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Immobilien Raus aus dem teuren Kredit

Viele Immobilieneigentümer ärgern sich darüber, deutlich mehr als die aktuellen Zinsen zu zahlen. Wie die Flucht aus dem teuren Kredit gelingt.

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa

Die Zinsen für Immobilienkredite sind günstig wie nie? Mag ja sein. Doch was haben Immobilieneigentümer davon, die ihren Kredit schon vor einigen Jahren aufgenommen haben? Sie müssen nun durchhalten und bis zum Vertragsende die hohen Zinsen zahlen. Wirklich? Manch Immobilieneigentümer kann seinem teuren Kredit entfliehen. In der Praxis besteht in einigen Fällen die Möglichkeit, den Altkredit zu kündigen und einen neuen, günstigeren Kredit abzuschließen.

Noch vor fünf Jahren forderten Banken von Kreditkunden bei gutem Einkommen etwa fünf Prozent Zins pro Jahr, wenn der Kredit zehn Jahre lang laufen sollte. Heute können sich die Immobilienkäufer von gestern zwar darüber freuen, dass die Kaufpreise in den meisten deutschen Städten stark gestiegen sind. Ihr Kredit hingegen ist viel teurer, als es ein neuer Kredit wäre. Für zehnjährige Darlehen müssten die Käufer heute unter drei Prozent pro Jahr nur etwa halb so viel einplanen.

Wir zeigen, wie der Wechsel vom teuren Altkredit auf den günstigen Neukredit gelingen kann.

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Modell eines Einfamilienhauses Quelle: dpa
Berlin Quelle: dapd
Dresden Quelle: dpa
Düsseldorf Quelle: dpa
Frankfurt Quelle: dpa
Hamburg Quelle: dpa
Hannover Quelle: dpa

Fluchtmöglichkeit nach zehn Jahren

Haben sich Käufer einen - vermeintlich - günstigen Immobilienkredit besonders lang gesichert, also zum Beispiel für 15 oder 20 Jahre, kommen sie auf jeden Fall vorzeitig aus dem Kredit. Nach zehn Jahren haben Kreditkunden ein gesetzlich festgeschriebenes Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist. Zu diesem Zeitpunkt können sie den Kredit kündigen, die Bank darf keine Entschädigung für den entgangenen Gewinn (Vorfälligkeitsentschädigung) erheben. Hinweis: Die Kündigung ist erst nach Ablauf von zehn Jahren möglich.

Tatsächlich kommen die Kreditnehmer aufgrund der Kündigungsfrist also frühestens nach 10,5 Jahren aus dem Kredit. Bleiben allerdings noch einige Jahre bis zum Erreichen der Zehn-Jahres-Grenze ist diese Kündigungsoption ein schwacher Trost.

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Widerrufen und neu abschließen

In einigen Fällen kann ein Fehler der Bank den Kunden nachträglich helfen. Zum Hintergrund: Schließen Bank und Kunde einen Kreditvertrag ab, muss die Bank den Kunden darüber informieren, dass er diesen Vertrag widerrufen kann. Sie weist ihn mit der sogenannten Widerrufsbelehrung darauf hin, wie das geht und wie lang es möglich ist. "Viele der komplizierten Belehrungen sind jedoch falsch", sagt Mathias Corzelius, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht bei der Kanzlei Göddecke.

Häufig bleibe unklar, wann die zweiwöchige Frist - während der ein Widerruf möglich ist - zu laufen beginne. Die Folge: "Die Frist beginnt dann gar nicht, Kunden kommen gegebenenfalls auch nach Jahren noch aus dem Vertrag heraus", sagt Corzelius.

Fehlerhafte Belehrungen erkennen Kreditkunden zum Beispiel an falschen Fristen (etwa eine Woche statt der vorgeschriebenen zwei Wochen) oder an der Formulierung, dass die Frist für den Widerruf "frühestens mit Erhalt dieser Belehrung" beginne. Der Bundesgerichtshof hatte diese Formulierung nämlich schon 2012 für unklar und damit unwirksam erklärt (III ZR 83/11).

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