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Immobilien Wo der Hauskauf noch lohnt

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Städte und Lagen mit Potenzial zur Preissteigerung

Wo der Immobilienmarkt heiß läuft
Wohnimmobilien haben vor allem in den großen Metropolen Deutschlands ihr Höchstpreisniveau im Jahr 2012 bestätigen können. Aber auch andere, kleinere Regionen in der Bundesrepublik holen auf. Das Transaktions-Umsatz-Ranking listet die Top Ten der Städte mit dem umfangreichsten Transaktionsvolumen im Bereich der Eigentumswohnungen und der Ein- und Zweifamilienhäusern auf. Das Ranking ist das Ergebnis des „Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2013/2014“ von Engel & Völkers. Absolutes Schlusslicht im Wohnungsranking ist Schwerin. 2012 wurde in Schwerin im Eigentumswohnungssektor ein Volumen von 29,6 Millionen Euro erzielt. Das reicht nur für den 36. Platz. Quelle: dpa
Flensburg schlittert haarscharf am letzten Platz des Volumen-Umsatz-Rankings vorbei. Mit einem Volumen im Wohnungssektor von rund 34 Millionen Euro belegt die Stadt Platz 35. Quelle: dpa
„ Leipzig ist das neue Berlin“, bekommt man heutzutage vielerorts zu hören. Im Bereich des Transaktionsvolumen der Eigentumswohnungen stimmt das nicht ganz. Aber immerhin: Die kreative Oststadt schafft es mit einem Umsatzvolumen 2012 von 440 Millionen Euro im Bereich der Eigentumswohnungen in die Top Ten des Rankings. Quelle: dpa
Die Städte und Regionen in Ostdeutschland konnten im vergangenen Jahr das Preisniveau für Wohnungen und Einfamilienhäuser stark anziehen. Vor allem Dresden tut sich da mit einem 9. Platz und einem Umsatzvolumen im Wohnungssektor von 486 Millionen Euro hervor. Quelle: dpa
Nürnberg erzielte 2012 ein Umsatzvolumen von rund 545 Millionen Euro. Platz 8. Quelle: dpa
Auch in Baden-Württemberg haben sich Wohnimmobilien als sichere Anlageform etabliert. So wurde in Stuttgart im Bereich der Eigentumswohnungen ein Volumen von 876 Millionen Euro erzielt. Stuttgart liegt im Ranking damit auf dem 6. Platz. Das Transaktionsvolumen bei Ein- und Zweifamilienhäusern beläuft sich auf  340 Millionen Euro. Quelle: dpa
Die Mischung von Skyscrapern mit Ein- und Mehrfamilienhäuser kommt gut an: Platz fünf für Frankfurt am Main. In der deutschen Bankenmetropole erreichten die Transaktionen bei Eigentumswohnungen 2012 ein Volumen von 1,2 Milliarden Euro. Quelle: dpa

Immer mehr Marktteilnehmer beäugen Investments in den Metropolen mittlerweile kritisch. „Auf Märkten wie München oder Hamburg sehen wir vergleichsweise nicht mehr so viele Entwicklungschancen“, sagt Einar Skjerven von der Skjerven Group. „Hier steigt das Risiko fallender Preise stetig, während es kaum noch Luft nach oben gibt“ Vor allem die Top-Lagen von Hamburg und München seien betroffen. Die Gruppe legt daher ihren Fokus derzeit vor allem auf Berlin.

Welche Lagen mit Vorsicht zu genießen sind, verraten die Immobilienprofis in der Umfrage von Handelsblatt Online. „Aus Erfahrung unserer Franchisenehmer können wir sagen, dass Gebiete wie Eppendorf oder Harvestehude in Hamburg, Schwabing in München und bestimmte Kiezlagen in Berlins Prenzlauer Berg Überhitzungstendenzen anzeigen“, erklärt etwa Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Baugeld-Vermittlers Dr. Klein. Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Asset Managers Dr. Lübke & Kelber nennt ebenfalls Beispiele. „Überhitzungstendenzen sehe ich in Berlin-Mitte, Prenzlauer Berg, dem Frankfurter Westend oder vereinzelten Stadtteilen im Zentrum von München und Hamburg“. Allesamt Trendviertel, in denen Käufer und Mieter wegen einer positiven kulturellen und sozialen Entwicklungen Schlange stehen. „Dort werden Preise erzielt, die häufig eher unwirtschaftlich sind“, sagt Jacke. „Solche Wohnungen sind eher für Liebhaber geeignet.“ Wie lange in solche Top-Lagen die Preise weiter steigen, steht in den Sternen. „Die aktuelle Preisentwicklung weist auch in diesen Gebieten im laufenden Jahr bereits eine geringere Dynamik auf“, sagt Manfred Binsfeld vom Analysehaus Feri.

Wo Kaufpreise und Mieten steigen

Die Rechnung ist einfach. Wenn die Nachfrage über dem Angebot liegt, steigen die Preise. Auf dem Immobilienmarkt kommt hinzu, dass die Kosten für Grund und Boden ebenfalls steigen, genauso wie die Baukosten. Die Folge sind steigende Kosten für die Mieter in den Metropolen. Egal ob die neue Regierung ihre Mietpreisbremse bald umsetzt oder nicht. Viele Zuzügler in den Städten üben sich deshalb in Bescheidenheit. „Wir sehen einen Trend zu Downsizing“, sagt Nils Olov Boback, Vorsitzender der Geschäftsführung des Projektentwicklers NCC Deutschland. „Mieter werden oftmals eine geringere Wohnfläche für eine attraktive Innenstadtlage in Kauf nehmen“.

Wer Platz braucht, zieht an den Stadtrand. „Es gibt eine Nachfrage nach bezahlbaren Wohnraum bei Familien im Umland von mittelgroßen Städten wie Potsdam, Heilbronn, Langen, Neuss“, sagt Boback. Beliebt seien Gegenden, die sowohl zentral liegen, gleichzeitig aber auch ruhig und grün sind - etwa im Speckgürtel der Städte. Der Trend dürfte sich in den nächsten Jahren verschärfen. Nach einer Prognose von Feri Eurorating dürften die Mieten in den Metropolen auch in den Jahren 2014 bis 2016 stärker steigen als in den kleineren Städten. In Frankfurt, München und Hamburg rechnet das Ratinghaus bei Bestand und Neubau mit einer Mietsteigerung von rund neun Prozent in den nächsten beiden Jahren. Schon jetzt zahlen Mieter dort im Schnitt zwischen 10,7 und 13,4 Euro pro Quadratmeter.

Und die Preise steigen weiter: In München rechnet Feri mit einem Anstieg bei Bestandswohnungen von 10,4 Prozent auf 3800 Euro pro Quadratmeter, in Hamburg soll es gar um 12,3 Prozent raufgehen auf rund 2420 Euro pro Quadratmeter.

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