Immobilien Mietpreisbremse ärgert Investoren

Eigentlich sollte die Mietpreisbremse den Mietern in Metropolen helfen. Das Gegenteil ist der Fall, Immobilienprofis fahren ihre Investitionen zurück. Der Zeitplan gerät in Gefahr. Womit Mieter rechnen müssen.

Wo Wohnen immer teurer wird
BerlinDie gute Nachricht vorweg: "Deutliche Mietsteigerungen treten nur regional begrenzt auf und sind in erster Linie ein Problem der Neuvermietungen in Ballungszentren, Groß- und Hochschulstädten". So heißt es jedenfalls in einem Bericht des statistischen Bundesamtes. Besonders in Berlin mussten Mieter tiefer in die Taschen greifen. Hier stiegen die Mieten mit 2,6 Prozent genau doppelt so stark an wie im Bundesdurchschnitt. "In Top-Städten wie Berlin, Hamburg und München dürften die Preise bei den Neuvermietungen um etwa fünf Prozent zulegen", sagte André Adami vom Marktforscher bulwiengesa, auf dessen Daten sich etwa die Bundesbank stützt. In einigen besonders begehrten Stadtgebieten wie dem Prenzlauer Berg in Berlin oder St. Pauli in Hamburg gebe es bereits Hinweise für eine Überhitzung. Quelle: dpa
DüsseldorfNeue exklusive Wohnungen entstehen in Düsseldorf am Rande der Altstadt. In Düsseldorf steigen die Preise für Wohneigentum rasant. Im Jahr 2013 kostete dort eine Eigentumswohnung durchschnittlich 3.034 Euro pro Quadratmeter. Im vierten Quartal 2013 waren es sogar 3.135 Euro. 2012 kostete die gleiche Wohnung noch 2.738 Euro. Das reicht für den Aufstieg von Platz 15 auf Rang 10 der teuersten Städte Deutschlands. Auch zur Miete zu wohnen, ist dort nicht günstig: 10,38 Euro kostete der Quadratmeter Ende vergangenen Jahres im Schnitt. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2013. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Ingolstadt Beschauliche Innenstadt und Heimat von Audi: Ingolstadt scheint immer beliebter zu werden. Im vierten Quartal 2013 kostete eine Eigentumswohnung dort 3.239 Euro, 2012 war das noch für 2.798 Euro zu haben. Damit rutscht Ingolstadt in die Top-Ten der Immobilienpreise. Quelle: dpa
Frankfurt Wer hier zu Miete wohnen will, muss tief in die Tasche greifen: Mit 11,98 Euro pro Quadratmeter liegt Frankfurt auf Platz zwei. Da ist eine Eigentumswohnung schon vergleichsweise günstig. 3.279 Euro pro Quadratmeter kostete die zuletzt, das sind etwa 250 Euro mehr als im Vorjahr. Quelle: dapd
RegensburgDie Donau trägt sicher zur Attraktivität Regensburgs bei. Eine Wohnung kostete hier im vierten Quartal vergangenen Jahres 3.336 Euro. Im Jahresschnitt waren es 3.266 Euro, im Vorjahr 3.062 Euro. Damit steigen in Regensburg zwar die Preise, im Ranking steht die Stadt aber nur noch auf Platz sieben statt wie 2012 auf Platz vier. Quelle: dpa
Erlangen Die Orangerie in Erlangen wurde erst vor kurzem restauriert. Die Stadt in Mittelfranken scheint immer beliebter zu werden: Von Platz acht auf sechs klettern die Preise für Wohneigentum und erreichten zuletzt 3.370 Euro pro Quadratmeter - das sind fast 500 Euro mehr als im Jahresschnitt 2012. Quelle: dpa
RosenheimWer seine Wochenenden so verbringen will, für den ist Rosenheim der ideale Wohnort. Billig wird das allerdings nicht - besonders, wenn es eine Eigentumswohnung sein soll. Ende 2013 kostete die stolze 3.403 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr zuvor waren es durchschnittlich 2.890. Mit diesem Anstieg bleibt sich Rosenheim treu und ist weiterhin auf Rang fünf der Städte mit den teuersten Immobilien. Quelle: dapd

Im Wahlkampf war die Mietpreisbremse noch eines der publikumswirksamsten Projekte der SPD. Damit sie jetzt nicht floppt, legt sich Heiko Maas nun ordentlich ins Zeug. „Wohnungen sollen auch in Ballungsräumen bezahlbar bleiben“, sagt der Bundesjustizminister. „Deswegen darf die Miete bei Wiedervermietungen nicht über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.“

Nach zum Teil vernichtender Kritik aus der Immobilienbranche, der Opposition und des Koalitionspartners, geht Maas bei seinem Renommierprojekt in den Verteidigungsmodus über. Das Projekt ist auch für ihn persönlich wichtig. Sein Ministerium setzt die Mietpreisbremse um. Schafft es Maas nicht, daraus einen Erfolg zu machen, verspielt er Ansehen und Aufstiegschancen. „Wir wollen die Preisbremse nur in Ballungsräumen anwenden - zunächst auf fünf Jahre begrenzt“, beschwichtigt Maas. Sie soll auch nicht bei Neubauten und Neuvermietungen greifen. „Das ist nicht zu viel, sondern eine sehr ausgewogene Regelung.“ Ob das Projekt für Maas gut ausgeht, bleibt abzuwarten. Der Koalitionspartner mahnt bereits handwerkliche Fehler an und warnt, dass der Zeitplan in Gefahr sei. Und eine Umfrage, die Handelsblatt Online exklusiv vorliegt, zeigt, dass die Mietpreisbremse genau das Gegenteil dessen bewirken könnte, was sich Maas und die Kollegen aus Regierung und Ministerium erhoffen.

