Die Wohnung in einem Berliner Altbau wird angepriesen als „Stuckappartement mit Grüßbalkon“, ein angesagtes Viertel, 98 Quadratmeter. Kaufpreis: 580.000 Euro. Schon das allein ist eine ganze Stange Geld. Doch es kommt noch einiges oben drauf: Maklerprovision 7,14 Prozent: Plus 41.412 Euro. Grunderwerbssteuer 6,0 Prozent: Plus 34.800 Euro. Notarkosten: 8700 Euro, Grundbucheintrag: 2900 Euro. Macht 87.812 Euro Kaufnebenkosten.
Dafür bekommt man schon einen Porsche. Angesichts munter steigender Immobilienpreise rückt das Thema Kaufnebenkosten verstärkt in den Blick. Gerade junge Familien bekommen kaum noch bezahlbare Mietwohnungen oder Häuser und prüfen daher einen Kauf, zumal die Bundesregierung ihnen jetzt noch mit dem Baukindergeld unter die Arme greifen will.
Spätestens ab Herbst sollen Anträge über die staatliche KfW-Bank gestellt werden können, insgesamt 12.000 Euro pro Kind werden über zehn Jahre gezahlt, wenn das Einkommen der Eltern nicht 90.000 Euro übersteigt (plus 15.000 Euro Freigrenze je weiteres Kind). Aber nur um die Nebenkosten beim genannten Beispiel mit dem Baukindergeld zu bezahlen, bräuchte man sieben Kinder. Und die Leistung, die nach Schätzungen am Ende bis zu zehn Milliarden Euro kosten könnte, wird von den Steuerzahlern mitfinanziert. Wenn man bei anderen Hebeln, wie den Kaufnebenkosten ansetzt, würde es die Allgemeinheit nichts kosten. Das Baukindergeld soll für alle Kauf- und Hausbauverträge gelten, die zwischen dem 1. Januar 2018 und 31. Dezember 2020 abgeschlossen werden, es wird rückwirkend gezahlt. Doch die Bundesregierung spürt, dass das nicht reichen könnte. „Wir prüfen aktuell, ob sich das Bestellerprinzip auch auf Immobilienverkäufe übertragen lässt“, sagt Justizministerin Katarina Barley (SPD). Das bedeutet, dass derjenige die Maklerkosten zu tragen hat, der den Makler beauftragt hat – oft der Verkäufer.
Dies wurde bereits bei der Vermittlung von Mietwohnungen eingeführt. „Die Einführung dieses Bestellerprinzips war ein wichtiger Schritt, um Mieter spürbar zu entlasten“, sagt Barley. Nun setzen sich vor allem CDU und CSU für Immobilienkäufer ein, die Union hat auch das Baukindergeld durchgesetzt. Die SPD gilt eher als Anwalt der Mieter und will vor allem mehr sozialen Wohnungsbau, doch auch der Sprecher der SPD-Fraktion für Wohnen und Bauen, Bernhard Daldrup, meint, dass sich etwas ändern müsse: „Grunderwerbsteuer, Makler-, Notar- und Grundbuchkosten machen mittlerweile 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises aus“, kritisiert Daldrup. „Damit gehören die Baunebenkosten zu den entscheidenden Preistreibern fürs Wohnen.“
Die Maklergebühr schwankt in Deutschland zwischen 7,14 bis 5,95 Prozent des Kaufpreises. In Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Brandenburg zahlt der Käufer die Provision komplett, in den anderen Bundesländern wird sie in der Regel geteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Die Grünen haben im Juli im Bundestag einen Antrag eingereicht, um das Bestellerprinzip auch beim Kauf von Wohneigentum einzuführen, zudem solle die Provision der Makler auf zwei Prozent inklusive Mehrwertsteuer gedeckelt werden.
Die Leistung der Makler ist außer Besichtigungen und Hilfe bei der Kaufabwicklung für Käufer oft unklar. Die Grünen betonen, in Österreich und den Niederlanden gelte bereits das Bestellerprinzip. „In den Niederlanden, wo Preisabsprachen gesetzlich verboten seien, habe ein transparenter Preiswettbewerb zu Maklerprovisionen zwischen 1 und 2 Prozent geführt“, wird in dem Grünen-Antrag betont. Die Bundesregierung fahre einen „Makler-Kuschelkurs“, so Fraktionschefin Katrin-Göring-Eckardt.
