Immobilien So holen sich Hausbesitzer Steuern und Gebühren zurück

Die Steuern und Gebühren auf Immobilien, wie etwa Grunderwerbsteuer und Grundsteuer, steigen vielerorts. Mit welchen Strategien Eigentümer und Vermieter sich Geld vom Staat zurückholen.

Immobilien Quelle: obs

Die Vorreiter heißen Aachen und Bottrop: In beiden Städten müssen Hausbesitzer dafür zahlen, dass sie eine Hausnummer erhalten. Aachen nimmt 20 Euro, Bottrop 50. Anderenorts will man ihnen nacheifern; Krefeld plant eine Gebühr von 50 Euro, die rund 36 000 Euro im Jahr in die leere Stadtkasse spülen würde.

Das zeigt: Wenn Kommunen Geld brauchen, geraten oft zuerst die Immobilieneigentümer ins Visier. Anders als beispielsweise Firmenbesitzer können sie ihr Eigentum nicht in andere Regionen verlagern. Vor allem in drei Bereichen ist die Belastung in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen:

Mieten oder kaufen? Die größten deutschen Städte im Test
Das Essener Wahrzeichen, der Förderturm der ehemaligen Zeche und des heutigen Museums Zeche Zollverein Quelle: dpa
Das "U" auf dem Dach der Unions-Brauerei Quelle: dpa
Skyline von Düsseldorf im Winter Quelle: dpa
Bremer Marktplatz Quelle: dpa
Blick über den Rhein auf Köln Quelle: dpa
Menschen auf dem Schlossplatz in Stuttgart Quelle: dpa
Neues Rathaus in Hannover Quelle: dpa
Frankfurter Skyline Quelle: dpa
Brandenburger Tor Quelle: dpa
Blick auf München mit Frauenkirche Quelle: dpa
Semperoper in Dresden Quelle: dpa
Neues Rathaus in Leipzig Quelle: dpa
Hamburger Hafen mit "Michel" im Hintergrund Quelle: dpa
  • Fast alle Bundesländer haben in den vergangenen Jahren die Grunderwerbsteuer deutlich erhöht – jüngst Brandenburg: Am 1. Juli ist die Abgabe dort von 5 auf 6,5 Prozent gestiegen (siehe Tabelle). Im Schnitt liegt der Satz nun bei 5,3 Prozent – 2006 waren es noch einheitlich 3,5 Prozent.
  • Zudem steigt vielerorts die Grundsteuer. Der „Hebesatz“ wurde in einigen Städten deutlich nach oben geschraubt, zum Beispiel in Gießen (+60 Prozent) oder Bonn (+28 Prozent). Eigentümer zahlen hier Hunderte Euro mehr im Jahr – wie viel genau, hängt von der Grundstücksgröße ab.

Und es droht ein weiterer Anstieg: Nach dem Willen der Länder soll sich die Steuer künftig an aktuellen statt an alten Marktwerten orientieren. Details sind noch offen (siehe Kasten Seite 74). Noch beteuern sie, dass dies durch eine neue Rechenmethode ausgeglichen werden und nicht zu höheren Belastungen führen soll.

  • Gesetze und neue Auflagen wie Mietpreisbremse oder strenge Bauordnungen kommen hinzu. So sind in Baden-Württemberg seit dem Frühjahr bei vielen Neubauten Fahrradstellplätze und Barrierefreiheit vorgeschrieben.

Laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft sind die Baukosten durch energetische Anforderungen und kommunale Auflagen seit 2000 bereits um 260 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Immerhin: Wehrlos stehen Eigentümer der Entwicklung nicht gegenüber. Wer geschickt agiert, kann Steuererhöhungen ins Leere laufen lassen oder sich das Geld an anderer Stelle zurückholen. Wir stellen mehrere Strategien vor.

Grunderwerbsteuer 2015 in den Bundesländern

Tipp 1: Grunderwerbsteuer reduzieren

Alles, was kein „wesentlicher Gebäudebestandteil“ ist, kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden – und unterliegt dann nicht der bis zu 6,5-prozentigen Grunderwerbsteuer. „Als steuerfreies Inventar gelten zum Beispiel Einbauküchen, Möbel, Markisen oder Saunen“, sagt Nico Schley, Experte für Steuerrecht bei der Kanzlei Osborne Clarke in Köln. Auch Gartenhäuser sind begünstigt, solange sie nicht mit Betonfundamenten verankert sind. Hinzu kommen Fotovoltaikanlagen, solange sie nicht ins Dach integriert sind.

Probleme kann es bei den Solaranlagen geben, wenn der Strom überwiegend selbst verbraucht und nicht ins öffentliche Netz eingespeist wird. „Dann könnten die Beamten die Anlage als wesentlichen Gebäudebestandteil einstufen“, warnt Steuerberater Wolfram Vogel von der Kanzlei HLB Stückmann und Partner in Bielefeld. Einen Präzedenzfall dazu gebe es bislang aber nicht.

