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Immobilien So viel müssen Sie für ein Eigenheim verdienen

Die Mieten steigen, die Kreditzinsen sind niedrig - sollten Sie jetzt beim Eigenheim zuschlagen? Wie viel muss man verdienen, um sich das wirklich leisten zu können? Wir geben Antworten für die 30 größten Städte.

Mieten oder kaufen? Die größten deutschen Städte im Test
Das Essener Wahrzeichen, der Förderturm der ehemaligen Zeche und des heutigen Museums Zeche Zollverein Quelle: dpa
Das "U" auf dem Dach der Unions-Brauerei Quelle: dpa
Skyline von Düsseldorf im Winter Quelle: dpa
Bremer Marktplatz Quelle: dpa
Blick über den Rhein auf Köln Quelle: dpa
Menschen auf dem Schlossplatz in Stuttgart Quelle: dpa
Neues Rathaus in Hannover Quelle: dpa

Viele wünschen sich eine eigene Immobilie. Als wichtigen Grund für den Immobilienkauf nennen in Umfragen die meisten ihre Altersvorsorge und den Wunsch, endlich keine Miete mehr zahlen zu müssen. "Ich will nicht länger einem anderen seine Immobilie abzahlen", ist dann oft zu hören. Oder, etwas deutlicher: "Ich will dem Vermieter nicht länger mein Geld in den Rachen werfen."

In welchen Städten es sich rein finanziell lohnt, in der eigenen Immobilie zu wohnen - und wo Mieter günstiger fahren - haben wir bereits in einem Dossier ermittelt.

Doch die eigenen vier Wände sind für viele mehr als eine finanzielle Angelegenheit. Sie bieten ein Stück Freiheit, etwas Eigenes, das nach den eigenen Vorstellungen gestaltet werden kann. Aus dieser Sicht ist der Immobilienkauf nichts, was sich lohnen müsste. Es ist eine Konsumentscheidung: Haus oder Wohnung werden gekauft, weil der Käufer darin, und nicht woanders, wohnen möchte. Das einzige Problem: Ohne das nötige Geld wird aus dem Traum nichts.

In diesen Regionen zahlen Immobilienbesitzer ihr Häuschen am schnellsten ab
27 Jahre, so lange dauert es, bis ein Durchschnittsverdiener in Deutschland sein Eigenheim abbezahlt hat. Der Tilgungssatz liegt dabei im Schnitt bei 2,89 Prozent. Für die Postbank-Studie, aus der die Bild zitiert, wurden die Kaufpreise in allen 402 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland ins Verhältnis zum jeweiligen Einkommensniveau gesetzt. Voraussetzung ist, dass für die Tilgung wie maximal 40 Prozent des Haushalt-Nettoeinkommensaufgewendet werden, 20 Prozent Eigenkapitalanteil vorhanden waren. Sonderzahlungen wurden nicht berücksichtigt. Quelle: dpa
In weniger als der Hälfte (43 Prozent) der Kreise und kreisfreien Städte zahlen Eigenheimbesitzer die Immobilie wie empfohlen in 30 Jahren ab. In besonders teuren Immobilienstädten wie München oder Köln zahlen Durchschnittsverdiener mit einem Haushaltsnettoeinkommen zwischen 1.700 und 2.600 Euro dagegen auch einmal mehr als 40 lang, bis 110 Quadratmeter Wohneigentum ihnen gehören. Im westlich von Köln gelegenen Rhein-Erft-Kreis haben sie das notwendige Darlehen für eine 110-Quadratmeter-Wohnung dagegen nach 29 Jahren beglichen. Quelle: dpa
Auch im Nordosten der Republik ist eine 110 Quadratmeter-Immobilie für Durchschnittsverdiener trotz moderater Immobilienpreise kaum erschwinglich: Wegen des geringen Einkommens in der Region zahlen Immobilienbesitzer in Berlin, Potsdam, Rostock & Co. deutlich länger als 40 Jahre ihren Kredit ab. Wer in Berlin arbeitet, findet allerdings im brandenburgischen Kreis Barnim nördlich der Hauptstadt Wohnungen mit 110 Quadratmetern, die in der Regel nach 25 Jahren abbezahlt sind. Quelle: dpa
Wer keine Angst hat, zu pendeln, findet jedoch im Umland der großen Metropolen finanzierbare Immobilien. Selbst in teuren Gegenden rund um Frankfurt am Main gibt es Schnäppchen. Allerdings sind hier die Einkommen im Bundesvergleich auch so hoch, dass sich auch Durchschnittsverdiener eine 110-Quadratmeter-Wohnung leisten können. Quelle: dpa
Auch in den unmittelbar an Hamburg angrenzenden Kreisen Stormarn und Segeberg sowie dem Herzogtum Lauenburg dauert die Tilgung eines Kredits im Schnitt 34 Jahre. Quelle: dpa
In Pirmasens (im Bild), dem Landkreis Altenkirchen (Westerwald) und dem Landkreis Wesermarsch dauert die Tilgung eines Kredites für eine 110-Quadratmeter-Immobilie für den Durchschnittsverdiener rund zwölf Jahre. Quelle: dpa
Im Saale-Orla-Kreis, dem Landkreis Nienburg (Weser), Landkreis Holzminden, dem Unstrut-Hainich-Kreis und dem Vogtlandkreis dauert das Abbezahlen der eigenen vier Wände dagegen elf Jahre. Quelle: dpa

