Viele wünschen sich eine eigene Immobilie. Als wichtigen Grund für den Immobilienkauf nennen in Umfragen die meisten ihre Altersvorsorge und den Wunsch, endlich keine Miete mehr zahlen zu müssen. "Ich will nicht länger einem anderen seine Immobilie abzahlen", ist dann oft zu hören. Oder, etwas deutlicher: "Ich will dem Vermieter nicht länger mein Geld in den Rachen werfen."
In welchen Städten es sich rein finanziell lohnt, in der eigenen Immobilie zu wohnen - und wo Mieter günstiger fahren - haben wir bereits in einem Dossier ermittelt.
Doch die eigenen vier Wände sind für viele mehr als eine finanzielle Angelegenheit. Sie bieten ein Stück Freiheit, etwas Eigenes, das nach den eigenen Vorstellungen gestaltet werden kann. Aus dieser Sicht ist der Immobilienkauf nichts, was sich lohnen müsste. Es ist eine Konsumentscheidung: Haus oder Wohnung werden gekauft, weil der Käufer darin, und nicht woanders, wohnen möchte. Das einzige Problem: Ohne das nötige Geld wird aus dem Traum nichts.
Das klingt trivial. Und tatsächlich wirft diese Feststellung die zentrale Frage erst auf: Wie viel Geld ist denn nötig? Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern kostet in einer deutschen Stadt im Durchschnitt etwa 150.000 Euro. Wer den Kaufpreis problemlos aus seinem Ersparten stemmen kann, ist fein raus. Die meisten werden die eigene Immobilie aber zu einem großen Teil per Kredit finanzieren müssen. Zumal der Durchschnitt die großen regionalen Unterschiede verdeckt. In München würde die 80-Quadratmeter-Wohnung schon knapp 350.000 Euro kosten.
Wieviel Einkommen ist nötig für die eigenen vier Wände?
Wie viel Erspartes Käufer aufbringen können, wissen sie meist noch recht gut. Wie viel laufende Raten sie für ihren Immobilienkredit schultern können, ist ihnen häufig schon weniger klar. Als Faustregel gilt, dass die monatlichen Ausgaben fürs Wohnen 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollten. Damit lässt sich die Frage, was die eigene Immobilie kostet, umdrehen: Wieviel Einkommen nach Steuern braucht man eigentlich, um sich eine eigene Immobilie zu kaufen?
Unsere interaktive Kartengrafik zeigt das Ergebnis für die 30 größten deutschen Städte. Wir gehen davon aus, dass Käufer eine Wohnung mit 80 Quadratmetern zum Durchschnittspreis vor Ort kaufen. 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten bringen die Käufer selbst auf - dafür nutzen sie ihr Erspartes. Die Kaufnebenkosten können durchaus weitere zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. Zu den Kaufnebenkosten würde auch ein fälliges Maklerhonorar zählen. Dessen Höhe variiert stark nach Region.
In Hamburg und Bremen müssen Käufer inklusive Steuer gut sechs Prozent zahlen. In Baden-Württemberg, Bayern und dem Saarland teilen sich Käufer und Verkäufer hingegen meist die dort üblichen etwa sieben Prozent Provision - für den Käufer wären dort also nur etwa 3,5 Prozent fällig. Außerdem fallen bundesweit noch Kosten für Notar und Grundbuch an (etwa zwei Prozent). Käufer zahlen außerdem Grunderwerbsteuer, deren Höhe je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt.
Am erschwinglichsten ist Eigentum in Chemnitz
Der selbst aufgebrachte Anteil von 20 Prozent ist als Untergrenze anzusehen. Besonders günstige Kreditkonditionen bieten Banken meist nur, wenn Käufer wenigstens 40 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche beisteuern. Wer mehr als 20 Prozent (plus Kaufnebenkosten) des Kaufpreises gespart hat, könnte also auch schon mit geringem Einkommen über einen Immobilienkauf nachdenken.
Für den aufgenommenen Kredit setzen wir die Konditionen eines über 30 Jahre voll abgezahlten Darlehens für Angestellte an und berücksichtigen Standort, Kredithöhe und Immobilienwert.
