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Immobilien Warum gebrauchte Häuser oft besser sind, als neu zu bauen

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Standortvorteil für Altbauten

Seit Jahrzehnten wachsen die Städte in Deutschland – vor allem begehrte Metropolen wie Berlin oder München. Einen zentrumsnahen Neubau gibt es naturgemäß nur da, wo Baulücken entstanden sind. Dementsprechend ist das Angebot in den zentralen Lagen rar. Neubaugebiete entstehen vor allem am Stadtrand oder in den Vororten. Dadurch kann der Preisunterschied zwischen Alt- oder Neubau in gefragten Lagen leicht auf Null schrumpfen, während er andernorts schnell 30 Prozent betragen kann – bei vergleichbarer Lage und Ausstattung. „In guten Lagen sind Altbauten so wertvoll wie Neubauten“, erläutert Schröder.

Wo der Immobilienboom Wohnen besonders stark verteuert hat
Hamburg Quelle: dpa
Freiburg Quelle: dpa
Kaiserdom in Aachen Quelle: dpa
Luftaufnahme von Oldenburg Quelle: Bin im Garten CC Attribution-Share Alike 3.0 Unported
Altstadt von Dresden Quelle: dpa
Englischer Garten in München Quelle: dpa
Nürnberg Quelle: dpa

Alte Wohnviertel locken oft mit gewachsener Infrastruktur: Sie punkten mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, guter Verkehrsanbindung, ärztlicher Versorgung in der Nähe sowie dem Charme historischer Bebauung und alten Baumbestandes. In den Neubaugebieten der Vororte sind hingegen oft noch jahrelange Baulandschaften und eine erst allmählich entstehende Infrastruktur ein klarer Minuspunkt. „Die Bildung von Wohneigentum ist oft eine emotionale Sache. Vielen Käufern ist der Nostalgiefaktor, ein gewachsenes Umfeld und eine üppige Begrünung am Standort wichtig“, weiß Schröder von den LBS-Kunden zu berichten.

Wissen, was man nicht sehen kann 

Egal ob gebraucht oder neu gebaut: In beiden Fällen geht es für den Käufer darum, sich darüber klar zu werden, was er da eigentlich kauft. Beim Neubau besteht die Herausforderung darin, in der Planungs- und Bauphase sicherzustellen, dass die Immobilie den vereinbarten Eigenschaften hinsichtlich Bauqualität und Ausstattung möglichst exakt entspricht, der Bauunternehmer oder die Handwerker gewissenhaft arbeiten und Mängel möglichst frühzeitig erkannt und beseitigt werden.

Steuervorteile für Mieter und Vermieter

Beim Altbau steht der Käufer vor dem Problem, dass die Immobilie womöglich gravierende Mängel aufweisen kann, die von ihm nicht erkannt werden und später hohen Sanierungsaufwand verursachen. Da einer Bestandsimmobilie in der Regel wie ein Gebrauchtwagen verkauft wird – Motto „gekauft wie gesehen“ - und es daher keine Garantie gibt, muss der angehende Hausbesitzer das Objekt unbedingt schon vor dem Kauf auf Herz und Nieren prüfen. „Durch die große Nachfrage entsteht nicht selten auch großer Zeitdruck“, sagt Penningh. „Makler verkaufen immer öfter Gebrauchtimmobilien im Bieterverfahren. Das erschwert es dem Käufer, Sachverständige und Gutachter zu konsultieren.“

Mögliche Probleme, wie etwa alte Wasserschäden, Bauauflagen für  den Ausbau, Wegerechte des Nachbarn oder Fragen zum Gemeinschaftseigentum bei Eigentumswohnungen, Rücklagen der Eigentümergemeinschaft oder Lasten im Grundbuch werden oft nur auf gezielte Nachfrage hin mitgeteilt oder kommen erstmals beim Notartermin zur Sprache. "Es kommt vor, dass Grundstücke nicht für die Versickerung von Regenwasser geeignet sind. Dann muss das Regenwasser etwa in einer Zisterne gesammelt werden. Wer das vorher nicht weiß, muss mit erheblichen Zusatzkosten rechnen“, nennt Penningh ein Beispiel.

Auch beim Neubau muss der Bauherr die richtigen Fragen stellen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Sind die Grenzabstände zu den Nachbargrundstücken eingehalten worden? Ist das Grundstück zum Beispiel voll erschlossen, wichtige Leitungsschächte und Kanäle schon vorhanden? Wird das erst nach Baubeginn festgestellt, ist es für einen Rückzieher zu spät.

Endabnahme ist der Tag der Wahrheit

Auch wer den Neubau mit Expertenhilfe geplant und kontrolliert hat, sollte beim Abnahmetermin keinen Aufwand scheuen. Mängel, die hier nicht entdeckt werden, kann der Bauherr später nur noch eingeschränkt auf Kosten des Bauunternehmers beseitigen lassen. Mit der Abnahme bestätigt er nämlich, dass der Bau vertragsgerecht ausgeführt wurde. Damit geht eine Beweislastumkehr einher. Das bedeutet, dass der Bauherr bei später entdeckten Mängeln beweisen muss, dass die Handwerker unsauber gearbeitet haben. Für alle Probleme, die vor der Abnahme entstehen, muss hingegen der Bauunternehmer belegen, dass er korrekt gearbeitet hat.

Die neuen Regelungen bei der Mietpreisbremse

Die Abnahme können Bauherren jedoch nur bei größeren Missständen verweigern. Dann aber sollten sie auch die letzte fällige Zahlung zurückhalten, bis die Probleme behoben sind. Um gravierende Mängel aufzuspüren, empfiehlt sich auch hier unbedingt die Begleitung durch einen Bausachverständigen.

Mit dem Tag der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, die je nach Vertragsform vier oder fünf Jahre beträgt.

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