Immobilienkäufer mit Karriereambitionen sollten ihre Kredite der persönlichen Lebensplanung anpassen können. Dazu zählt, dass Umzüge und Wechsel des Arbeitgebers trotz Immobilienkauf möglich sind. Außerdem sind höhere Geldbeträge mit dem steigenden Gehalt in Zukunft zu erwarten. Manager mit Aufstiegspotenzial benötigen daher volle Flexibilität. „Wichtig ist vor allem eine möglichst hohe Option zur Sondertilgung“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung. So können Manger schwer kalkulierbare Bonusleistungen oder Abfindungen beim Ausscheiden für die Tilgung nutzen. „Besonders günstig sind aktuell Darlehen mit veränderbaren Zinssätzen, die sich jederzeit komplett tilgen lassen“, sagt Herbst.
Diese Zinsangebote sind in der Regel an den Euribor gekoppelt. Finanzexperten erwarten in den nächsten Monaten, dass der Referenzzinssatz relativ stabil unter der Marke von 0,5 Prozent verweilen dürfte. „Weil der Zinssatz für Darlehen mit veränderlichen Zinsen meist an den Euribor gekoppelt ist und dieser sich die meiste Zeit am EZB-Leitzins orientiert, ist die Gefahr von rasant steigenden Zinssätzen zurzeit begrenzt“, sagt Wolfgang Sinn, CEO von Creditweb Deutschland in Wiesbaden. Man kann auch bei Anzeichen von steigenden Zinsen problemlos auf Darlehen mit Festzinsgarantie umsteigen. Flexible Darlehen gibt es bereits zu Zinssätzen ab 1,75 Prozent.
So funktioniert Bausparen
Bausparer sammeln zunächst ihr Guthaben an. Bei Verträgen, die für eine spätere Finanzierung gedacht sind, ist die Verzinsung nicht so wichtig und auch häufig schlechter als bei den besten Banksparplänen. Die Sparphase läuft mindestens so lange, bis der Kunde das Mindestguthaben erreicht hat.
Wenn der Bausparer das vereinbarte Mindestguthaben angespart, die abhängige Bewertungszahl erreicht und die Mindestwartezeiten eingehalten hat, ist der Vertrag zuteilungsreif. Dann kann der Kunde die Bausparsumme (Sparguthaben plus Bauspardarlehen) für die Finanzierung nutzen.
Der Kunde zahlt für den Kredit einen bei Vertragsschluss bereits vereinbarten Zinssatz. Die monatliche Rückzahlung des Darlehens wird auch Tilgungsrate genannt und fast immer in Promille der Bausparsumme aus gewiesen. Es ist schon bei Vertragsabschluss daher auf eine angemessene Ratenhöhe zu achten.
Nicht jeder hat aber permanent die Zinskurven im Blick. Wenn die Zinsen steigen und der Wechsel in ein Darlehen mit fixer Zinsbindung zu spät erfolgt, drohen aber höhere Kosten. Konservative Verantwortungsträger, die längerfristig kalkulieren und sich die niedrigen Zinsen langfristig sichern möchten, schauen sich nach Alternativen um. Viele Lebensversicherer bieten Darlehen mit kostenloser Option zu Sondertilgungen von fünf Prozent bis zehn Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Die Allianz bietet gegen einen Zinsaufschlag von 0,03 Prozentpunkten zusätzlich eine kostenlose vorzeitige Darlehensrückzahlung bei beruflich bedingtem Umzug, Tod oder langfristiger Krankheit.
Einige Gesellschaften wie die DEVK bieten sogar eine jährliche Anpassung der Tilgungshöhe von einem Prozent bis fünf Prozent bei gleichzeitiger Option von Sondertilgungen von bis zu zehn Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Zum Vergleich: Anbieter wie die ING-DiBa akzeptieren maximal fünf Prozent Sondertilgung und eine Tilgungsveränderung von einem Prozent bis zehn Prozent. Ab der dritten Änderung kostet dieser Service dort jeweils hundert Euro.
Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung
Vielen Bauherren wird zum Verhängnis, dass sie zu wenig eigenes Kapital für den Immobilienkauf angespart haben. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung sollten es mindestens sein. Wer vermieteten Wohnraum kauft, sollte sich nicht von Finanzberatern überreden lassen, möglichst viel über Kredit zu finanzieren, um Steuern zu sparen. Das ist unsinnig, denn das Finanzamt zahlt maximal die Hälfte der Zinsen zurück.
Baugeld über 15 Jahre kostet derzeit etwa 3,0 Prozent pro Jahr. Wer baut oder kauft, sollte die Niedrigzinsen nutzen, um mehr zu tilgen. Ein Beispiel: Ein Bauherr nimmt 200.000 Euro zu 3,0 Prozent über 15 Jahre auf. Nach Ende der Zinsbindung steigt der Zins auf 5,0 Prozent. Tilgt er 2,0 Prozent pro Jahr ist er nach 28 Jahren und zehn Monaten schuldenfrei. Bei einer Tilgung von 1,0 Prozent pro Jahr dauert es 40 Jahre und acht Monate. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto mehr Zinsen zahlt der Kreditnehmer.