Das klingt trivial. Und tatsächlich wirft diese Feststellung die zentrale Frage erst auf: Wie viel Geld ist denn nötig? Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern kostet in einer deutschen Stadt im Durchschnitt etwa 150.000 Euro. Wer den Kaufpreis problemlos aus seinem Ersparten stemmen kann, ist fein raus. Die meisten werden die eigene Immobilie aber zu einem großen Teil per Kredit finanzieren müssen. Zumal der Durchschnitt die großen regionalen Unterschiede verdeckt. In München würde die 80-Quadratmeter-Wohnung schon knapp 350.000 Euro kosten.

Wieviel Einkommen ist nötig für die eigenen vier Wände?

Wie viel Erspartes Käufer aufbringen können, wissen sie meist noch recht gut. Wie viel laufende Raten sie für ihren Immobilienkredit schultern können, ist ihnen häufig schon weniger klar. Als Faustregel gilt, dass die monatlichen Ausgaben fürs Wohnen 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollten. Damit lässt sich die Frage, was die eigene Immobilie kostet, umdrehen: Wieviel Einkommen nach Steuern braucht man eigentlich, um sich eine eigene Immobilie zu kaufen?

Quellen: Immobilienscout, Interhyp, eigene Berechnung
*Die Werte beziehen sich auf eine 80qm Wohnung und auf die lokalen Kaufpreise inklusive Grunderwerbsteuer wie vor Ort fällig.

Unsere interaktive Kartengrafik zeigt das Ergebnis für die 30 größten deutschen Städte. Wir gehen davon aus, dass Käufer eine Wohnung mit 80 Quadratmetern zum Durchschnittspreis vor Ort kaufen. 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten bringen die Käufer selbst auf - dafür nutzen sie ihr Erspartes. Die Kaufnebenkosten können durchaus weitere zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. Zu den Kaufnebenkosten würde auch ein fälliges Maklerhonorar zählen. Dessen Höhe variiert stark nach Region.

In Hamburg und Bremen müssen Käufer inklusive Steuer gut sechs Prozent zahlen. In Baden-Württemberg, Bayern und dem Saarland teilen sich Käufer und Verkäufer hingegen meist die dort üblichen etwa sieben Prozent Provision - für den Käufer wären dort also nur etwa 3,5 Prozent fällig. Außerdem fallen bundesweit noch Kosten für Notar und Grundbuch an (etwa zwei Prozent). Käufer zahlen außerdem Grunderwerbsteuer, deren Höhe je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt.

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