Erwerbsnebenkosten nach Bundesländern für eine 300.000-Euro-Immobilie
Brandenburg hat 2015 die Grunderwerbssteuer von 5 auf 6,5 Prozent erhöht. Immobilienkäufer müssen die Maklergebühr von 7,14 Prozent allein tragen. Insgesamt kommen an Kaufnebenkosten maximal 15,64 des Kaufpreises zustande, was im Beispiel 46.920 Euro entspricht. Damit ist Brandenburg in Sachen Kaufnebenkosten das teuerste deutsche Bundesland. Die Kosten für den Notar liegen in allen Bundesländern bei zwei Prozent. Sie werden in den folgenden Bundesländern nicht mehr aufgeführt.
Quelle: Homeday; Stand: April 2018
In Berlin fällt die Steuer auf den Immobilienerwerb etwas geringer aus. 2014 wurde sie von fünf auf sechs Prozent angehoben. Die Maklerprovision müssen Käufer alleine tragen. Sie beträgt 7,14 Prozent des Kaufpreises. In Berlin fallen insgesamt Erwerbsnebenkosten von 15,14 Prozent des Kaufpreises an. Das entspricht 45.420 Euro.
Hessen stellt sich neben Berlin und verlangt seit 2014 eine Grunderwerbssteuer von sechs Prozent. Vorher waren es auch hier fünf Prozent. Die Maklerprovision - die der Käufer meist alleine zahlt - liegt bei 5,95 Prozent. Die Kaufnebenkosten summieren sich so auf maximal 13,95 Prozent des Kaufpreises, was bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro für die Immobilie 41.850 Euro entspricht.
Bremen schließt sich Niedersachsen mit einer Grunderwerbssteuer in Höhe von fünf Prozent an. Die Erhöhung um 0,5 Prozent ist 2014 veranlasst worden. Die Maklerprovision in Höhe von 5,95 Prozent zahlt der Käufer. Die Kaufnebenkosten betragen so maximal 12,95 Prozent, was 38.850 Euro entspricht.
- In Hamburg ist die Grunderwerbssteuer seit 2009 nicht mehr gestiegen. Sie beträgt 4,5 Prozent des Kaufpreises - der drittniedrigste Wert im Vergleich. Die Maklerprovision liegt bei 6,25 Prozent. Immobilienkäufern entstehen in Hamburg maximale Erwerbsnebenkosten in Höhe von 12,75 Prozent des Kaufpreises. Das entspricht 38.250 Euro.
Auch das Saarland hat 2015 ausgerufen, künftig 6,5 Prozent an Grunderwerbssteuer zu verlangen. Vorher lag der Satz bei 5,5 Prozent. Zusammen mit der - meist zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilten Maklerprovision von 7,14 Prozent und den Notarkosten summieren sich die Nebenkosten für den Immobilienkauf auf 12,07 Prozent bzw. 36.210 Euro.
In Nordrhein-Westfalen ist die Grunderwerbssteuer zuletzt im Jahr 2015 angepasst worden und stieg von 5 auf 6,5 Prozent. Die Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent teilen sich Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen. Die Kaufnebenkosten liegen damit wie im Saarland bei insgesamt 12,07 Prozent, was einer Summe von 36.210 Euro entspricht.
In Thüringen ist die Grunderwerbssteuer zuletzt im Jahr 2017 von 5 auf 6,5 Prozent angehoben worden. Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent. Die Kaufnebenkosten betragen somit auch hier maximal 12,07 Prozent, was 36.210 Euro entspricht.
Quelle: Homeday
Schleswig-Holstein war das erste Bundesland, das die Grunderwerbssteuer auf 6,5 Prozent hat ansteigen lassen. Das war im Jahr 2014. Die Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent teilen sich Käufer und Verkäufer. Die Kaufnebenkosten betragen somit maximal 12,07 Prozent des Kaufpreises, was 36.210 Euro entspricht.
Seit 2012 hat Rheinland-Pfalz die Grunderwerbssteuer von fünf Prozent nicht mehr erhöht. Die Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent zahlen Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen. Die Kaufnebenkosten liegen somit bei maximal 10,57 Prozent des Kaufpreises. Das entspricht 31.710 Euro.
