Deutschland wird auch in Zukunft ein sehr uneinheitlicher Wohnungsmarkt sein, prophezeien der Allianz-Konzern und das Prognos-Institut. In den wirtschaftsstarken städtischen Regionen wird sich die Nachfrage vor allem durch Binnenwanderung weiter verstärken, während strukturschwache Regionen Bewohner verlieren werden. Die These hinter der Studie „Wohnen in Deutschland 2045“ lautet: Insbesondere bis 2030 muss mehr Wohnraum entstehen. „Ein Blick auf die zehn Regionen in Deutschland, in denen die Nachfrage nach Wohnungen langfristig am höchsten ist, zeigt, dass diese ihre Bautätigkeit teils massiv steigern müssen“, schreiben die Autoren. Gute Aussichten und verständliche Forderungen für einen Konzern, der nicht zuletzt mit Baufinanzierung sein Geld verdient.
Wie üblich in Zukunftsmodellen unterscheiden die Autoren Szenarien: ein Basisszenario, das von einem Wanderungssaldo von rund 200 000 pro Jahr bis 2045 ausgeht, von einer „oberen Variante“ mit rund 650 000 und einer „mittleren Variante“. Dieses Szenario, das davon ausgeht, dass der Wanderungssaldo bis 2020 bei rund 500 000 Menschen liegen wird, aber dann deutlich rückläufig sein wird, steht im Fokus der Studie. Demnach würden 2045 rund 85 Millionen Menschen in Deutschland leben.
Entscheidender Treiber dafür, dass die Wohnungsmärkte sich regional so unterschiedlich entwickeln, seien die Wanderbewegungen innerhalb Deutschlands, von denen die Autoren annehmen, dass sie anhalten. Im Durchschnitt der vergangenen Jahre sind jedes Jahr 3,8 Millionen Menschen über die Kreisgrenzen hinweg umgezogen. Im Jahr 2014 können 73 Prozent der Veränderungen am Wohnungsmarkt mit der Binnenwanderung erklärt werden. Den Rest erklärt die Zuwanderung – wohlgemerkt: vor 2015. Auch sie konzentriert sich auf die wirtschaftsstarken Regionen.
Die Binnenwanderung ist allerdings nicht generationenübergreifend, wie die Daten von 2011 bis 2013 zeigen: Jüngere Menschen zogen vor allem in Groß- und Universitätsstädte. Für die 30- bis 50-Jährigen ist auch das gut angebundene Umland wirtschaftsstarker Ballungsräume wie München, Berlin, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart attraktiv. Über-65-Jährige zogen sogar besonders häufig in eher strukturschwache Landkreise.
Wie sich die Bevölkerung in den nächsten dreißig Jahren hierzulande entwickeln wird, wäre relativ belastbar vorherzusagen, wenn Deutschland kein Einwanderungsland wäre – Geburtenzahlen verändern sich in aller Regel nur sehr behäbig. Auch Binnenwanderungstrends sind meist ziemlich träge Angelegenheiten. Doch anders verhält es sich mit der Zuwanderung, wie die Ereignisse seit dem vergangenen Sommer gezeigt haben. Sie ist von politischen Entscheidungen und Entwicklungen abhängig, die sehr rasch sehr starke Dynamiken entfalten können, wie die letzten Monate gezeigt haben.
Welche Städte Investoren 2016 favorisieren
Region Nürnberg/Erlangen/Fürth (B-Standort): 8 Prozent.
Quelle: Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2016 (EY Real Estate)
Köln (A-Standort): 9 Prozent.
München (A-Standort): 10 Prozent.
Düsseldorf (A-Standort): 10 Prozent.
Leipzig/Dresden (B-Standort): 11 Prozent.
Frankfurt (A-Standort): 12 Prozent.
Hamburg (A-Standort): 13 Prozent.
Berlin (A-Standort): 16 Prozent.
"Über die Zukunft können wir nichts wissen, denn sonst wüssten wir es ja", kommentierte der Wissenschaftsphilosoph Karl Popper den Boom der Zukunftsforschung in den 1970er Jahren. Unter diesem Vorbehalt ist auch die Studie „Wohnen in Deutschland 2045“ zu betrachten. Sie beruht auf Daten bis 2014 und ihre Zukunftsannahmen sind offensichtlich noch vor der Eskalation der Flüchtlingskrise im zweiten Halbjahr 2015 getroffen worden. Die Prophezeiungen sind extrem abhängig davon, wie sich die Zuwanderungspolitik in den nächsten Jahren entwickeln wird. Völlig unbeachtet bleiben in der Studie auch ökologische Erwägungen, die dem forcierten Wohnungsbau Grenzen setzen könnten.
