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Immobilien So finanziert der Staat Ihr neues Zuhause

Die Immobilienpreise steigen. Wenn Häuslebauer und Eigentümer die Förderungen von Staat, Ländern und Kommunen mitnehmen, können sie schnell mehrere zehntausend Euro sparen. Wie der Fiskus das Haus und Hof finanziert.

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Dach über dem Kopf: Der Fiskus greift Bauherren unter die Arme. Quelle: dapd

Der Immobilienboom geht weiter. Verschiedene Marktdaten zeigen, dass das zumindest mittelfristig so bleiben könnte. Die Zahl an Baugenehmigungen steigt. Seit 2010 gibt es diesen positiven Trend - in den ersten neun Monaten erhöhte sich laut statistischem Bundesamt die Zahl um 6,2 Prozent auf 178.100. Auch die Angebotspreise steigen - innerhalb nur eines Jahres bei Wohnungen zwischen sieben und acht Prozent, meldete Deutschlands größtes Immobilienportal Immobilienscout24. Die Mieten stiegen im gleichen Zeitraum um rund drei Prozent.

Die steigenden Preise stellen für viele Bauherren kein Problem dar, weil die Zinsen sinken. Aktuell kostet Baugeld mit einer Zinsbindung von zehn Jahren laut FMH-Finanzberatung nur 2,55 Prozent. Das sind knapp 0,8 Prozentpunkte weniger als noch Anfang des Jahres. "Für die meisten Eigennutzer ist die monatliche Belastung für einen Kauf oder Bau entscheidend, daher ist die Nachfrage nach Immobilien derzeit ungebrochen hoch", sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender des Baugeldvermittlers Interhyp.

Auch der Bund, Länder und Kommunen heizen die Nachfrage nach Immobilien an. Mit zahllosen Zuschüssen, Förderungen und Steuervorteilen trommelt Vater Staat fürs Eigenheim. „Immobilienkäufer können mit entsprechender Förderung schnell einige zehntausend Euro sparen“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung. Handelsblatt Online stellt die wirksamsten Förderungen vor. Wie Häuslebauer mit KfW-Darlehen, Wohnriester, kommunalen Zuschüssen, Denkmal- und Vermietungsobjekten günstig zur Immobilien kommen.

KFW: Günstige Kredite von Vater Staat

Häuslebauer, die meinen, staatliche Förderungen fielen wie Manna vom Himmel, haben sich getäuscht. „Da die Banken nicht dazu gezwungen sind, KfW-Kredite anzubieten, müssen Kunden extrem hartnäckig sein“, sagt Thoma Pfister von der Verbraucherzentrale NRW. In einer Stichprobe von hundert Bankkunden gab knapp jeder dritte Befragte an, dass es Schwierigkeiten bei der Vermittlung gab. Viele Banken boten nicht das gewünschte Programm an, Banker bevorzugten eigene teurere Darlehen oder lehnten zu niedrige Kreditsummen ab.

Welche Bank eine breite Auswahl an interessanten KfW-Darlehen anbietet, zeigt eine Untersuchung der FMH-Finanzberatung für Handelsblatt Online. Die FMH identifizierte 14 Institute, die sowohl die Programme „Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum“ (124), „Energieeffizient Bauen“ (153), „Energieeffizient Sanieren Einzelmaßnahmen“ (152), „Energieeffizient Sanieren - KfW-Effizienzhaus“ (151) wie auch „Altersgerecht Umbauen“ (159) und „Erneuerbare Energien - Standard – Photovoltaik“ (274) anbieten. „Diese Programme zählen aktuell zu den interessantesten Angeboten der KfW“, sagt FMH-Chef Herbst. „Eine breite Angebotspalette ist ein Qualitätskriterium für eine Bank“.


Welche KFW-Banken etwas taugen

Die Konditionen variieren je nach Institut. Wie sehr zeigt das Beispiel der KfW-Kredites Nummer 124. Das Wohneigentumsprogramm (124) fördert den Erwerb oder Bau von Eigenheimen mit einem zinsgünstigen Darlehen. Interessenten können bis zu 50.000 Euro nachrangig bei der Förderbank leihen, und das zu einem Effektivzins von 2,63 Prozent oder 2,53 Prozent. Die Zinsbindung beträgt in diesem Fall zehn Jahre und das Darlehen wäre innerhalb von 35 beziehungsweise 20 Jahren getilgt.