Vorsicht bei Steuersparmodellen

Trotz der Abgrenzungsprobleme im Detail zeigen die Beispiele: Die Liste der geeigneten Gegenstände ist lang. Wer gezielt sucht, kann seine Steuerlast leicht um mehrere Hundert Euro oder gar einen vierstelligen Betrag senken. Ist das Inventar 20.000 Euro wert, beträgt die Ersparnis bei 6,5 Prozent Steuer immerhin 1300 Euro.

Und es besteht Spielraum, den Kaufpreis fürs Inventar großzügig anzusetzen – und den der Immobilie zu reduzieren. Immobilienkäufer sollten es aber nicht übertreiben, sich an den jeweiligen Anschaffungskosten orientieren und altersabhängige Abschläge vornehmen, rät Steuerberater Schley von Osborne Clarke.

Wo der Immobilienboom Wohnen besonders stark verteuert hat
Hamburg Quelle: dpa
Freiburg Quelle: dpa
Kaiserdom in Aachen Quelle: dpa
Luftaufnahme von Oldenburg Quelle: Bin im Garten CC Attribution-Share Alike 3.0 Unported
Altstadt von Dresden Quelle: dpa
Englischer Garten in München Quelle: dpa
Nürnberg Quelle: dpa
Haupteingang zur Fuggerei in Augsburg Quelle: dpa
Rathaus in Braunschweig Quelle: dpa
Berlin Quelle: dpa
Kunsthalle in Kassel Quelle: dpa

Vorsicht ist bei vermeintlichen Steuersparmodellen geboten, bei denen zum Beispiel Grundstückskauf und Rohbau in einem Vertrag, der Innenausbau in einem anderen Vertrag geregelt wird. Stimmen sich Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen dabei eng ab, berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer trotz der separaten Verträge auf die Gesamtsumme (Bundesfinanzhof, II R 9/14). Profi-Investoren umgehen die Grunderwerbsteuer oft, indem Immobilien in Gesellschaften verschoben werden. Wechseln dann maximal 94,9 Prozent der Anteile an dieser Gesellschaft den Eigentümer, fällt dabei keine Grunderwerbsteuer an. Der Gesetzgeber hat zwar versucht, dem Trick einen Riegel vorzuschieben. Doch Steuerberater sehen genügend Schlupflöcher; laut Steuerberatungsgesellschaft Rödl & Partner besteht „noch erhebliches Gestaltungspotenzial“.

Tipp 2: Steuern sparen als Vermieter

Sobald Hauskäufer eingezogen sind, bleiben nur noch wenige Sparoptionen. Immerhin können sie 20 Prozent der Lohnkosten, die Handwerker für Renovierungsarbeiten am Haus in Rechnung stellen, von ihrer Steuerlast abziehen – maximal 1200 Euro im Jahr.

Mehr Spielraum haben Vermieter. „Sie dürfen Ausgaben für die Instandsetzung und Modernisierung ihrer Immobilie in voller Höhe geltend machen – es sei denn, sie zählen zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten“, sagt Vogel von HLB. Sei dies der Fall, würden sie dem Bau- oder Kaufpreis zugeschlagen.

Steuervorteile für Mieter und Vermieter

Die Folge: Vermieter dürfen die Ausgaben dann nicht sofort steuermindernd von ihren Mieteinnahmen abziehen, sondern müssen sie über 50 Jahre mit je zwei Prozent abschreiben (bei Baujahren vor 1925: 40 Jahre, 2,5 Prozent). Renovierungskosten von 20 000 Euro würden sich so pro Jahr mit gerade mal 400 Euro bemerkbar machen.

Das zeigt eindrucksvoll, wie ärgerlich es ist, wenn das Finanzamt Ausgaben als „anschaffungsnahen Aufwand“ einstuft.

Aber wann können die Beamten das machen? „Wenn die Netto-Ausgaben – also ohne Umsatzsteuer – für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren die Schwelle von 15 Prozent des Kaufpreises des Gebäudes – ohne Grund und Boden – überschreiten, gelten sie in voller Höhe als Anschaffungskosten“, sagt Vogel.

Profis zahlen meist gar keine Grunderwerbsteuer

Wer alles auf einen Schlag geltend machen will, muss also unter der 15-Prozent-Grenze bleiben. Insofern kann es sinnvoll sein, nicht direkt nach dem Kauf einer Immobilie das komplette geplante Renovierungsprogramm abzuspulen.

