt), des Landkreises Güstrow (Mecklenburg-Vorpommern).
C: Sehr einfache Lagen im ländlichen Raum mit sehr hohem Investitionsrisiko. Das Preisniveau ist niedrig, die Preisentwicklung negativ, die Bevölkerungszahl sinkt und die Beschäftigtenentwicklung verläuft stark unterdurchschnittlich. Beispiele: Teile des Vogtlandkreises (Sachsen), der Südwestpfalz in Rheinland-Pfalz, des Spree-Neiße-Kreises in Brandenburg.
D: Einfachste Lagen in Deutschland mit höchstem Investitionsrisiko. Das geringe Preisniveau wird durch einen starken Preisverfall weiter bedroht. Die Region ist durch einen starken Bevölkerungsrückgang und eine stark unterdurchschnittliche, stagnierende Beschäftigungsentwicklung gekennzeichnet. Beispiele: Göllingen im Kyffhäuserkreis (Thüringen), Wieda im Landkreis Osterrode am Harz (Niedersachsen), Nagel im Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge (Bayern).
