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Immobilien Londons Wohnungsmarkt ist ein Albtraum für Mieter

Londons Wohnungsmarkt ist ein Albtraum für Mieter Quelle: imago images

Die Mieten in London zählen zu den höchsten in der Welt. Zugleich haben Mieter kaum Rechte. Wie konnte es dazu kommen – und was kann Deutschland davon lernen?

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Bei der Debatte um steigende Mieten in Berlin und anderen deutschen Städten fällt immer wieder der Name einer bestimmten Stadt. Sie wird als Negativbeispiel dafür genannt, was Berlin im schlimmsten Fall drohen könnte: London. Bundesfinanzminister Olaf Scholz etwa mahnte kürzlich: „Wenn wir nicht Verhältnisse wie in London wollen, wo selbst Anwälte und Ärzte in Wohngemeinschaften leben, weil sie sich keine eigene Wohnung leisten können, müssen wir dagegen etwas unternehmen.“

Klar, könnte man sagen, da versucht mal wieder ein SPD-Politiker, seine Partei mit einer betont linken Position aus dem Umfragetief zu holen. Bis man hört, wie sich auch Rolf Buch, Chef des größten privaten Vermieters in Deutschland, Vonovia, kürzlich zu dem Thema geäußert hat: „Wir möchten keine Städte wie London, in denen es sich nur Superreiche leisten können, in der Innenstadt zu wohnen“, sagte Buch der Finanznachrichtenagentur Bloomberg. Der nun für fünf Jahre beschlossene Mietendeckel werde Berlin die Zeit geben, grundlegende Probleme anzugehen, glaubt Buch. Dazu zählten der Mangel an günstigem Wohnraum und notwendige Sanierungen.

Die Lage in London ist tatsächlich für viele Menschen problematisch. Die ohnehin schon hohen Mieten sind in den fünf Jahren bis 2017 noch einmal um 20 Prozent gestiegen. Eine Dreizimmerwohnung für eine Kaltmiete von unter 1200 Pfund (circa 1340 Euro) bekommt man laut Daten der Stadt London nur am äußersten östlichen Rand der Hauptstadt – weit abseits von den gut bezahlten Jobs in der Innenstadt und in keinen attraktiven Gegenden. Im zentralen Viertel Islington ist eine solche Wohnung für unter 2000 Pfund kaum zu bekommen. Hinzu kommen noch Strom- und Heizungskosten sowie die „council tax“, die von den lokalen Verwaltungen erhoben wird und die sich nach dem Hauspreis richtet. In vielen Londoner Vierteln beträgt diese für eine Wohnung dieser Größe noch einmal etwa 100 Pfund im Monat.

Die Brexit-Unsicherheit hat zwar in den vergangenen zwei Jahren dazu geführt, dass die Hauspreise derzeit langsamer steigen. Auf die Mieten wirkt sich das allerdings nicht aus. Denn viele Londoner haben aufgrund der drohenden Unsicherheit geplante Umzüge verschoben. Das hat zu einer Verknappung des Angebots geführt, die sich in vielen Vierteln in steigenden Mieten ausdrückt. Laut der Immobilien-Webseite Rightmove lag der durchschnittliche Mietpreis in London im vierten Quartal 2018 bei 2034 Pfund im Monat, also rund 2260 Euro. Das ist ein neuer Rekord. Für 2019 wird ein Anstieg um weitere vier Prozent vorhergesagt.

Doch nicht nur die immens hohen Wohnkosten machen den Mietern in der britischen Hauptstadt das Leben schwer. Sie haben auch im Vergleich mit den europäischen Nachbarn kaum Rechte. Einen Mieterschutz wie in Deutschland gibt es in Großbritannien praktisch nicht. Mietverträge werden in aller Regel nur für einen Zeitraum von sechs bis zwölf Monaten ausgestellt. Danach kann der Vermieter machen, was er möchte: Er kann den Preis beliebig erhöhen oder seine Mieter (wenn er sie zuvor fristgerecht informiert hat) hinauswerfen. In manchen Londoner Vierteln, die hip geworden sind, ist es in den vergangenen Jahren vorgekommen, dass Vermieter die Miete über Nacht verdoppelt haben.

Rechnet man aus, was den Menschen nach dem Abzug der Wohnungskosten zum Leben bleibt, fällt ein erschreckend großer Teil der Londoner unter die Armutsgrenze. Laut Zahlen des Trusts For London betrifft das im Moment 2,3 Millionen Menschen, das sind 27 Prozent der Einwohner der Hauptstadt. Der Großteil dieser Menschen lebt in Familien, in denen mindestens ein Familienmitglied berufstätig ist. Es handelt sich bei ihnen um die „working poor“, also um Menschen, die trotz Arbeit in Armut leben.