In Sachsen-Anhalt haben Hauskäufer eine Grunderwerbssteuer von fünf Prozent zu zahlen. Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent zu gleichen Teilen. Daraus folgen Kaufnebenkosten in Höhe von maximal 10,57 Prozent, was 31.710 Euro entspricht.
Das Land an der Ostsee verlangt von Immobilienkäufern 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer. Die Maklerprovision von 5,95 Prozent teilen sich Käufer und Verkäufer - aber nicht zu gleichen Teilen. Der Käufer zahlt 3,57 Prozent, der Verkäufer 2,38 Prozent. Insgesamt betragen die Kaufnebenkosten für Immobilienkäufer maximal 10,57 Prozent des Kaufpreises, was 31.710 Euro entspricht.
Mit einer Grunderwerbssteuer von 5,0 Prozent seit dem Jahr 2014 ist der Hauskauf in Niedersachsen vergleichsweise günstig. Vor dem Jahr 2014 betrug die Steuer 4,5 Prozent des Kaufpreises. Die Maklerprosivion in Höhe von 7,14 Prozent teilen sich Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen. Die Kaufnebenkosten betragen insgesamt maximal 10,57 Prozent, was 31.710 Euro entspricht. Damit sind die Erwerbsnebenkosten in Niedersachsen genauso hoch wie etwa in Mecklenburg-Vorpommern.
In Baden-Württemberg zahlen Immobilienkäufer ebenfalls 5,0 Prozent Grunderwerbssteuer und 3,57 Prozent Maklerprovision. Die Provision ist deshalb vergleichsweise gering, weil Käufer und Verkäufer sich die Provision teilen. So kommen Käufer auf Nebenkosten in Höhe von maximal 10,57 Prozent des Kaufpreises. Das entspricht 31.710 Euro.
Wer möglichst günstig ein Haus erwerben möchte, sollte nach Sachsen ziehen. Denn hier bezahlen Käufer einer 300.000-Euro-Immobilie nur 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer. Die Maklerprovision ist genauso hoch wie in vielen anderen Bundesländern. Die 7,14 Prozent teilen sich aber auch hier der Käufer und der Verkäufer. Die maximalen Kaufnebenkosten betragen in Sachsen 9,07 Prozent, was 27.210 Euro entspricht. Damit ist Sachsen eines der zwei günstigsten Bundesländer für Hauskäufer.
Ausgerechnet in Bayern sind die Erwerbsnebenkosten am geringsten. Mit einer Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent und einer fair geteilten Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent landen Hauskäufer in Bayern bei Kaufnebenkosten von maximal 9,07 Prozent des Kaufpreises. Das entspricht 27.210 Euro.
Die Makler stellen sich – wenig überraschend – gegen die möglichen Änderungen, die ihr Geschäft torpedieren: Es könnte weniger Aufträge geben, wenn Verkäufer selbst die Provision zahlen müssen. Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD betont: „Das Bestellerprinzip würde Immobilienkäufer nicht entlasten, sondern im Gegenteil stärker belasten.“ Denn der Verkäufer würde die Maklerprovision auf den Kaufpreis aufschlagen – dadurch würde sich auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöhen und die Gesamtkosten für den Erwerber würden steigen. „Der Gesetzgeber würde somit zum Preistreiber – und zum einzigen Profiteur: Verlierer ist der Steuerzahler“, sagt Schick.
Sein Vorschlag: Eine Reform der Grunderwerbsteuer, die von den Ländern erhoben wird, wäre eine deutlich effektivere Möglichkeit, Wohneigentum zu fördern und Käufer zu entlasten. „Bis 2006 lag die Grunderwerbsteuer bundesweit noch bei 3,5 Prozent - heute liegt sie bereits bei bis zu 6,5 Prozent.“ In die gleiche Richtung zielt der Eigentümerverband Haus & Grund. „Wenn der Staat die Erwerbsnebenkosten senken möchte, sollte er zunächst bei sich selbst anfangen“, sagt deren Sprecher Alexander Wiech. Doch der Druck auf die Branche wächst: Die Preissteigerungen sind finanziell für Makler ein Segen – nun könnten sie zur Gefahr für ihr Geschäftsmodell werden.