Vorsicht: Die Drei-Jahres-Frist beginnt nicht mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag, sondern mit der Übergabe. Unbedenklich sind in dieser Phase lediglich klassische Schönheitsreparaturen, etwa Tapezieren und Streichen. Solange das nicht im Rahmen einer größeren Renovierung erledigt wird, darf das Finanzamt die Ausgaben nicht bei der Berechnung der 15-Prozent-Grenze berücksichtigen.

Wer alles richtig macht und drunter bleibt, darf sich oft über hohe Steuervorteile freuen. Wenn Vermieter im ersten Jahr die gesamten Renovierungskosten – und darüber hinaus Zinsen, die sie für den Immobilienkredit zahlen sowie die Abschreibungen auf den Kaufpreis – von ihren Mieteinnahmen abziehen dürfen, entsteht meist ein ansehnlicher „Vermietungsverlust“. Den dürfen sie steuerlich von ihren Einkünften abziehen.

Wohnen in Großstädten wird teuer
Das Wohnen in Deutschlands Großstädten wird offenbar immer teurer. In sieben großen Städten, von Berlin bis Stuttgart, sind die Preise für Eigentumswohnungen binnen fünf Jahren um mehr als 40 Prozent gestiegen – bei den Mieten sind es 25 Prozent. Deshalb klagen viele Familien, dass sie sich das Wohnen in der Stadt kaum noch leisten können. Über 20 Jahre gesehen sind die Mieten dagegen langsamer als die Verbraucherpreise gestiegen. Unter der Frage „Was macht das Wohnen in den Städten so teuer?“ hat die DZ Bank in einer Research-Publikation die Gründe zusammengestellt. Dabei wurde der Preisanstieg der vergangenen 20 Jahre analysiert. Quelle: DZ Bank Quelle: dpa
Ein Grund für steigende Mieten ist das vielerorts knappe Wohnungsangebot. Lange Zeit hielt der Neubau nicht Schritt mit der steigenden Bevölkerung. Die Mieten in Berlin legten von 2010 bis 2015 (jeweils auf das erste Quartal gerechnet) um 32 Prozent zu – der stärkste Anstieg im Vergleich zu anderen Metropolen. Die Mieten stiegen demnach auf 8,20 Euro je Quadratmeter (Wiedervermietung) und die Erstbezugsmiete auf 11,30 Euro je Quadratmeter. Dennoch wohnt man in der Bundeshauptstadt noch vergleichsweise günstig. Der überproportionale Mietanstieg ist hier auf ein niedriges Ausgangsniveau (1994) zurückzuführen. Mehr als 80 Prozent der Haushalte wohnen in Berlin zur Miete. Quelle: dpa
Es ist nicht verwunderlich, dass in der bevölkerungsreichsten Stadt von Nordrhein-Westfalen Wohnungsknappheit herrscht. Umso teurer werden auch die Mietkosten. Die Mieten in Köln legten um 16 Prozent in den vergangenen fünf Jahren zu. Bei der Wiedervermietung müssen Mieter 9,20 Euro je Quadratmeter zahlen, bei der Erstbezugsmiete sogar 11,40 Euro. Seit der Jahrtausendwende hat sich die Wohnpräferenz stark gewandelt. Zog es die Menschen 1990 an den Stadtrand, wollen die meisten heute in der Stadt leben. Quelle: dpa
Die Politik hat zum 1. Juni die Mietpreisbremse eingeführt, die das Wohnen in der Stadt wieder erschwinglich machen soll. Doch es sind nicht nur die Mieten gestiegen, sondern auch die Ansprüche der Mieter. So wünschen sie sich immer größere Wohnungen. Das treibt natürlich die Wohnungskosten in die Höhe. Bei einer Wiedervermietung kostet ein Quadratmeter in Düsseldorf 9,30 Euro. Bei einem Erstbezug muss der Mieter mit 11,40 Euro tiefer in die Tasche greifen. Insgesamt legten die Mieten von 2010 bis 2015 um 23 Prozent zu. Quelle: dpa
Deutlich verteuert haben sich auch die Nebenkosten des Wohnens, etwa für Strom und Heizung. Zudem hat der Staat das Wohnen über steigende Steuern und verschärfte Bauvorschriften verteuert. Diese Vorgaben gelten zwar bundesweit, belasten aber stärker die Stadtbewohner. In Stuttgart sind die Mieten in fünf Jahren um 22 Prozent gestiegen. Mit zehn Euro je Quadratmeter müssen Mieter bei einer Wiedervermietung einer Wohnung rechnen. Hier ist der Unterschied bei einem Erstbezug nicht so groß: Der Quadratmeter kostet 11,40 Euro. Quelle: dpa
Die Situation an den Wohnungsmärkten der Großstädte ist ein normaler Trend. Im Vergleich mit ausländischen Metropolen sind die Großstadtmieten hierzulande sogar eher niedrig. Dennoch sind gute und günstige Wohnungen in Hamburg Mangelware und entsprechend begehrt. 13,10 Euro kostet ein Quadratmeter einer Neubauwohnung, 10,10 Euro bei einer Wiedervermietung. Der Neubau, in Hamburg zum Beispiel, hat wieder angezogen. Quelle: dpa
Der Anteil der leerstehenden marktaktiven Wohnungen ist zuletzt (2013) knapp drei Prozent gesunken. So sind in Hamburg (0,7 Prozent) und Frankfurt (0,7 Prozent) am Wohnungsmarkt fast keine Wohnungen mehr verfügbar. Das wird sich auch in naher Zukunft nicht ändern: Denn die über Jahre entstandene Bedarfslücke lässt sich nicht so schnell schließen. Wohnungen in den Ballungsräumen werden auch weiterhin ein knappes Gut bleiben. 11,40 Euro kostet ein Quadratmeter bei einer Wiedervermietung, 13,30 Euro bei einem Erstbezug. Insgesamt sind die Mieten um 26 Prozent gestiegen. Quelle: dpa
Am teuersten ist der Quadratmeter in einem Neubau in München: Stolze 15,50 Euro kostet der Quadratmeter. Zwei Euro weniger ist es bei einer Wiedervermietung – die Preise legten von 2010 bis 2015 um 23 Prozent zu. Die Mieten in Deutschlands Großstädten werden weiter in die Höhe schießen. Weil zuletzt aber mehr gebaut wurde, könnte die Dynamik des Anstiegs etwas nachlassen. Nichtsdestotrotz dürften geräumige und zugleich günstige Wohnungen in den Metropolen der Vergangenheit angehören – oder glückliche Ausnahmen sein. Quelle: dpa