Dabei sah die Lage auf dem britischen Wohnungsmarkt vor einigen Jahren noch vollkommen anders aus. Anfang der Siebzigerjahre lebte etwa die Hälfte der Briten in gemieteten Wohnungen; je zur Hälfte in privat vermieteten oder in Sozialwohnungen. Die Mieten waren erschwinglich, es gab einen umfassenden Mieterschutz, den die damalige Labour-Regierung 1977 weiter ausbaute. Mieter privat vermieteter Wohnungen konnten danach bei den Behörden die Deckelung ihrer Miete auf einen fairen Satz beantragen.

Eine folgenschwere Entscheidung. Viele Vermieter verkauften daraufhin so schnell sie konnten ihre Immobilien, weil sie um deren Rentabilität fürchteten. Es kam zu absurden Praktiken: So versuchten einige Vermieter damals, über enorm hohe Garagenmieten oder viel zu hohe Abstandszahlungen auf Einbauküchen ihre Einnahmen zu erhöhen. Der Anteil der privat vermieteten Wohnungen ging rasant zurück. Ende der Achtzigerjahre lag er nur noch bei neun Prozent. Es wurde zunehmend schwierig, auf dem freien Markt eine Mietwohnung zu finden. Stattdessen brummte der Schwarzmarkt. Die Reformen waren gründlich nach hinten losgegangen.

Margaret Thatcher, die 1979 an die Macht kam, leitete bald eine 180-Grad-Wende ein – und fiel von einem Extrem ins andere. Thatcher wollte die Rolle des Staates im Immobiliensektor so weit es ging zurückdrängen und Großbritannien in ein Land von Immobilieneigentümern verwandeln. Sie weitete die seit den frühen Siebzigerjahren gängige Praxis aus, wonach Bewohner von Sozialwohnungen ihre Wohnungen zu einem Vorzugspreis erwerben konnten. Bis 1987 wurden eine Million Sozialwohnungen auf diese Weise verkauft. Die lokalen Behörden, von denen viele diese Verkäufe begrüßten, bauten die verkauften Sozialwohnungen jedoch in aller Regel nicht nach – und legten damit eine der Grundlagen für die problematische Situation der Gegenwart.

Für langjährige Mieter funktioniert das System nicht

1988 schließlich deregulierte Thatchers Regierung den privaten Mietmarkt umfassend. Die Mietpreiskontrollen wurden aufgehoben und Vermieter durften zeitlich befristete Mietverträge ausstellen, die heute in England und Wales zum Standard geworden sind. Nach dem Ablauf der Laufzeit, die meist sechs bis zwölf Monate umfasste, können Vermieter ihre Mieter ohne Angabe von Gründen auf die Straße setzen oder ihnen einen neuen Vertrag anbieten, in dem sie den Mietpreis beliebig erhöhen können. Wohnungen zu vermieten wurde wieder profitabel. Der Anteil der privat vermieteten Wohnungen stieg an. Er liegt heute bei etwa 20 Prozent (in London sind es rund 27 Prozent).

Die Reformen des Finanzsektors führten ab den Neunzigerjahren zu einem Boom am Immobilienmarkt, der zu rasant steigenden Mieten führte. Investoren aus dem Ausland – und nicht selten aus den früheren Sowjetrepubliken – kauften massenhaft Immobilien in den teuren Vierteln Londons auf, was zum rasanten Anstieg der Preise beitrug. Für den Ursprung der hierbei verwendeten Geldmittel interessierten sich die britischen Behörden damals erstaunlich wenig.

2003 erreichte der Anteil der Eigentumsimmobilien mit 70 Prozent des Wohnraumes einen historischen Höchststand. Eine steigende Bevölkerungszahl und der Umstand, dass trotz der beinahe vollständigen Deregulierung des Mietmarktes auch weiterhin fast nur Eigentumswohnungen gebaut wurden, sorgten für einen weiteren Anstieg der Mieten.

Eine nachhaltige Wirkung hatten die Finanzkrise ab 2007 und die folgende Rezession. Banken und Hypothekengeber verschärften die Kriterien für die Vergabe von Krediten für den Immobilienkauf danach drastisch. Heute ist in aller Regel eine Anzahlung von mindestens zehn Prozent des Immobilienpreises notwendig, um eine Hypothek zu erhalten. In London hat das zu einem Teufelskreis geführt: Wegen der hohen Lebenshaltungskosten und der seit Jahren stagnierenden Einkommen sind viele Menschen in der Hauptstadt nicht länger in der Lage, für den Erwerb einer Immobilie zu sparen. Sozialwohnungen sind kaum noch zu bekommen. Viele Menschen sind daher gezwungen, auf dem privaten Mietmarkt Wohnungen zu mieten. Und da sind die Mieten in aller Regel deutlich höher als die monatlichen Rückzahlungen von Hypotheken.

