Immobilien So wird das Gemeinschaftseigentum nicht zum Geldgrab

Wohnungen sind viel teurer als der reine Kaufpreis plus Makler und Notar. Hohe Kosten fallen im Haus auch außerhalb der eigenen vier Wände an. Das raten Experten Neueinsteigern in den Immobilienmarkt.

Eigentumswohnungen - ein Teil vom Ganzen Quelle: dpa/Montage

Alte Weisheit, immer noch gerne ignoriert: „An einer Wohnung gehört dem Eigentümer nur die Luft zwischen den Wänden. Die Wände sind schon Gemeinschaftseigentum.“ Das ist der eine Teil der Wahrheit, der andere lautet: Wohnungskäufer sind nicht nur für die eigene Bleibe, sondern für die gesamte Wohnanlage verantwortlich. Denn die zählt zum Gemeinschaftseigentum, an dem der Käufer anteilig zur Größe seines Eigentums zwingend beteiligt ist. Ob er will oder nicht.

Das übersehen vor allem Interessenten gerne, die zum ersten Mal in eine Eigentumswohnung investieren. Sie durchkämmen die potenzielle Wohnung auf die kleinste Unregelmäßigkeit, gerne auch um den Preis zu drücken. Aber außerhalb geht es dann schneller: Schauen, ob der Keller gefühlt trocken, der Dachboden dem Augenschein nach gut gedämmt und der Garten einigermaßen gepflegt ist – das reicht vielen. Und ist ein grober Fehler, warnt der Verband der Privaten Bauherren (VPB). „Käufer interessieren sich in der Regel nur für ihre künftige Wohneinheit. Aber das Gemeinschaftseigentum ist bautechnisch ungleich wichtiger und wird technisch nicht geprüft“, so Volker Lenz, Ingenieur des Frankfurter VPB-Büros.

Was nicht passt, wird passend gemacht
Baupfusch verursacht jedes Jahr Milliardenschäden. Und dafür braucht es nicht einmal einen Flughafen oder eine Philharmonie. Oft gehen private Bauherren mit einer erschreckenden Naivität an das Projekt Hausbau heran und scheuen zusätzliche Investitionen, beispielsweise in begleitende Sachverständige. Über die Hälfte aller Baumängel werden meist erst nach Jahren aufgedeckt und sind dann deutlich teurer, als es ein rechtzeitiges Gutachten gewesen wäre. Geld kann grundsätzlich kaum besser angelegt werden kann, als im eigenen Heim. Quelle: "Pfusch am Bau" - Marc Steiner
Außerdem ist Vorsicht geboten: Der Trend zum Baumangel steigt nämlich. Riskant ist dabei vor allem, dass auf Baustellen immer mehr Arbeiten an immer mehr Subunternehmer abgegeben werden. Dann sind teilweise nicht einmal mehr ausgebildete Handwerker am Werk. Auch hier spart, wer das billigste Angebot nimmt, womöglich an der falschen Stelle. Quelle: "Pfusch am Bau" - Marc Steiner
Besonders kritisch und zugleich häufig, sind beispielsweise Mängel bei Isolierung und Wärmedämmung. Anders ausgedrückt: Das Haus ist nicht ganz dicht. Im Innenbereich sind vor allem Rohr- und Elektroinstallation pfuschanfällig, sowie Badezimmer und Sanitäranlagen. Besonders beliebt: Rohre und Leitungen mit Bauschaum fixieren. Quelle: "Pfusch am Bau" - Marc Steiner
Mängel sollten vom Kunden am besten immer vor der Abnahme festgehalten werden. Dann muss der Handwerker nachweisen, dass er nicht gepfuscht hat, beziehungsweise muss nachbessern. Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um, der Kunde muss nachweisen, dass gepfuscht wurde. Das ist oft schwierig. Quelle: "Pfusch am Bau" - Marc Steiner
Auch eine Teil-Abnahme mit Mängeln, bei der nur ein Teil der Rechnung beglichen wird ist möglich. Allerdings müssen diese Mängel dann vor der Übernahme schriftlich festgehalten werden. Kürzt der Kunde die Rechnung wegen festgestellter aber nicht protokollierter Mängel einfach, riskiert er eine Klage. Quelle: "Pfusch am Bau" - Marc Steiner
Sind die Mängel besonders schwerwiegend, kann und sollte die Abnahme ganz verweigert werden. Ohne Abnahme gibt es für den Handwerksbetrieb auch kein Geld, das ist gesetzlich im BGB geregelt. Quelle: "Pfusch am Bau" - Marc Steiner
Über Termine zu Arbeitsbeginn und Abnahme sollte daher auch möglichst ein schriftlicher Vertrag existieren, in dem die Daten präzise erfasst sind. Schwammige Formulierungen oder lediglich Vereinbarungen per Handschlag können zu Problemen führen. Klare Rahmenbedingungen sind vor allem am Bau zu empfehlen, denn hier treiben Verzögerungen die Kosten schon mal enorm in die Höhe. Quelle: "Pfusch am Bau" - Marc Steiner
Es muss natürlich nicht immer gleich vor Gericht enden: Kunden können sich auch an die Handwerkskammer wenden. Die tritt dann als Schlichter auf – in aller Regel kostenlos. Bezahlt werden müsste allerdings ein eventuell in Anspruch genommener Gutachter, wie sie die Kammer ebenfalls vermitteln kann. Quelle: "Pfusch am Bau" - Marc Steiner
Sachverständige hinzu zu ziehen ist allerdings eine gute Idee, gerade wenn größere Projekte wie ein Neubau anstehen. Diese sollten am besten schon den Bau selber begleiten und dokumentieren, denn: Viele Prozesse scheitern wegen ungenügender Dokumentation der Baumängel. Auch kann schon vor Baubeginn ein Gutachten erstellt werden, welche Schäden womöglich zu erwarten sind. Durch eine solche professionelle Einschätzung können auch Nachbarschaftsstreitigkeiten vermieden werden. Quelle: "Pfusch am Bau" - Marc Steiner