Selbst im aktuellen Zinstief dürften nur wenige Banken diese Konditionen unterbieten. Trotzdem mauern einige Banken. Vielen Instituten ist etwa der Aufwand bei kleinen Darlehenssummen zu groß. Kunden der Augsburger Aktienbank können etwa nur Darlehen in Höhe von mindestens 50.000 Euro vereinbaren.

Andere Institute vermitteln die KfW-Darlehen wie etwa die Gladbacher Bank nur an Bestandskunden oder nur in Verbindung mit einem Darlehen des eigenen Instituts. Unterschiede gibt es auch bei der Bewertung des KFW-Kredits. Die Sparda-Bank München und die Gladbacher Bank bewerten KfW-Kredite etwa wie Eigenkapital. Damit sinkt aus Sicht des Bankers die Beleihungsquote. „Kunden können dann niedrigere Zinsen für das Darlehen der Hausbank oder einen höheren Kreditanteil vereinbaren“, sagt Herbst.

Besonders fair im Vergleich war die Sparda Bank München, die nicht nur alle sechs Programme anbietet, sondern dabei alle fünf überprüften Kriterien im Sinne des Kunden auslegt. „Auch Marktführer wie die Deutsche Bank oder Commerzbank bieten ihren Kunden ein breites Spektrum an KfW-Darlehen und viele faire Konditionen“, sagt Herbst.

Wie sich die unterschiedlichen Zinsen auswirken, zeigt ein Vergleich für eine Finanzierung für ein Haus zum Preis von 200.000 Euro, das eine zusätzliche energetische Sanierung für 50.000 Euro,  einen altersgerechten Umbau für 35.000 Euro, eine Photovoltaik-Anlage mit 20.000 Euro sowie das klassische Wohneigentumsprogramm für 50.000 Euro mit einem Bankdarlehen in Höhe von 95.000 Euro verbindet.

Je nach Anbieter variieren die Kosten während einer Zinsbindung von 15 Jahren um insgesamt 13.250 Euro. Im Vergleich zum klassischen Bankkredit schneiden alle KfW-Kombinationen aber deutlich besser ab. „Ohne die staatliche Förderung hätte der Kunde mehr als 15.000 Euro mehr zahlen müssen“, sagt Herbst.


Wohnriester: Den Staat an der Finanzierung beteiligen

Bei der unermüdlichen Suche nach Förderungen für die private Altersvorsorge haben die Politiker ihre Liebe für Immobilien entdeckt. Der Wohn-Riester dürfte der Gewinner des neuen Altersvorsorge-Verbesserungsgesetzes sein. Sollte der Vorschlag, den bereits das Bundeskabinett gebilligt hat, Gesetz werden, können Sparer etwa in der Ansparphase jederzeit Kapital für Kauf oder den behindertengerechten Umbau ihrer Immobilie entnehmen.

Außerdem möchte die Regierung im Alter jederzeit die relativ günstige Einmalbesteuerung des Riester-Kapitals erlauben. Bei Riester-Darlehen sollen die Beträge im fiktiven "Wohn-Förderkonto" rechnerisch nur noch mit einem statt zwei Prozent verzinst werden. Damit sind im Alter weniger Steuern fällig. Eine neue Berechnung der FMH-Finanzberatung zeigt: Diese Änderung würde den Vorteil von Wohnriester-Finanzierungen um mehrere tausend Euro erhöhen.

Schon jetzt zahlt sich der Wohnriester für Sparer kräftig aus. „Vor allem Gut- und Geringverdiener machen mit dem Wohn-Riester einen guten Schnitt“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung. Wie sich die Förderung auszahlt, hat der Finanzfachmann für Handelsblatt Online ausgerechnet. Dazu hat Herbst insgesamt vier mögliche Finanzierungsvarianten durchgerechnet. Die Ergebnisse machen Lust auf mehr. Bei einem Darlehen in Höhe von 225.000 Euro kann ein Gutverdiener mit Familie mit Einsparungen von mehr als 30.000 Euro rechnen. Bei Umsetzung der geplanten Absenkung der Besteuerung des Wohnförderkontos steigt der Vorteil um knapp 3.000 Euro. In einem anderen Fall steigt der Vorteil sogar um knapp ein Drittel.

