Im Immobilienkauf und -mietmarkt wirken die Gesetze von Angebot und Nachfrage ebenso wie in anderen Märkten. Naturgemäß reagiert die Angebotsmenge hier jedoch nur langsam, und in den Städten begrenzt oft die Knappheit von Bauland das Angebot. Der Wohnungsbau in den Städten war in den Neunzigerjahren abgeflaut – damals zogen viele in die „Speckgürtel“ am Stadtrand. Etwa seit der Jahrtausendwende hat sich der Trend wieder umgekehrt. Die Menschen ziehen wieder in die Städte. Gerade in Metropolen wie Frankfurt, Hamburg und München sind am Markt fast keine Wohnungen mehr verfügbar. Zuletzt wurden zwar wieder mehr Wohnungen gebaut, aber die über Jahre entstandene Lücke lässt sich nicht so schnell schließen.
Auch gestiegene Ansprüche treiben die Wohnkosten in die Höhe. Die in den vergangenen Jahren gebauten Wohnungen sind mit einer durchschnittlichen Größe von 110 Quadratmetern erheblich größer als früher – in den Sechzigerjahren hatte die typische Neubauwohnung gerade einmal 80 Quadratmeter Wohnfläche. Aber auch dieser Trend scheint sich umzukehren: Die immer zahlreicher werdenden Alleinwohnenden und Senioren bevorzugen kleinere Wohnungen, und auch beim Umzug vom Land in die Stadt müssen die Menschen sich häufig „verkleinern“.
Wo investieren? Die Top 10 der regionalen Wohnungsmärkte 2015
Stadt: Erlangen
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23
Stadt: Nürnberg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 57,04
Scoring Sozioökonomische Daten: 63,04
Scoring Strukturrisiko: 68,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 62,17
Stadt: Freiburg im Breisgau
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 58,11
Scoring Sozioökonomische Daten: 69,93
Scoring Strukturrisiko: 53,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 55,00
Stadt: Wolfsburg
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,35
Scoring Sozioökonomische Daten: 74,93
Scoring Strukturrisiko: 40,7
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 55,51
Stadt: Braunschweig
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,39
Scoring Sozioökonomische Daten: 70,43
Scoring Strukturrisiko: 37,1
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 67,54
Stadt: Hannover
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 60,91
Scoring Sozioökonomische Daten: 57,39
Scoring Strukturrisiko: 50,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 66,96
Stadt: Potsdam
Bundesland: Brandenburg
Gesamtscoring: 61,65
Scoring Sozioökonomische Daten: 52,79
Scoring Strukturrisiko: 57,9
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 74,71
Stadt: Darmstadt
Bundesland: Hessen
Gesamtscoring: 61,76
Scoring Sozioökonomische Daten: 79,89
Scoring Strukturrisiko: 74,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 60,22
Stadt: Regensburg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,02
Scoring Sozioökonomische Daten: 94,31
Scoring Strukturrisiko: 55,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
Scoring Standortpotenzial: 65,72
Stadt: Ingolstadt
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23
Platz: 40
Stadt: Karlsruhe
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 45,44
Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
Scoring Strukturrisiko: 55,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 47,83
Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015
Teilscoring | Gewichtung | Faktoren | Was wird untersucht? |
Sozio- ökonomische Daten | 25% | - Einwohnerentwicklung 2000-2014 - Kaufkraft - Arbeitslosenquote - EZH Umsatzkennziffer - EZH Kaufkraftindex - Zentralitätskennziffer - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013 | - Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte |
Struktur- risiko | 20% | - Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner - Betroffenheit vom Strukturwandel - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt - Hochschul-/ Universitätsstadt - Lage im Ballungszentrum | - künftige Einwohnerentwicklung - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts |
Liquiditäts- risiko | 20% | - Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität | - das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort |
Standort- potenzial | 35% | - Mietbelastung vs. Einkommen - Bevölkerungsentwicklung bis 2030 - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte | - Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen |
Solange der Trend in die Stadt anhält, werden Wohnungen in den Ballungsräumen auch weiterhin ein knappes Gut bleiben. Und vieles spricht dafür, dass dieser Trend anhält: Ländliche und strukturschwache Regionen, in denen die Versorgungs- und Verkehrsinfrastruktur sich immer weiter ausdünnt und immer häufiger Wohnungen und Häuser leer stehen, geraten in eine Abwärtsspirale sinkender Attraktivität. Hinzu kommt, dass Zuwanderer, die in wachsender Zahl nach Deutschland kommen, sich eher in den Städten ansiedeln.
All dies sind normale Entwicklungen, die sich marktmäßig aus den Veränderungen individueller und gesellschaftlicher Präferenzen ergeben. Ähnliche Veränderungen sind überall in der Welt in wachsenden Städten anzutreffen – in Deutschland verlaufen sie noch vergleichsweise milde. Es ist also nicht angebracht, die Situation mit Politparolen wie „Wohnen muss erschwinglich bleiben“ anzuprangern, wobei „erschwinglich“ undefiniert bleibt.
Und ebenso wenig begründet ist die Furcht vor einer „Immobilienblase“. Der Begriff löst seit der US-Subprime-Krise zwar regelmäßig Alarm aus. Doch in Wirklichkeit gibt es nur vereinzelt Risiken. Beispielsweise hat etwa die Bundesbank in einer Umfrage ermittelt, dass in den Großstädten ein Drittel der finanzierten Häuser und Wohnungen mit über 100 Prozent beliehen wurden. Aber dieses Risiko haben die für Finanzstabilität verantwortlichen Institutionen bereits auf dem Radar und sie werden es wohl rechtzeitig eindämmen. Insgesamt betrachtet ist der Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt jedenfalls nicht übertrieben und darüber hinaus solide finanziert.