Immobilien in München „München erstickt an seinem Erfolg“

Die bayrische Landeshauptstadt besticht durch ihre Wirtschaftskraft. Das zieht sowohl Arbeitskräfte als auch Investoren an. Die Immobilienpreise? Steigen! Und auch im Umland wird es immer teurer.

Hier steigen die Mieten am stärksten
Platz 8: Frankfurt Quelle: DPA
Platz 7: StuttgartIn der baden-württembergischen Landeshauptstadt lagen die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2016 bei durchschnittlich 12,55 Euro pro Quadratmeter im Monat – ein Anstieg von 5,2 Prozent zum Vorjahr. Der Zwölfjahresvergleich zeigt: Gegenüber 2004 müssen Mieter heute 44 Prozent mehr zahlen – des bringt Stuttgart die Bronzemedaille unter den acht untersuchten Städten ein. Quelle: DPA
Platz 6: Berlin Quelle: REUTERS
Platz 5: München Quelle: DPA
Platz 4: Leipzig Quelle: DPA
Platz 3: Hamburg Quelle: DPA
Platz 2: Köln Quelle: DPA

Teuer, teurer, München. Wer nach München zieht und sich auf die Stadt an der Isar freut, dem vergeht es spätestens beim Blick auf die Miet- und Kaufpreise. So auch Lana und Einar. Von Anfang an war klar, dass die beiden nur für eine begrenzte Zeit in die bayrische Hauptstadt ziehen würden. Ein Jahr Auslandsstudium. Das macht es nicht gerade leichter auf einem überlaufenen Markt, bei dem Vermieter frei aus einer Schar Interessenten wählen können.

Die beiden Studenten finden schließlich eine Wohnung, eine Woche vor ihrer Ankunft. Das gute: Die erste gemeinsame Wohnung steht. Außerdem liegt sie noch in Schwabing-Nord, nicht allzu weit von der Universität entfernt. Die beiden sind glücklich.

Das Schlechte: Sie mieten die Wohnung über eine Art Drittanbieter, nicht beim Eigentümer oder Wohnungsvermieter. Der Preis hat es in sich: 1140 Euro für ein 38 Quadratmeter großes Apartment mit einem kleinen Balkon in einem Wohnturm. Das Zimmer ist möbliert. Mit 30 Euro je Quadratmeter kommt der Preis aber auch für Schwabing sehr stolz daher, wo die Kaltmieten im Schnitt knapp 19 Euro betragen.

Des einen Leid ist des anderen Freud: Sicher, sicherer, München. So dürfte das Urteil von Investoren ausfallen, wenn sie über ein Investment in der bayrischen Landeshauptstadt nachdenken. Abgesehen von Langwied (Rating AA) im Westen Münchens, gehört das gesamte Stadtgebiet zu den sehr guten Lagen (AAA) für Immobilienkäufer, wie eine Untersuchung von Immobilienscout24 zeigt. „Für Kapitalanleger ist in München das Renditerisiko am geringsten“, erklärt Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Immobilien-Analysehauses von Dr. Lübke & Kelber.

Großstädte - Mieten und Kaufpreise im Verhältnis zu den lokalen Einkommen

„Anders als in Städten wie Hamburg oder Berlin gibt es in München keine großen Preisdifferenzen zwischen den einzelnen Stadtteilen. München ist relativ homogen“, sagt Michael Schlatterer, Direktor für Wohnimmobilienbewertung beim Immobiliendienstleister CBRE. Auch umliegende Städte und Kreise wie Fürstenfeldbruck, Dachau oder Starnberg spüren die große Anziehungskraft der Bayernmetropole.

„Im gesamten Münchner Stadtgebiet gibt es eine hohe Investitionssicherheit, aber abnehmende Renditechancen, da langsam die Preisobergrenzen erreicht sind“, erklärt Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei Immobilienscout24. Die Objektrenditen bei Bestandsimmobilien lagen in München 2015 gerade noch bei 2,3 Prozent. Zum Vergleich: In Berlin waren es 3,0 Prozent, zeigt eine Analyse von Dr. Lübke & Kelber.

Harscher analysiert Reiner Braun, Geschäftsführer des Immobilien-Analysehauses Empirica, die Situation in der bayrischen Landeshauptstadt: „München erstickt an seinem Erfolg.“ Münchens Vorteil und Problem zugleich: Die hohe Wirtschaftskraft. Eine Mischung aus Hidden-Champions im Mittelstand, einem starken Medienzentrum sowie den Sitzen von sieben der 30 Dax-Konzerne lockt Arbeitskräfte in die Region. Allein zwischen Juli 2015 und Juli 2016 ist die Stadt um knapp 30.000 Menschen gewachsen.

Sieben Jahreseinkommen für eine Wohnung

„In München ist eine Nachverdichtung des Wohnraums kaum noch möglich, weil der heute schon ausgenutzt ist. Geringverdiener können sich zentrale Lagen nicht mehr leisten und müssen ins Umland ziehen. Das reicht mittlerweile schon bis nach Niederbayern“, erläutert Braun.