Hinzu kommt ein weiteres, gravierendes Problem: Trotz der immens hohen Mieten sind viele Wohnungen in einem beklagenswerten Zustand. Die britische Mieterschutzorganisation Shelter geht davon aus, dass zwischen 2,5 und 3 Millionen Menschen in Großbritannien in Wohnungen leben, die gravierende Mängel aufweisen. Viele Mieter trauen sich jedoch nicht, die Mängel zu reklamieren. Sie haben Angst, dass ihre Vermieter sie vor die Tür setzen oder wegen der Reparaturen die Miete drastisch erhöhen könnten. Bis vor Kurzem hatten Mieter noch nicht einmal die Möglichkeit, ihre Vermieter deswegen vor Gericht zu bringen. Immerhin das hat sich geändert: Ein Gesetz aus dem vergangenen Jahr zwingt Vermieter nun, ihre Mietwohnungen auf einem „menschenwürdigen“ Standard zu halten.

Meera Chindooroy vom Vermieterverband „National Landlords Association“ (NLA) räumt ein, dass es in dieser Hinsicht Probleme gibt. „Es gibt eine Minderheit von Vermietern, deren Wohnungen in schlechter Verfassung sind. Diese Leute verhalten sich kriminell.“ Chindooroy sieht einen Teil der Schuld bei den Behörden, die nicht entschlossen genug gegen diese Leute vorgingen. „Das wirkliche Problem hier ist, dass die lokalen Behörden unterfinanziert sind und zu wenig durchgreifen, um sicherzustellen, dass diese kriminellen Vermieter nicht länger in diesem Sektor operieren können.“ Eine Verschärfung der rechtlichen Rahmenbedingungen und Stärkung der Mieterrechte lehnt ihr Verband jedoch ab. Viele Mieter wollten auch gar keine langfristigen Mietverträge, meint Chindooroy. Sie schätzten die „Flexibilität“, die auf dem Wohnungsmarkt vorherrsche.

Kathleen Scanlon von der London School of Economics führt die derzeitigen Probleme darauf zurück, dass sich die Grundvoraussetzungen für viele Menschen in Großbritannien geändert hätten. Einige Experten seien davon ausgegangen, dass privat vermietete Wohnungen nach den Thatcher-Reformen „komplett verschwinden würden“, sagt Scanlon. Man habe angenommen, dass privat vermietete Wohnungen nur noch als „Übergangslösung“ bestehen bleiben würden. „Doch heute mieten viele Leute jahrzehntelang Wohnungen, viele ihr gesamtes Leben lang. Und für diese Menschen funktioniert das System nicht.“ Scanlon glaubt, dass sich die Situation in England verbessern würde, wenn man die zeitlich befristeten Mietverträge abschaffen und Vermietern die Möglichkeit nehmen würde, Mieter ohne Angabe von Gründen auf die Straße zu setzen. So werde das bis heute in Schottland gehandhabt. „Die Situation dort ähnelt eher der in Deutschland. Das wäre der erste Schritt.“

Susie Dye von der Organisation Trust For London sagt, viele Vermieter verfolgten „gute Absichten“, aber es gebe Probleme. „Da die Nachfrage so hoch ist, gibt es ein Problem am unteren Ende des Marktes. Es ist für Vermieter einfach, neue Mieter zu finden, daher fühlen sich manche von ihnen nicht verpflichtet, Reparaturen durchzuführen. Und sie können einen Mieter, der sich beschwert, herauswerfen.“ Um an der bestehenden Situation etwas zu ändern, müssten die Rechte der Mieter gestärkt werden, damit sich diese sicher fühlten, wenn sie ein Problem meldeten. „Wir tendieren dazu, neidisch auf das deutsche System zu schauen und wünschen uns, dass wir es hierher bringen könnten.“

Die scheidende Premierministerin Theresa May hat die schwerwiegenden Probleme auf dem britischen Wohnungsmarkt erkannt. Schon kurz nach ihrer Ernennung zur Premierministerin 2016 sagte May, dass der Immobilienmarkt „arbeitende Menschen im Stich“ lasse. Im darauffolgenden Jahr stellte Schatzkanzler Philip Hammond ein 15-Milliarden-Pfund-Programm vor, mit dem der Wohnungsbau angekurbelt werden sollte. Die Maßnahme sollte gezielt Anreize für den Bau von Mietwohnungen schaffen. Im vergangenen Jahr kündigte May den Bau weiterer Sozialwohnungen an. Das solle dazu beitragen, „unseren kaputten Immobilienmarkt zu reparieren.“ Und erst im April kündigte May an, die Regelung abzuschaffen, die es Vermietern erlaubt, Mieter ohne Angabe von Gründen auf die Straße zu setzen.

Wie viel von diesen Ankündigungen wirklich umgesetzt wird, steht allerdings in den Sternen. Denn Mays wahrscheinlicher Nachfolger Boris Johnson ist ein ausgesprochener Thatcher-Fan. Seine erste Ankündigung im parteiinternen Wahlkampf für den Posten des Parteichefs und Premiers: Johnson versprach den rund drei Millionen Besserverdienern des Landes Steuergeschenke. Pläne zur Stärkung des Mieterschutzes könnten schnell wieder in der Schublade verschwinden.

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