Ein Blick in die lange Liste des Gemeinschaftseigentums: Dazu gehören zum Beispiel die Aufzüge, Sanitär- und Elektrotechnik, Brand- und Schallschutz, Heizung, Wärmedämmung, Keller, Tiefgarage, Müll, Fahrradkeller, Haustüren und Statik. Wann immer an einem Gewerk  auch Jahre nach dem Kauf der eigenen Wohnungen Kosten anfallen, muss die Eigentümergemeinschaft die bezahlen. Das so genannte Sondereigentum, für die nur der Käufer selbst zuständig ist, sind lediglich die Wohnung plus Keller- oder Bodenraum oder der Stellplatz fürs Auto.

Ärger beim Neubau

Wer sich in einen Neubau einkauft, hat zumindest theoretisch einen Vorteil. In den ersten  Jahren nach Erstellung gilt noch die Gewährleistung auf alle neu entdeckten Problemzonen eines Gebäudes. Das heißt, die beim Bau beauftragten Handwerker müssen nacharbeiten und für die Eigentümergemeinschaft fallen dadurch in der Regel keine Kosten an. Dafür müssen sich Neubau-Käufer durch die Kinderkrankheiten eines Hauses quälen und die kommen unausweichlich, trotz Bauabnahme. Setzrisse sind noch das Harmloseste.

Die Baumängel fallen umso heftiger aus, je liederlicher die Bauaufsicht und die Endabnahme ausgeführt wurden.

Urteil des BGH zur Wohnungssanierung

Doch in diesen Kontrollprozess sind die künftigen Bewohner des Hauses in der Regel gar nicht eingebunden, da sie sich untereinander noch nicht kennen oder noch nicht alle Anteile am Haus verkauft wurden. Dann obliegt die Kontrolle dem Bauträger und seinem Verwalter. Lenz warnt: „Der Verwalter hat manchmal gar kein Interesse an kritisch nachfragenden Bauherren, denn der Verwalter wird in der Regel vom Bauträger eingesetzt.“ 

Wie viel Ärger es durch diesen Interessenskonflikt bereits gegeben hat, lässt sich schon daran erkennen, dass Bauträger den ersten Verwalter inzwischen nur noch für drei Jahre einsetzen dürfen. Die Gewährleistung der Handwerker läuft nach fünf Jahren ab, so hat ein neuer Verwalter dann ab dem vierten Jahr freiere Hand, falls Ärger dräut.

Für Neukäufer empfiehlt sich vor dem Kauf die Investition in einen neutralen Gutachter, der für einige Stunden auch das Gemeinschaftseigentum unter die Lupe nimmt. Die Stundensätze sind  Peanuts gegen die Kaufkosten.

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