Immobilien So holen sich Hausbesitzer Steuern und Gebühren zurück

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Profis zahlen meist gar keine Grunderwerbsteuer

Wer alles auf einen Schlag geltend machen will, muss also unter der 15-Prozent-Grenze bleiben. Insofern kann es sinnvoll sein, nicht direkt nach dem Kauf einer Immobilie das komplette geplante Renovierungsprogramm abzuspulen.

Vorsicht: Die Drei-Jahres-Frist beginnt nicht mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag, sondern mit der Übergabe. Unbedenklich sind in dieser Phase lediglich klassische Schönheitsreparaturen, etwa Tapezieren und Streichen. Solange das nicht im Rahmen einer größeren Renovierung erledigt wird, darf das Finanzamt die Ausgaben nicht bei der Berechnung der 15-Prozent-Grenze berücksichtigen.

Wer alles richtig macht und drunter bleibt, darf sich oft über hohe Steuervorteile freuen. Wenn Vermieter im ersten Jahr die gesamten Renovierungskosten – und darüber hinaus Zinsen, die sie für den Immobilienkredit zahlen sowie die Abschreibungen auf den Kaufpreis – von ihren Mieteinnahmen abziehen dürfen, entsteht meist ein ansehnlicher „Vermietungsverlust“. Den dürfen sie steuerlich von ihren Einkünften abziehen.

Wohnen in Großstädten wird teuer
Das Wohnen in Deutschlands Großstädten wird offenbar immer teurer. In sieben großen Städten, von Berlin bis Stuttgart, sind die Preise für Eigentumswohnungen binnen fünf Jahren um mehr als 40 Prozent gestiegen – bei den Mieten sind es 25 Prozent. Deshalb klagen viele Familien, dass sie sich das Wohnen in der Stadt kaum noch leisten können. Über 20 Jahre gesehen sind die Mieten dagegen langsamer als die Verbraucherpreise gestiegen. Unter der Frage „Was macht das Wohnen in den Städten so teuer?“ hat die DZ Bank in einer Research-Publikation die Gründe zusammengestellt. Dabei wurde der Preisanstieg der vergangenen 20 Jahre analysiert. Quelle: DZ Bank Quelle: dpa
Ein Grund für steigende Mieten ist das vielerorts knappe Wohnungsangebot. Lange Zeit hielt der Neubau nicht Schritt mit der steigenden Bevölkerung. Die Mieten in Berlin legten von 2010 bis 2015 (jeweils auf das erste Quartal gerechnet) um 32 Prozent zu – der stärkste Anstieg im Vergleich zu anderen Metropolen. Die Mieten stiegen demnach auf 8,20 Euro je Quadratmeter (Wiedervermietung) und die Erstbezugsmiete auf 11,30 Euro je Quadratmeter. Dennoch wohnt man in der Bundeshauptstadt noch vergleichsweise günstig. Der überproportionale Mietanstieg ist hier auf ein niedriges Ausgangsniveau (1994) zurückzuführen. Mehr als 80 Prozent der Haushalte wohnen in Berlin zur Miete. Quelle: dpa
Es ist nicht verwunderlich, dass in der bevölkerungsreichsten Stadt von Nordrhein-Westfalen Wohnungsknappheit herrscht. Umso teurer werden auch die Mietkosten. Die Mieten in Köln legten um 16 Prozent in den vergangenen fünf Jahren zu. Bei der Wiedervermietung müssen Mieter 9,20 Euro je Quadratmeter zahlen, bei der Erstbezugsmiete sogar 11,40 Euro. Seit der Jahrtausendwende hat sich die Wohnpräferenz stark gewandelt. Zog es die Menschen 1990 an den Stadtrand, wollen die meisten heute in der Stadt leben. Quelle: dpa
Die Politik hat zum 1. Juni die Mietpreisbremse eingeführt, die das Wohnen in der Stadt wieder erschwinglich machen soll. Doch es sind nicht nur die Mieten gestiegen, sondern auch die Ansprüche der Mieter. So wünschen sie sich immer größere Wohnungen. Das treibt natürlich die Wohnungskosten in die Höhe. Bei einer Wiedervermietung kostet ein Quadratmeter in Düsseldorf 9,30 Euro. Bei einem Erstbezug muss der Mieter mit 11,40 Euro tiefer in die Tasche greifen. Insgesamt legten die Mieten von 2010 bis 2015 um 23 Prozent zu. Quelle: dpa
Deutlich verteuert haben sich auch die Nebenkosten des Wohnens, etwa für Strom und Heizung. Zudem hat der Staat das Wohnen über steigende Steuern und verschärfte Bauvorschriften verteuert. Diese Vorgaben gelten zwar bundesweit, belasten aber stärker die Stadtbewohner. In Stuttgart sind die Mieten in fünf Jahren um 22 Prozent gestiegen. Mit zehn Euro je Quadratmeter müssen Mieter bei einer Wiedervermietung einer Wohnung rechnen. Hier ist der Unterschied bei einem Erstbezug nicht so groß: Der Quadratmeter kostet 11,40 Euro. Quelle: dpa
Die Situation an den Wohnungsmärkten der Großstädte ist ein normaler Trend. Im Vergleich mit ausländischen Metropolen sind die Großstadtmieten hierzulande sogar eher niedrig. Dennoch sind gute und günstige Wohnungen in Hamburg Mangelware und entsprechend begehrt. 13,10 Euro kostet ein Quadratmeter einer Neubauwohnung, 10,10 Euro bei einer Wiedervermietung. Der Neubau, in Hamburg zum Beispiel, hat wieder angezogen. Quelle: dpa
Der Anteil der leerstehenden marktaktiven Wohnungen ist zuletzt (2013) knapp drei Prozent gesunken. So sind in Hamburg (0,7 Prozent) und Frankfurt (0,7 Prozent) am Wohnungsmarkt fast keine Wohnungen mehr verfügbar. Das wird sich auch in naher Zukunft nicht ändern: Denn die über Jahre entstandene Bedarfslücke lässt sich nicht so schnell schließen. Wohnungen in den Ballungsräumen werden auch weiterhin ein knappes Gut bleiben. 11,40 Euro kostet ein Quadratmeter bei einer Wiedervermietung, 13,30 Euro bei einem Erstbezug. Insgesamt sind die Mieten um 26 Prozent gestiegen. Quelle: dpa
Am teuersten ist der Quadratmeter in einem Neubau in München: Stolze 15,50 Euro kostet der Quadratmeter. Zwei Euro weniger ist es bei einer Wiedervermietung – die Preise legten von 2010 bis 2015 um 23 Prozent zu. Die Mieten in Deutschlands Großstädten werden weiter in die Höhe schießen. Weil zuletzt aber mehr gebaut wurde, könnte die Dynamik des Anstiegs etwas nachlassen. Nichtsdestotrotz dürften geräumige und zugleich günstige Wohnungen in den Metropolen der Vergangenheit angehören – oder glückliche Ausnahmen sein. Quelle: dpa