Nicht alle Kosten, die die Bank für einen Baukredit berechnet, sind im effektiven Jahreszins enthalten. Einige Banken berechnen beispielsweise Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen bewilligt ist, aber nicht abgerufen wird, andere verzichten darauf. Diese Nebenkosten verteuern den Kredit. Wer diese Extras übersieht, schließt möglicherweise ein schlechteres Angebot ab.
Wer ein Haus baut oder eine gekaufte Immobilie saniert, muss immer mit bösen Überraschungen rechnen. Meist liegen die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt. Wenn das Ersparte und der Kredit nicht ausreichen, steht das Projekt auf der Kippe. Baufinanzierer sollten daher Mehrkosten von zehn bis 15 Prozent einplanen.
Viele Bauherren wollen selbst anpacken, um Geld zu sparen. Sie überschätzen oft ihre Fähigkeiten oder ihr Zeitbudget. Wenn dann doch Handwerker ranmüssen, stimmt die Kalkulation nicht mehr. Besser ist es, den Wert der Eigenleistung konservativ anzusetzen.
Baufinanzierungen laufen über 30, 35 Jahre. In dieser Zeit fallen weitere Kosten für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie an. Wer nach Zins und Tilgung sein Budget ausgeschöpft hat, kann die Substanz seiner Immobilie nicht erhalten. Immobilieneigentümer sollten daher pro Jahr mindestens ein Prozent des Immobilienwerts als Rücklage ansparen.
Eine Baufinanzierung ist ein Projekt mit vielen Unbekannten. Schicksalsschläge lassen sich weder einplanen noch vermeiden. Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners können die Angehörigen in finanzielle Not bringen. Ohne ausreichenden Versicherungsschutz, muss die Immobilie unter Umständen zwangsversteigert werden. Sinnvoll sind Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.
Banken haben kein Interesse daran, bei sinkenden Marktzinsen, ihre eigenen Konditionen nach unten anzupassen. Wer nicht rechtzeitig umschuldet, zahlt für die Anschlussfinanzierung wahrscheinlich zu hohe Zinsen. Baufinanzierer sollten sich spätestens sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindung nach einer Anschlussfinanzierung umschauen. Dabei sollten sie auch Angebote von anderen Banken als nur von der Hausbank einholen.
Viele Kinder bekommen schon bei der Geburt einen Bausparvertrag. Sie sollen sich damit später ein eigenes Heim finanzieren. Wer allein auf Bausparen setzt, zahlt jedoch am Ende zu viel für seine Baufinanzierung. Meist sind Bankkredite günstiger. Das liegt an der ungünstigen Kombination aus unattraktivem Sparzins und niedrigem Bauzins. Besser ist es, in Eigenregie anzusparen und damit den Eigenkapitalanteil erhöhen.
Wer eine Immobilie finanziert, kann neben der klassischen Finanzierung über Bankkredit oder Bauspardarlehen auch eine Lebensversicherung zur Tilgung einsetzen. Der Bauherr spart dabei in eine Lebensversicherung und zahlt Zinsen für das Baudarlehen. Später tilgt das Guthaben aus der Lebensversicherung den Kredit. Risiko: Oft ist das Guthaben aus der Police zu klein. Es bleibt eine Restschuld, die der Immobilieneigentümer abstottern muss. Besser ist es, auf tilgungsfreie Darlehen ganz zu verzichten.
Väter und Mütter mit reicher Kinderschar haben eine anderer Perspektive auf ihr Leben. Karriere ist wichtig, aber letztlich nicht alles. Wer die Familienplanung bereits abgeschlossen hat und Kinder hat, die in die Ausbildung drängen, benötigt ebenso Sicherheit wie Eltern, die wegen eines baldigen Familienzuwachses den Kauf eines Eigenheims planen.
In beiden Fällen kommt das Gehalt regelmäßig und berechenbar – mit kurzen Unterbrechungen etwa bei Elternzeiten. Wer eine Familie hat, bleibt dem Wohnort gerne treu. Der Wechsel von persönlichen Wohnumfeld, Schule oder Kindergarten ist für viele Kinder ein Graus. Beim Kredit benötigt diese Zielgruppe eine hohe Flexibilität für eine zwischenzeitliche Absenkung der Raten und berechenbare Zinsen.
Der extrem niedrige Zins erlaubt es auch Familien mit wenig Eigenkapital eine Immobilie zu kaufen. Die Förderbanken in Hamburg und Schleswig Holstein sichern sogar bewusst für Familien die teureren Darlehensteile von 90 Prozent bis 100 Prozent und höher ab, so dass diese Bauherren von den Banken die Darlehen mit den günstigen Zinsen beantragen können.
