Der Kühlschrank hat schon längst Effizienzklasse A+, der neue Wäschetrockner ein C und die Energiesparleuchte im Flur ist Klasse B. Was Verbraucher von Haushaltsgeräten seit Jahren kennen und beim Kauf zur Orientierung über den Energiehunger der technischen Errungenschaft nutzen, soll nun nach dem Willen des neu gegründeten "Bündnis Energieausweis" auch beim Verkauf oder der Vermietung von Häusern und Wohnungen Einzug halten. Ein neuer Energieausweis soll demnach zahlreiche Ungereimtheiten und Mängel beseitigen, leichter verständlich sein und so auf mehr Akzeptanz stoßen. Dem Bündnis gehören unter anderem die Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz, der Deutsche Mieterbund, der NABU Naturschutzbund Deutschland und der TÜV Hessen an.
Verbrauchsausweis ohne große Aussagekraft
Anlass für die geforderte Reform des Energieausweises ist das mangelnde Interesse am Energieausweis für Gebäude in Deutschland. "Der Ausweis in der jetzigen Form bietet weder verlässliche Ergebnisse über das energetische Niveau des Gebäudes, noch ist er von den Verbrauchern als Instrument angenommen worden", erklärte der Sprecher des Bündnisses Energieausweis, Michael Herma, am Donnerstag in Berlin.
Tatsächlich wird auch der Bedarfsausweis nur selten von Mietern oder Hauskäufern vor Vertragsabschluss verlangt. Laut Umfragen und nach Aussagen von Mieterbund und Deutscher Energie-Agentur (dena) spielen die Energieausweise mehrheitlich keine Rolle. Dass der Energieausweis seit seiner Einführung im Jahr 2008 auf nur geringe Nachfrage gestoßen ist, hat offenbar auch mit den gesetzlichen Vorschriften zu tun. Seit 2009 mussten Verkäufer von Immobilien und Vermieter diesen auf Verlangen der Interessenten vorlegen. Erst seit Beginn des Jahres 2013 ist er auch zwingend den Kauf- oder Mietverträgen beizufügen. Zahlen dazu, ob dies die Akzeptanz erhöht hat, liegen dem Bündnis Energieausweis jedoch nicht vor.
Das Problem: Es gibt verschiedene Varianten mit abweichenden Berechnungsgrundlagen und -methoden für den Energieausweis. Zum einen gibt es den Verbrauchsausweis, der sich an den tatsächlichen Verbrauchsdaten für Heizenergie aus den drei vorangegangenen Jahren orientiert. Diese Verbrauchsdaten sind allerdings stark abhängig davon, wie viele Personen in dem Haushalt leben, welche Heizgewohnheiten sie haben und wie kalt und lang die Winter in den drei betrachteten Jahren waren. Der Verbrauchsausweis hat für einen Käufer also nur eine geringe Aussagekraft über die künftigen Heizkosten.
Typische Baumängel in Altbauten
Bis in die 60er und 70er Baujahre hinein finden sich noch unzureichend gegen Feuchtigkeit geschützte Kellerfundamente und Kellerwände. Bei Bauten aus den 20er Jahren finden sich teilweise sogar verrostete Stahlträger in Gewölbekellern. Muss ein Keller trocken gelegt und sogar ringsum ausgeschachtet werden, um ihn gegen Feuchtigkeit abzudichten, kostet das den Hauseigentümer schnell 20.000 Euro und mehr.
Bei Baujahren bis in die 70er Jahre finden sich noch ungedämmte Dachstühle, die die Energiekosten für ein Gebäude deutlich in die Höhe treiben. In den 70er und 80er Jahren gab dann zwar immer mehr gedämmte Dächer, doch oftmals wurde noch Mineralwolle verarbeitet, deren Fasern lungengängig sind und somit schädlich für die Atemwege sind. Ein komplett neues Dach mit Dämmung kostet schnell einen ordentlichen fünfstelligen Betrag. Sollte keine Dämmung vorhanden sein, sind Käufer heute zudem zur nachträglichen Dämmung verpflichtet. Für ein Einfamilienhaus muss der Bauherr mit Ausgaben im fünfstelligen Bereich rechnen. Die zeitweise modernen Flachdächer litten noch bis Ende der 70er Jahre unter oft fehlerhafter Ausführung, so dass früher oder später Wasser eindrang. Sie sollten vor einem Kauf genau geprüft werden, da Wasserschäden am Dach schnell Folgeschäden nach sich ziehen.
Holzfenster können bei sehr guter Pflege 50 Jahre und länger halten, oder schon nach zehn Jahren das Zeitliche segnen. Kunststofffenster halten generell eher 15 bis 25 Jahre. Sollen Fenster komplett erneuert werden, kommen auch hier schnell 20.000 Euro oder mehr zusammen.