Besonders hoch fällt das Minus aus, wenn Vermieter zum Vorzugspreis an Angehörige vermieten – etwa die Kinder. „Allerdings müssen sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnen, damit das Finanzamt Renovierungskosten akzeptiert“, sagt Vogel.

Eine weitere beliebte Option, Steuervorteile zu maximieren: Wer ein Haus mit vermieteter Einliegerwohnung kauft, kann zwei Kredite aufnehmen – einen für die Wohnung und einen für den Rest. „Käufer sollten dann das gesamte Eigenkapital in den Kredit für die restliche Immobilie stecken“, rät Vogel. So entfällt ein höherer Anteil der Zinslast auf die Wohnung – und kann steuermindernd abgezogen werden.

Tipp 3 Günstig finanzieren mit Staatshilfe

Einen Steuerbonus für energetische Sanierungen wird es vorerst nicht geben. Entsprechende Pläne haben die Großkoalitionäre im Frühjahr auf Eis gelegt. Wer seine Immobilie dämmen will, kann den Staat trotzdem an den Kosten beteiligen. Denn die Staatsbank KfW lockt mit günstigen Krediten oder Zuschüssen – und hat die Konditionen bei einigen Programmen am 1. August noch mal verbessert.

Wer „Wohnraum sanieren oder sanierten Wohnraum kaufen will“, kann sich bis zu 50.000 Euro zum Effektivzins von 0,75 Prozent leihen (Zinsbindung: 10 Jahre). Bei einem „KfW-Effizienzhaus“ sind sogar 100 000 Euro sowie Tilgungszuschüsse von bis zu 27,5 Prozent der Kreditsumme drin. Die Voraussetzungen für hohe Zuschüsse sind jedoch streng und bei Bestandsimmobilien oft schwer umzusetzen.

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Wer energieeffizient baut oder einen Neubau kauft, bekommt Kredite für 0,75 oder 1,0 Prozent effektiv – je nachdem, welchen Standard er einhält (Zinsbindung: zehn Jahre). Selbst der höhere Satz ist noch deutlich günstiger als das, was Banken bieten: Laut FMH Finanzberatung sind für Hypothekenkredite mit zehnjähriger Laufzeit derzeit im Schnitt 1,7 Prozent fällig.

Zusätzliche Kredite gibt’s beispielsweise für Fotovoltaikanlagen, Energiespeicher oder altersgerechte Umbauten (ab 1,21 Prozent effektiv). Eigentümer, die keinen Kredit brauchen, können sich bis zu 30 Prozent der Sanierungskosten von der KfW in Form eines Investitionszuschusses erstatten lassen (maximal 30.000 Euro).

Doch Vorsicht: Die KfW ist behäbig. Bis sie grünes Licht gibt, können Wochen ins Land gehen – und vorher dürfen die Handwerker nicht anfangen. Gerade Käufer, die sanieren und schnell einziehen wollen, sollten Kredite früh beantragen. Sonst zahlen sie womöglich an anderer Stelle drauf – etwa, weil sie länger Miete für ihre alte Wohnung zahlen.

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