Die teuersten und günstigsten Stadtteile der Metropolen
Die teuersten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Hafencity | 5200 | k. A. | k. A. | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Harvesteh./ Rotherbaum | 5000 | 13,80 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
Winterhude | 4300 | 11,70 | 3,1 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Billstedt/ Horn | 2100 | 8,30 | 4,5 | +2 bis -2% | hoch |
Harburg/ Wilhelmsburg | 2050 | 7,90 | 4,3 | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Grunewald | 3350 | 10,80 | 3,6 | +8% | mittel |
Mitte | 3100 | 9,80 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
Prenzlauer Berg | 2750 | 9,70 | 3,9 | +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Spandau | 1450 | 6,40 | 4,9 | +8% | sehr hoch |
Marzahn/ Hellersdorf | 1200 | 5,60 | 5,2 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Bayenthal/ Marienburg | 3450 | 10,20 | 3,3 | +8% | hoch |
Altstadt/ Neustadt | 3400 | 10,70 | 3,5 | +8% | mittel |
Lindent./ Sülz/ Klettenb. | 3300 | 10,60 | 3,6 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Langel/ Zündorf | 1650 | 7,40 | 5,0 | +3 bis +8% | sehr hoch |
Chorweiler | k.A. | 6,80 | k.A. | +2 bis -2% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Westend | 4750 | 14,70 | 3,4 | +8% | sehr niedrig |
Nordend | 4150 | 13,00 | 3,5 | +8% | sehr niedrig |
Sachsenhausen | 3600 | 12,40 | 3,8 | +8% | mittel |
Die günstigsten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Riederwald/ Fechenh. | 2250 | 8,90 | 4,4 | +3 bis +8% | hoch |
Berkersh./ Bonames | 2200 | 9,70 | 4,9 | +3 bis +8% | sehr hoch |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Die teuersten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Altstadt/ Lehel | 6400 | 14,70 | 2,6 | +3 bis +8% | niedrig |
Bogenhausen | 6100 | 15,90 | 3,0 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Schwabing/ Maxvorst. | 5900 | 15,00 | 2,9 | +3 bis +8% | sehr niedrig |
Die günstigsten Stadtteile:
Stadtteil | Kaufpreis (Euro/qm) | Kaltmiete (Euro/qm) | Miet- rendite¹ | Preis- prognose² | Erschwing- lichkeit³ |
Ramersdorf/ Perlach | 3800 | 12,30 | 3,7 | +8% | niedrig |
Feldmoching | 3550 | 12,00 | 3,8 | +8% | mittel |
k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche
Käufer sollten nicht den Fehler machen, als Wohnkosten nach dem Kauf nur die Kreditraten einzuplanen. Manche laufenden Kosten, etwa für Strom und Heizung, müsse sie ohnehin weiter zahlen. Andere Ausgaben kommen sogar neu hinzu. So müssen Wohnungseigentümer in der Regel Hausgeld zahlen, dazu gehört etwa eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums.
Neben der Kreditrate setzen wir daher noch 3 Euro je Quadratmeter Hausgeld pro Monat an (für die 80-Quadratmeter-Wohnung also 240 Euro), das unabhängig vom Standort zu zahlen ist.
In München würde die Wohnung also zum Beispiel genau 348.000 Euro kosten. Ohne Makler, aber mit zwei Prozent Aufschlag für Notar und Grundbuch sowie 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer (Bayern), läge die Gesamtinvestition bei 367.140 Euro. 20 Prozent des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten würde der Käufer aus seinem Ersparten investieren. Das wären hier immerhin 88.740 Euro.
278.400 Euro müssten per Kredit finanziert werden. Jeden Monat müsste der neue Wohnungseigentümer 1235,44 Euro Kreditrate (Zins und Tilgung) zahlen - über 30 Jahre. 240 Euro Hausgeld wären zusätzlich fällig. Damit läge die monatliche Gesamtbelastung bei 1475,44 Euro. Sollte diese Summe nur 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen, wären wenigstens 3688,60 Euro Nettoeinkommen nötig. Auf das Jahr bezogen also 44.263,20 Euro.
Am erschwinglichsten sind Wohnungen in Chemnitz. Hier würden schon 14.641,50 Euro Nettoeinkommen im Jahr reichen, um sich die eigenen 80 Quadratmeter Wohnung leisten zu können. Im Durchschnitt der 30 größten deutschen Städte brauchen Wohnungskäufer rund 23.400 Euro jährliches Nettoeinkommen.
Die Zahlen zeigen es deutlich: Die eigene Immobilie mag oft ein großer Wunsch sein, man muss sie sich aber auch leisten können.