Nicht selten finden sich in Altbauten veraltete oder korrodierte Leitungssysteme. So wurden etwa bis in die 60er Jahre noch Stromleitungen ohne Erdungskabel verlegt, die heutigen Sicherheitsstandards nicht mehr genügen. In noch älteren Gebäuden drohen auch undichte Gasleitungen oder alte Wasserleitungen aus Blei. Generell spricht man bei Wasserleitungen von einer Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren, nur Kupferleitungen halten noch zehn Jahre länger. Gleiches gilt für Leitungen für das Heizwasser. Die Kosten lassen sich pauschal kaum veranschlagen, aber der Installations- und Zeitaufwand ist hoch – insbesondere wenn viele Wände und Böden dafür aufgestemmt werden müssen. In einem Modellvergleich der Sanierung eines Altbaus durch den Verband privater Bauherren e.V. schlug die Erneuerung der Elektroleitungen in einem 60er-Jahre Einfamilienhaus mit einem niedrigen fünfstelligen Preis zu Buche. Für die Erneuerung der Sanitärleitungen muss mit einem Betrag in ähnlicher Größenordnung gerechnet werden.
Im Durchschnitt ist ein Heizkessel nach 20 bis 30 Jahren am Ende seiner Lebensdauer angelangt. Zudem ist die Technik oft veraltet, der Energiebedarf entsprechend hoch. Neueigentümer sind zudem unter bestimmten Bedingungen gesetzlich gezwungen ihre Heizungsanlage zu erneuern. Eine Umrüstung auf eine sparsamere Brennwertheizung ist mit rund 10.000 Euro zu veranschlagen. Soll es eine moderne Pellet-Heizung sein, kommen schnell noch ein paar tausend Euro hinzu. Müssen zudem Leitungen und Heizkörper erneuert werden, wird es nochmals deutlich teurer, da auch hier der Installationsaufwand vergleichsweise hoch ist.
Ab den 50er Jahren hielt die Bauchemie Einzug in den Hausbau. Leider wurden bis in die 80er Jahre noch Materialien verwendet, die heute als stark gesundheitsgefährdend gelten. So wurde bis in die 70er Jahre noch Asbest verbaut, etwa in Form von Asbestzementplatten. Die krebserregenden Stoffe zu ersetzen und zu entsorgen ist aufwändig und teuer, zudem ist während der Baumaßnahmen das Gebäude oftmals nicht bewohnbar. Auch finden sich etwa teerhaltige Parkettkleber, giftige Holzschutzmittel oder Formaldehyd in Holzbauteilen. Hier ist Vorsicht geboten.
Ist die Fassade sanierungsbedürftig, muss laut Energieeinsparverordnung auch gleich eine Wärmedämmung aufgebracht werden – denn werden Bauteile verändert, müssen sie auch energetisch verbessert werden. Bei einem Einfamilienhaus entstehen so für die Fassade schnell Kosten von 25.000 Euro und mehr.
Zum anderen gibt es den Bedarfsausweis, der Nutzerverhalten und Klima standardisiert und nur abhängig von der Gebäudesubstanz und der vorhandenen Heiztechnik einen Energiebedarf kalkuliert. Problematisch hieran ist, dass der Energiebedarf bisher nach zwei unterschiedlichen DIN-Normen berechnet werden kann, die sich hinsichtlich der zugrunde gelegten Parameter und damit in punkto Genauigkeit voneinander unterscheiden. Hinzu kommt, dass die Reform der Energie-Einsparverordnung (EnEV), die diese Berechnungsmethoden regelt und nach der Wahl verabschiedet werden soll, auch noch eine dritte, deutlich vereinfachte Berechnungsmethode erlauben will.
"Die geplante EnEV-easy soll die Bedarfsberechnung weiter vereinfachen, indem vieles nur noch geschätzt wird", sagt Kerstin Vogt, energiepolitische Referentin beim VdZ, dem Dachverband der Heizungswirtschaft und Initiator des Bündnis. "Demnach werden zum Beispiel die Fensterflächen eines Gebäudes nur anhand der Wohnquadratmeter hochgerechnet und nicht mehr vom Energieberater vermessen." Ganz abgesehen darf der Bedarfsausweis nicht als seriöse Schätzung des tatsächlichen Verbrauchs nach dem Einzug verstanden werden, sondern lediglich als Näherung. Der tatsächliche Energieverbrauch liegt zahlreichen Untersuchungen zufolge regelmäßig um zehn bis 30 Prozent unter dem kalkulierten Bedarf. Der Vorteil eines Bedarfsausweise ist hingegen die grundsätzliche Vergleichbarkeit der energetischen Qualität von Mietwohnungen und Kaufobjekten.