Die Privatbank Ellwanger & Geiger befragte die zehn führenden börsennotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland, die mehrere hunderttausend Wohnungen in Deutschland stellen. „Die Zielgruppe gilt als Frühindikator im Wohnungsmarkt, weil sie besonders wendig auf Veränderungen im Markt reagiert“, sagt Helmut Kurz, Initiator der Studie beim Stuttgarter Bankhaus. 70 Prozent der Befragten erwarten Rückgänge bei den Investitionen auf dem Wohnungsmarkt. Betroffen sind vor allem die Regionen, in denen die Mietpreisbremse mit größter Wahrscheinlichkeit eingeführt wird. Acht von zehn Befragten erwarten einen Rückgang der Investitionen in den Top-7-Standorten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf.

Laut neuestem Gesetzesentwurf des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz soll bei Bestandsobjekten in solchen „angespannten Wohnungsmärkten“ die Miete bei einer wiedervermieteten Wohnung nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. „Die Mietpreisbremse ist in der jetzigen Form schlicht kontraproduktiv“, sagt Kurz (Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse zum Download).


Profi-Investoren sparen bei der Modernisierung

Der beste Mieterschutz sei ein steigendes Angebot an Wohnraum, damit die Mieter mehr Auswahl haben und nicht auf hohe Mietforderungen eingehen müssen. „Das Gesetz dürfte aber im Gegenteil für weniger Angebot sorgen, weil Investoren abgeschreckt werden“. Sechs von zehn Befragten rechnen mit einem Rückgang beim Neubau von Wohnungen. Jeder Befragte rechnet damit, dass davon vor allem die Ballungszentren betroffen sind.

Wenn die Mietpreisbremse ohne Änderungen in Kraft tritt, wären auch langjährige Mieter betroffen. Denn laut Koalitionsvertrag sollen Vermieter Modernisierungskosten nur noch so lange auf die Miete umlegen können, bis sich die ursprünglichen Kosten amortisiert haben. 67 Prozent der befragten großen Immobilienvermieter rechnen in diesem Falle mit einem Rückgang der Modernisierungsquote.

Ohne regelmäßige und ausreichende Investitionen in die Substanz verlieren Wohnungen an Lebensqualität und Wert. Mieter können nicht von Energieeinsparungen profitieren, wenn es in den Objekten alte Fenster und Türen gibt. Wenn die Fassade nicht regelmäßig erneuert wird, drohen Feuchtigkeit und Schimmel. „Es bleibt zu hoffen, dass die Politik umdenkt und sich die Schäden in Grenzen halten“, sagt Kurz. „Aktuell ist daran aber leider wohl erst mal nicht zu denken.“

Trotz sich ausbreitendem Fatalismus in der Wohnungsbranche – der Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse ist noch nicht verabschiedet. Und in den Unionsparteien regt sich Widerstand. „Bei der Umsetzung muss man sorgsam darauf achten, dass man nicht jeden Anreiz nimmt, in Neubauten und Modernisierungen zu investieren. Dann gäbe man den Mietern Steine statt Brot“, warnt Bayerns Justizminister Winfried Bausback (CSU). „Man muss mit dem Instrument verantwortungsvoll und vorsichtig umgehen.“ Der Entwurf seines Bundeskollegen Heiko Maas scheine ihm über das Ziel hinauszuschießen. „Die Ergebnisse der Studie geben das wieder, was jeden Tag an mich herangetragen wird“, sagt Jan-Marco Luczak, Mietrechtsexperte der CDU. Die Kritiker aus der Immobilienbranche stehen bei ihm Schlange. Angesichts der volkwirtschaftlichen Bedeutung des Projekts habe Luczak dafür Verständnis: „Es geht nicht nur um einige wenige Wohnungen in Großstädten.“ Weil durch die Mietpreisbremse weniger investiert werden wird, drohe im Bauhandel und Handwerk der Rückgang von Aufträgen und Jobs.

Lebensversicherer, die in Immobilien investieren, müssten die reduzierten Erträge an ihre Kunden weitergeben. „Das Ministerium hat die Auswirkungen bislang offenbar nicht bis zum Ende durchdacht“, sagt Luczak. Ein Teil der Datenbasis stamme zudem vom Mieterverein, der naturgemäß die Interessen seiner Mitglieder verfolge.

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