Die hohe Ersparnis erklärt sich nicht nur durch den Zinseszinseffekt, wenn der Kunde Sparrate und Zulage direkt für eine Tilgung verwendet. „Neben der staatlichen Förderung profitieren Gutverdiener überdurchschnittlich von dem steuerlichen Vorteil“, sagt Herbst. Diese Zielgruppe kann den förderfähigen Höchstbetrag in Höhe von 2.100 Euro als Sonderbetrag von dem zu versteuerndem Einkommen abziehen.

Bei einem hohen Steuersatz summiert sich dieser Vorteil über die Jahre, vor allem dann, wenn die Steuervorteile als Sondertilgung verwendet werden. Im Alter muss das Kapital auf dem parallel laufenden, fiktiven Wohnförderkonto zwar versteuert werden. In der Rentenphase sind die Steuersätze aber in der Regel niedriger. Wer zum Renteneintritt die fälligen Steuern in einer Summe zahlt, kann die Summe des Wohnförderkontos um 30 Prozent senken.

Die Einmalzahlung der Steuer fällt oft nicht schwer, weil durch den Einsatz der Riesterförderung eine schnellere Entschuldung möglich ist und damit Spielraum für eine Ansparung der anstehenden Steuerschuld besteht. Die Raten für den Immobilienkredit fallen im Rentenalter weg, weil der Kredit getilgt ist. Eine Bedingung für die staatliche Förderung ist die Tilgung des Riester-Darlehens bis zur Beendigung des 68. Lebensjahres. Demnächst soll die günstige Einmalbesteuerung nicht mehr nur zu Rentenbeginn sondern jederzeit möglich sein.

Außerdem würde die Steuerlast weiter sinken. Die Beträge im Wohnförderkonto werden dann nur noch mit einem statt wie bisher mit zwei Prozent fiktiv verzinst. Damit reduziert sich der zu versteuernde Betrag und damit die Steuerlast.

Aber auch Geringverdiener sind die Gewinner des Wohn-Riesters. Die Berechnungen der FMH-Finanzberatung zeigen, dass die Ersparnis von Familien mit einem Einkommen von 46.000 Euro und drei Kindern bei einer niedrigeren Darlehenssumme und einer langen Laufzeit sogar die Vorteile eines Gutverdieners um mehr als 50 Prozent übertreffen können.

Denn der Wohnriester ist vor allem für kinderreiche Familien zu empfehlen. Dann wirken die Zulagen pro Kind kostensparend. Für jedes bis zum Ende des Jahres 2007 geborene Kind spendiert der Staat 185 Euro jährlich, für jedes später geborene Kind 300 Euro. „Zusätzlich haben Geringverdiener niedrigere Renten und profitieren daher von günstigen Steuersätzen für das Wohnförderkonto“, sagt Herbst.


Familien und Geringverdiener: Zuschüsse von Kommune und Land

Wohnen wird vor allem in den Metropolen für viele unbezahlbar. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung für 25 Großstädte zeigt, dass die Preise in den vergangenen fünf Jahren um 6,5 Prozent gestiegen sind. Die Mieten stiegen um 1,8 Prozent.

Wie sich der Immobilienboom auswirkt zeigt das Beispiel Frankfurt. Dort kostet laut DIW der Quadratmeter im Schnitt 2779 Euro. In den vergangenen fünf Jahren stiegen die Preise um durchschnittlich 28 Prozent, die Mieten um 17 Prozent. Ein Investor muss aktuell durchschnittlich 21 Jahresmieten einnehmen, damit er den Kaufpreis wieder einnimmt. Den Break Even hat der Besitzer dann immer noch nicht erreicht, da er Geld für Reparaturen und Unregelmäßigkeiten bei den Mieteinnahmen einkalkulieren muss.

Kommunen und Bundesländer halten gegen und fördern der Erwerb von Wohnungen und Häusern. Wer in Frankfurt als Familie, Paar oder Alleinerziehende mit mindestens einem Kind weniger als 37.000 Euro pro Jahr verdient, kann bei der Stadt eine Förderung beantragen. Der Preisvorteil kann sich sehen lassen. Wohnungskäufer erhalten ein Darlehen in Höhe von maximal 50.000 Euro in den ersten fünf oder 10 Jahren zinslos. Danach werden 2,5 Prozent fällig. Zusätzlich lockt ein Zuschlag von bis zu 5.000 Euro bei energetischen Sanierungen.

Deutschlandweit dürfte es hunderte ähnliche Fördermöglichkeiten geben. „Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, sollte sich immer bei der Kommune oder dem Land um eine Förderung bemühen“, sagt Herbst. Für Handelsblatt Online hat der Finanzexperte eine Auswahl der interessantesten Angebote zusammengestellt.

