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Immobilien-Schwerpunkt Staatliche Zuschüsse für Hausbauer

Der Staat hilft bei der Finanzierung. Mit Förderprogrammen, allen voran dem neuen Wohn-Riester, sparen Käufer viele Tausend Euro.

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Neues Eigenheim: mit Quelle: gms

Frank Thate hat Pech gehabt. Im neuen Reiheneckhaus in der Nähe von Stuttgart fühlen sich der Bankangestellte und seine Lebensgefährtin zwar wohl, doch den Kauf der Immobilie im Mai 2006 hat er extrem schlecht abgepasst: Die Anfang 2006 abgeschaffte Eigenheimzulage, die Hauskäufern bis zu 10.000 Euro staatliche Unterstützung brachte, hat er knapp verpasst. Die 2008 eingeführte Riester-Förderung für Immobilien („Wohn-Riester“) dürfen er und seine Partnerin auch nicht nutzen. „Eine durchaus schließenswerte Lücke“, nennt Thate das zeitliche Förderloch. Selbst mit dem Namensgeber der Riester-Vorsorge, dem Ex-Arbeitsminister Walter Riester, hat er über sein Anliegen schon gesprochen. „Der hat mir aber wenig Hoffnung auf eine Änderung gemacht“, sagt Thate.

Wohn-Riester, die Ausweitung der Riester-Förderung auf selbst genutzte Immobilien, hat seit der Einführung im vergangenen Jahr immer mehr Freunde gewonnen. „Das Ganze ist zwar ein bürokratisches Monster“, sagt Heinrich Bockholt, Leiter des Instituts für Finanzwirtschaft der Fachhochschule Koblenz und ausgewiesener Wohn-Riester-Experte, „doch ich bin inzwischen ein Anhänger geworden, weil sich die Förderung wirklich lohnt.“

Wer ist Förderberechtigt?

Förderberechtigt sind alle gesetzlich Pflicht-Rentenversicherten und Beamte sowie deren Ehepartner. Wenn sie vier Prozent ihres Bruttoeinkommens in den Riester-Vertrag einzahlen, maximal 2100 Euro, bekommen sie vom Staat eine Zulage von 154 Euro pro Jahr. Für Kinder kommen 185 Euro hinzu, für seit 2008 geborene Babys sogar 300 Euro. Außerdem ist der komplette Beitrag von 2100 Euro pro Person steuerlich absetzbar. Ist der Steuererstattungsbetrag größer als die Summe der staatlichen Zulagen, gibt es auch noch einen Steuerbonus. Weitere staatliche Unterstützung für selbst genutzte Immobilien bietet die Förderbank KfW. Angesichts niedriger Bauzinsen – besonders solvente Käufer zahlen derzeit im besten Fall nur um die vier Prozent pro Jahr – ergibt sich eine gute Ausgangslage.

Die Förderung ist für die Immobilienkäufer „eine tolle Sache, aber der Beratungsbedarf ist enorm“, sagt Bockholt. Interessenten haben die Qual der Wahl, außerdem kommt es auf den Kaufzeitpunkt an:

- Wer für die Zukunft einen Haus- oder Wohnungskauf plant, kann in speziellen staatlich geförderten Wohn-Riester-Bausparverträgen das Startkapital ansparen.

- Wer demnächst ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, kann dafür einen Wohn-Riester-Kredit aufnehmen und wird bei der Rückzahlung des Darlehens unterstützt. Außerdem dürfen die Immobilienkäufer aus bestehenden Riester-Verträgen, etwa einem Riester-Banksparplan, Geld für den Immobilienkauf entnehmen. Bis Ende des Jahres geht das aber nur, wenn bereits mehr als 10.000 Euro angespart worden sind.

- Wer nach dem 1. Januar 2008 eine selbst genutzte Immobilie gekauft hat, kann ebenfalls schon von Wohn-Riester profitieren. Ist die Finanzierung noch nicht Riester-zertifiziert, muss der Käufer bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist warten. Dann kann er das alte Darlehen durch einen Wohn-Riester-Kredit ersetzen. Spätestens nach zehn Jahren ist das immer möglich: Auch bei längerer Zinsbindung gibt es bei Baukrediten ein Sonderkündigungsrecht.

- Wer vor 2008 eine Immobilie gekauft hat, kann Wohn-Riester vorerst nicht nutzen. Erst mit Ruhestandsbeginn können diese Immobilienbesitzer Geld aus klassischen Riester-Verträgen entnehmen, um eine Restschuld abzuzahlen. Ausnahme: Wenn der Kaufvertrag vor 2008 unterschrieben wurde, die Käufer aber erst nach Jahresbeginn einziehen konnten, weil der Neubau noch nicht bezugsfertig war, ist die Förderung nach Wohn-Riester möglich. Bei Altbauten kommt es darauf an, wann die Käufer wirtschaftliche Eigentümer geworden sind. Ein Indiz liefert der Zeitpunkt der Zahlung von Grunderwerbsteuer.