Die Stadt bemüht sich mit Wohnungsbau gegenzusteuern. Unter dem Namen „München Wohnen V“ geht 2016 das laufende städtische Wohnbauprojekt zu Ende. Aktuell tüftelt die Stadt am Nachfolgeprojekt „München Wohnen VI“. Im Oktober will es Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) in den Stadtrat einbringen. Zwischen 2017 und 2021 sollen 870 Millionen Euro Fördergeld an private Bauträger und städtische Wohnungsunternehmen ausgezahlt werden. „Es handelt sich um das größte Wohnungsbauprogramm der Republik“, sagt Reiter.

Der Oberbürgermeister will so die Grundlage für jährlich 4.500 neue Wohnungen schaffen. Das ist nur der geförderte Teil des Wohnungsbaus. Insgesamt lautet das Ziel, jährlich 8.500 Wohnungen fertigzustellen. So hat es der Stadtrat 2015 beschlossen. Die Sache hat nur einen Haken: Laut den Immobilienmarktforschern von Bulwiengesa liegt der jährliche Bedarf in München bei 11.700 Wohnungen.

Hier ist Bauland in Deutschland am teuersten
Platz 15: Sachsen-Anhalt Kaufinteressenten, die ihr Grundstück besonders günstig erwerben wollen, sollten in Sachsen-Anhalt suchen: Dort gibt es Land zum Bauen schon für durchschnittlich 38,44 Euro – das gibt es nirgendwo sonst in Deutschland. (Die Daten für Bremen sind von der Auswertung ausgeschlossen.) Quelle: dpa
Platz 14: Thüringen Den 14. Platz belegt das vergleichsweise kleine Bundesland mit der Landeshauptstadt Erfurt: Im Freistaat Thüringen liegt der Kaufpreis für einen Quadratmeter Bauland im Schnitt bei 44,53 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: Mecklenburg-VorpommernDas Land hoch im Norden verdankt den Ostseeinseln Usedom und Rügen zu Recht seinen Ruf als beliebtes Urlaubsziel. In Mecklenburg-Vorpommern zahlen Kaufinteressenten für baureifes Land im Schnitt 49,53 Euro für einen Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 12: Sachsen Den zwölften Platz belegt wieder ein Freistaat – und erneut einer im Osten Deutschlands: In dem an Polen und die Tschechische Republik grenzenden Bundesland kostet ein Quadratmeter baureifes Land im Schnitt 57,86 Euro. Quelle: dpa
Platz 11: Brandenburg Es umschließt das Land Berlin und hat Potsdam als Landeshauptstadt: Brandenburg ist reich an Seen, Wassergebieten und Wäldern. Wer bauen will, zahlt für baureife Grundstücke durchschnittlich 67,59 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 10: Niedersachsen Nach Bayern ist Niedersachsen flächenmäßig das zweitgrößte Bundesland und besteht 82 Prozent aus Wald- und Landwirtschaftsflächen. Obwohl mit Hannover, Braunschweig Oldenburg oder Osnabrück eine ganze Reihe beliebter Großstädte zum Land gehören, zahlen Käufer mit durchschnittlich 78,29 Euro für den Quadratmeter einen vergleichsweise moderaten Preis für Bauland. Quelle: obs
Platz 9: SaarlandIm Südwesten von Deutschland liegt das kleinste Flächenland und belegt bei den Baulandpreisen den neunten Platz: das Saarland. Ein Quadratmeter baureifes Grundstück kostet in dem bevölkerungsgeringen Bundesland durchschnittlich 88,02 Euro. Quelle: dpa

„Schon heute müssen Münchner deutschlandweit das meiste für eine Eigentumswohnung ausgeben. Im Schnitt ist es das Siebenfache ihres Haushaltseinkommens“, sagt Jacke von Dr. Lübke & Kelber. Insbesondere für Eigennutzer, die es sich leisten können, sei der Hausbau oder Wohnungskauf aufgrund der Wachstumsaussichten der Stadt heute dennoch ratsam. Schlatterer von CBRE hält dementgegen: „Die Menschen haben in München deutschlandweit mit Abstand die stärkste Kaufkraft. Sie liegt mit 29.037 Euro um ein Drittel über dem Durchschnitt. Berlin hingegen liegt knapp acht Prozent darunter.“

Ein Ende des Nachfragebooms auf dem Münchner Markt ist nicht in Sicht. Bis 2025 werde die Zahl der Haushalte um 8,8 Prozent steigen. So stark, wie in keiner anderen deutschen Metropole. Selbst wenn die Renditen sinken und Experten wie Hecker von Immobilienscout allmählich eine Preisobergrenze ausmachen. Noch hält der Wohnungsbau nicht mit der steigenden Nachfrage Schritt. Und das spiegelt sich in nach wie vor steigenden Preise wider. Allein im ersten Halbjahr dieses Jahres verteuerten sich Eigentumswohnungen um 13 Prozent. Die Mieten kletterten 6,2 Prozent. Das konnten auch die beiden norwegischen Studenten erkennen, als sie in diesem Sommer aus ihrer Schwabinger Wohnung auszogen. Zahlten sie zu noch 1.140 Euro für ihr Ein-Zimmer-Apartment, musste der Nachmieter schon 1.250 Euro hinlegen.

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