Besonders hoch fällt das Minus aus, wenn Vermieter zum Vorzugspreis an Angehörige vermieten – etwa die Kinder. „Allerdings müssen sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnen, damit das Finanzamt Renovierungskosten akzeptiert“, sagt Vogel.

Eine weitere beliebte Option, Steuervorteile zu maximieren: Wer ein Haus mit vermieteter Einliegerwohnung kauft, kann zwei Kredite aufnehmen – einen für die Wohnung und einen für den Rest. „Käufer sollten dann das gesamte Eigenkapital in den Kredit für die restliche Immobilie stecken“, rät Vogel. So entfällt ein höherer Anteil der Zinslast auf die Wohnung – und kann steuermindernd abgezogen werden.

Tipp 3 Günstig finanzieren mit Staatshilfe

Einen Steuerbonus für energetische Sanierungen wird es vorerst nicht geben. Entsprechende Pläne haben die Großkoalitionäre im Frühjahr auf Eis gelegt. Wer seine Immobilie dämmen will, kann den Staat trotzdem an den Kosten beteiligen. Denn die Staatsbank KfW lockt mit günstigen Krediten oder Zuschüssen – und hat die Konditionen bei einigen Programmen am 1. August noch mal verbessert.

Wer „Wohnraum sanieren oder sanierten Wohnraum kaufen will“, kann sich bis zu 50.000 Euro zum Effektivzins von 0,75 Prozent leihen (Zinsbindung: 10 Jahre). Bei einem „KfW-Effizienzhaus“ sind sogar 100 000 Euro sowie Tilgungszuschüsse von bis zu 27,5 Prozent der Kreditsumme drin. Die Voraussetzungen für hohe Zuschüsse sind jedoch streng und bei Bestandsimmobilien oft schwer umzusetzen.

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Wer energieeffizient baut oder einen Neubau kauft, bekommt Kredite für 0,75 oder 1,0 Prozent effektiv – je nachdem, welchen Standard er einhält (Zinsbindung: zehn Jahre). Selbst der höhere Satz ist noch deutlich günstiger als das, was Banken bieten: Laut FMH Finanzberatung sind für Hypothekenkredite mit zehnjähriger Laufzeit derzeit im Schnitt 1,7 Prozent fällig.

Zusätzliche Kredite gibt’s beispielsweise für Fotovoltaikanlagen, Energiespeicher oder altersgerechte Umbauten (ab 1,21 Prozent effektiv). Eigentümer, die keinen Kredit brauchen, können sich bis zu 30 Prozent der Sanierungskosten von der KfW in Form eines Investitionszuschusses erstatten lassen (maximal 30.000 Euro).

Doch Vorsicht: Die KfW ist behäbig. Bis sie grünes Licht gibt, können Wochen ins Land gehen – und vorher dürfen die Handwerker nicht anfangen. Gerade Käufer, die sanieren und schnell einziehen wollen, sollten Kredite früh beantragen. Sonst zahlen sie womöglich an anderer Stelle drauf – etwa, weil sie länger Miete für ihre alte Wohnung zahlen.

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