Riester-Förderung

Wohn-Riester-Kredite bieten hohe Ersparnis (Zur Großansicht bitte auf die Grafik klicken)

Besonders lohnend ist die Kredit-Variante des Wohn-Riester. Die Zulagen fließen hier direkt in die Kredittilgung. Bis spätestens zum 68. Lebensjahr muss das Darlehen abgezahlt sein. Werden auch die Steuerboni zur Tilgung genutzt, gelingt das noch zügiger: Ein 35-jähriges Paar mit zwei Kindern kann einen Kredit über 200.000 Euro so drei Jahre schneller abzahlen als ohne Wohn-Riester. Durch die kürzere Laufzeit spart dieses Musterpaar Hypothekenzinsen von mehr als 17.000 Euro. In der Summe mit staatlichen Zulagen und Steuervorteilen während des Erwerbslebens ergibt sich für sie eine Ersparnis von mehr als 50.000 Euro gegenüber einem Kredit ohne Wohn-Riester-Förderung.

Ganz so hoch fällt ihr wirklicher Vorteil allerdings dann doch nicht aus, denn im Ruhestand zahlen Wohn-Riester-Sparer auf die komplette geförderte Summe Steuern, sowohl auf die eigenen Sparbeiträge als auch auf die staatlichen Zulagen. Wird diese Steuer berücksichtigt, bleibt dem Paar ein Nettovorteil von rund 26.000 Euro.

Tipps und Tricks für Riester-Kredit

Damit die Steuerschuld im Alter keine Probleme bereitet, hat Experte Bockholt einen Tipp parat. Er rät, den finanziellen Spielraum durch die kürzere Kreditlaufzeit dank Riester-Förderung zu nutzen: „Wer die Zinsersparnis nach dem Auslaufen des Riester-Kreditvertrags in einen normalen Riester-Rentenvertrag einzahlt, kann so die später anfallende Steuer vorfinanzieren.“ Mit ähnlichen Tricks können Wohn-Riester-Sparer die meisten Tücken der Förderung umgehen. Zum Beispiel bei einem berufsbedingten Umzug: Wer seine geförderte Immobilie verlässt, müsste die Zuschüsse eigentlich zurückzahlen, da Wohn-Riester nur für selbst genutzte Immobilien gedacht ist. Kehrt der Wohnungseigentümer aber bis zum 67. Lebensjahr in die Wohnung zurück, muss er nichts zurückzahlen. Auch der Verkauf einer geförderten Immobilie ist ohne Einbußen möglich: Dafür muss die komplette geförderte Summe für den Kauf einer anderen selbst genutzten Immobilie eingesetzt oder in einen anderen Riester-Vertrag eingezahlt werden.

Noch beschäftigen sich vor allem auf Honorarbasis arbeitende unabhängige Finanzplaner – deren Bundesverband Experte Bockholt vorsitzt – und gegen Provision verkaufende Finanzvertriebe mit dem Thema. Die Berater der 2008 gegründeten Baugeld Spezialisten AG etwa wollen Kunden die passende Finanzierung unter Berücksichtigung möglicher Fördermittel vermitteln. Aufgrund des hohen Beratungsbedarfs scheuen sich viele Banken noch, die Wohn-Riester-Darlehen anzubieten, darunter einige mit sonst niedrigen Kreditzinsen. Fündig werden Interessenten aber unter anderen schon bei Dresdner Bank, Allianz, Postbank und HypoVereinsbank.

KfW-Bank unterstützt energieffizientes Bauen

Staatliche Unterstützung für alle, nicht nur für Riester-Berechtigte, bietet die staatseigene KfW-Bank. Besonders bekannt ist ihre Förderung des energiesparenden Bauens und Sanierens. Mit dem Wohneigentumsprogramm unterstützt die KfW aber auch Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie, die nicht besonderen ökologischen Anforderungen entspricht. Bis zu 30 Prozent der Gesamtsumme, maximal 100.000 Euro, steuert die Bank als Darlehen bei. Mit effektiven Zinssätzen von derzeit vier bis fünf Prozent fahren Bauherren mit diesem Programm aber nicht unbedingt besser als bei normalen Bankangeboten.

Deutlich niedrigere Zinsen von teilweise weniger als drei Prozent zahlen Haus- oder Wohnungskäufer im KfW-Programm „Energieeffizient Bauen“, das zum 1. April neu eingeführt worden ist. Die Darlehen von bis zu 50.000 Euro je Wohnung gewährt die KfW für energieeffiziente Immobilien, beispielsweise bei guter Dämmung, dem Einsatz von Solaranlagen oder Wärmepumpen. Dafür muss ein Sachverständiger den energetischen Standard der Wohnung bescheinigen – je höher die Effizienz, desto attraktiver die Konditionen. Wer einen KfW-Kredit nutzen will, wendet sich nicht direkt an die Förderbank, sondern an die Hausbank, die das Darlehen vermittelt.

Je nach Bundesland kommen noch weitere Fördermöglichkeiten hinzu. Immobilienkäufer in Niedersachsen können etwa Bürgschaften der landeseigenen Investitions- und Förderbank (N-Bank) nutzen, in Baden-Württemberg können Familien über die landeseigene Förderbank (L-Bank) eine zusätzliche Verbilligung der KfW-Kredite bekommen. Links zu den verschiedenen Fördermöglichkeiten finden Sie im Internet unter www.wiwo.de/bauen-wohnen. Ein zweiter Blick lohnt sich: Auf kommunaler Ebene gibt es etwa für Familien oft noch zusätzliche Unterstützung. Ohne eigene Sparanstrengungen wird der Hauskauf zwar auch dann nicht gelingen – aber etwas mehr finanzieller Spielraum ist dank Staat, Bundesland und Kommune für viele Haus- und Wohnungskäufer drin.

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