In der Regel werden wie in Frankfurt Familien mit Kind oder Geringverdiener gefördert. Bei Kauf einer Immobilie erhalten sie Zuschüsse, die mehrere tausend Euro betragen können oder besonders günstige Kreditkonditionen. Auch wer sein Haus modernisiert, kann profitieren. Vor allem energetisch vorteilhafte Modernisierungen sind den Kommunen und Ländern oft einige tausend Euro wert. 


Denkmäler: Steuersparmodell für Bestandsobjekte

Die Architektur unsere Vorfahren begeistert viele Immobilienkäufer. Gerade weil Fassade, Fenster, Raumaufteilung, Decken und Türen häufig so gar nicht dem aktuellen Schema-F-Geschmack entsprechen.

Altbauten sind nicht nur für Nostalgiker interessant. Bei der Suche nach einem passenden Objekt können Käufer auch unter steuerlichen Aspekten ein Schnäppchen machen. Besonders hohe Vorteile bietet etwa der Kauf eines unsanierten Denkmals. Wenn der Käufer offiziell für die Modernisierung selbst verantwortlich zeichnet, kann er als Eigennutzer in den ersten zehn Jahren jeweils neun Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent der auf den Denkmalschutz bezogenen Modernisierungsausgaben beim Finanzamt geltend machen. Der Bauherr muss dabei natürlich die strengen Bauauflagen beachten.

Kreditnehmer sollten immer die gesamte Rentabilität des Vorhabens im Blick haben. "Viele Käufer lassen sich von den steuerlichen Vorteilen blenden und vergessen ganz, auf die Rendite zu achten", sagt Francesco Fedele, Vorstandsvorsitzender des Baugeldvermittlers BF.direkt aus Stuttgart. Einige Objekte seien aktuell völlig überpreist. Die Kunst sei es, die Investition in Einklang mit der Finanzierung und der tatsächlichen Rentabilität zu bringen.

Wie sich die Förderung bei Denkmälern auswirkt, zeigt ein Rechenbeispiel für eine Wohnung im Wert von 210.000 Euro und einem Sanierungsanteil von 143.000 Euro. Ein Single mit einem Einkommen von 100.000 Euro spart knapp 59.000 Euro mit dieser Variante. Bei einem Verdienst von 50.000 Euro läge der Vorteil bei 53.000 Euro. Eine Familie mit 100.000 Euro Einkommen kann einen Steuervorteil in Höhe von 55.000 Euro verbuchen. Bei einem Familieneinkommen in Höhe von 50.000 Euro wären noch rund 39.000 Euro drin.

Wenn der Bauherr selbst einzieht, kann er zwar nur 90 Prozent der denkmalgeschützten Sanierungskosten steuerlich geltend machen, dafür muss er aber auch keine Einnahmen dagegen rechnen. „Idealerweise nutzt der Investor diese Ersparnis zur außerplanmäßigen Tilgung“, sagt Herbst. Beim Kredit empfiehlt sich deshalb eine entsprechend hohe Option auf Sondertilgung sowie eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren.

Vermietung senkt Steuerlast
Wer seinen Altbau vermietet, kann den Steuereffekt noch steigern. Neben der Abschreibung der Sanierungskosten von neun Prozent in den ersten acht Jahren und in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent können Vermieter auch die Schuldzinsen steuerlich geltend machen.

Vermieter mit Mut zum Risiko tilgen ihr Darlehen endfällig und zahlen bis dahin nur die Zinsen, die sie beim Finanzamt geltend machen können. Vermieter von Denkmalschutzobjekten können alle Überschüsse anlegen, die ihnen aus den Mieteinnahmen abzüglich Zinszahlungen plus steuerliche Sonderabschreibungen verbleiben - etwa in einem Fonds.

Die Rechnung geht natürlich nur auf, wenn der Immobilienbesitzer die kalkulierte Miete tatsächlich und regelmäßig erhält, die Fondsrendite stimmt und das Denkmalschutz-Objekt nicht überteuert gekauft wurde. "Leider wird bei vielen derartigen Objekten der Steuervorteil schon in die überhöhten Kaufpreise reingerechnet", sagt Fedele. Diese Variante ist daher nur für sichere Investments und versierte Geldanleger geeignet, die sich gleichzeitig auf dem Immobilienmarkt auskennen.


Die Konditionen der KFW-Banken im Detail

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