Seit Jahrzehnten wachsen die Städte in Deutschland – vor allem begehrte Metropolen wie Berlin oder München. Einen zentrumsnahen Neubau gibt es naturgemäß nur da, wo Baulücken entstanden sind. Dementsprechend ist das Angebot in den zentralen Lagen rar. Neubaugebiete entstehen vor allem am Stadtrand oder in den Vororten. Dadurch kann der Preisunterschied zwischen Alt- oder Neubau in gefragten Lagen leicht auf Null schrumpfen, während er andernorts schnell 30 Prozent betragen kann – bei vergleichbarer Lage und Ausstattung. „In guten Lagen sind Altbauten so wertvoll wie Neubauten“, erläutert Schröder.
Alte Wohnviertel locken oft mit gewachsener Infrastruktur: Sie punkten mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, guter Verkehrsanbindung, ärztlicher Versorgung in der Nähe sowie dem Charme historischer Bebauung und alten Baumbestandes. In den Neubaugebieten der Vororte sind hingegen oft noch jahrelange Baulandschaften und eine erst allmählich entstehende Infrastruktur ein klarer Minuspunkt. „Die Bildung von Wohneigentum ist oft eine emotionale Sache. Vielen Käufern ist der Nostalgiefaktor, ein gewachsenes Umfeld und eine üppige Begrünung am Standort wichtig“, weiß Schröder von den LBS-Kunden zu berichten.
Wissen, was man nicht sehen kann
Egal ob gebraucht oder neu gebaut: In beiden Fällen geht es für den Käufer darum, sich darüber klar zu werden, was er da eigentlich kauft. Beim Neubau besteht die Herausforderung darin, in der Planungs- und Bauphase sicherzustellen, dass die Immobilie den vereinbarten Eigenschaften hinsichtlich Bauqualität und Ausstattung möglichst exakt entspricht, der Bauunternehmer oder die Handwerker gewissenhaft arbeiten und Mängel möglichst frühzeitig erkannt und beseitigt werden.
Steuervorteile für Mieter und Vermieter
Vermieter sollten alle Kosten, die sich auf den Mieter umlegen lassen, in die Nebenkostenabrechnung einfließen lassen. Was sich nicht umlegen lässt, etwa die Schuldzinsen für das Mietshaus, können sie steuerlich geltend machen. Wie viel der Käufer an Steuern weniger zahlt, hängt unter anderem von der Höhe des persönlichen Steuersatzes ab.
Wer vermietet, kann Bauzinsen als Werbungskosten von der Steuer absetzen (siehe Musterrechnung). Trotz des Steuerabzugs ist es nicht sinnvoll, mehr Fremdkapital aufzunehmen als unbedingt nötig, denn der Steuerzahler spart in der Regel weniger als die Hälfte der Zinsen.
Vermietete Wohnimmobilien werden steuerlich um zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben (Baujahr vor 1924: 2,5 Prozent). Die Abschreibungen dürfen mit den Mieteinnahmen verrechnet werden.
Bei leer stehenden Mietwohnungen lässt sich die Grundsteuer drücken, wenn mehr als 50 Prozent der Mieterträge wegbrechen. Die Grundsteuer verringert sich dann um ein Viertel. Steht die Immobilie komplett leer, erlässt das Finanzamt die Hälfte der Steuern. Wer seine Grundsteuer wegen fehlender Mieteinnahmen mindern will, muss bis Ende März des Folgejahres einen Antrag stellen.
Wer eine Immobilie kauft, zahlt auf den Kaufpreis Grunderwerbsteuer. Das gilt auch für unbebaute Grundstücke. Sind der Kauf des Grundstücks und der Bau des Hauses in einem Vertrag geregelt, etwa beim Kauf von einem Bauträger, fällt die Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Haus an. Wird der Bauvertrag später vereinbart, bleibt das Haus steuerfrei.
Mieter können ihre Steuerschuld um 20 Prozent des Arbeitslohns von Handwerkern, maximal um 1200 Euro pro Jahr, mindern. Damit lohnt es sich, Handwerkerrechnungen bis 6000 Euro pro Jahr beim Finanzamt einzureichen. Bei haushaltsnahen Dienstleistungen, also etwa der legal angemeldeten Putzfrau oder dem Gärtner, können Mieter zusätzlich maximal 4000 Euro Kosten von der Steuerschuld abziehen.
| Immobilie¹ | Betrag (in Euro) |
| Kaufpreis | 255.000 |
| Kauf-Nebenkosten (16 Prozent)² | 40.800 |
| Summe | 295.800 |
| davon entfallen auf | |
| Gebäude (90 Prozent)³ | 266.220 |
| Grundstück (10 Prozent) | 29.580 |
| Finanzierung | |
| Darlehen (70 Prozent der Gesamtkosten, Rest ist Eigenkapital) | 207.060 |
| jährlicher Zins (nominal in Prozent, 15 Jahre fest)⁴ | 2,5 |
| jährliche Tilgung (in Prozent) | 2,0 |
| Schuldzinsen im ersten Jahr | 5129 |
| Mieteinnahmen | |
| Jahreskaltmiete (12 x 637,87 Euro) | 7654 |
| Werbungskosten | |
| Jährliche Abschreibung auf Gebäude (2,5 Prozent)⁵ | 6655 |
| + Schuldzinsen im ersten Jahr | 5129 |
| + nicht umlagefähige Kosten⁶ | 3360 |
| = Summe Werbungskosten | 15.144 |
| Mieteinnahmen – Werbungskosten = steuerlich absetzbare Mietverluste | –7490 |
| Steuerersparnis durch Verlust aus Vermietung⁷ | 3319 |
¹ in Berlin-Charlottenburg, 105 Quadratmeter, Baujahr 1918
²Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch;
³Abschreibungen nur auf Gebäude möglich;
⁴Annuitätendarlehen, nach Zinsbindung liegt der Zins bei 6,0 Prozent;
⁵höhere Abschreibung weil Baujahr vor 1924;
⁶z. B. Instandhaltungsrücklage und Verwaltung;
⁷Bruttojahreseinkommen 80 000 Euro, ledig, Steuersatz 42 Prozent plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag;
Quelle: Immoscout24, Ecovis
Beim Altbau steht der Käufer vor dem Problem, dass die Immobilie womöglich gravierende Mängel aufweisen kann, die von ihm nicht erkannt werden und später hohen Sanierungsaufwand verursachen. Da einer Bestandsimmobilie in der Regel wie ein Gebrauchtwagen verkauft wird – Motto „gekauft wie gesehen“ - und es daher keine Garantie gibt, muss der angehende Hausbesitzer das Objekt unbedingt schon vor dem Kauf auf Herz und Nieren prüfen. „Durch die große Nachfrage entsteht nicht selten auch großer Zeitdruck“, sagt Penningh. „Makler verkaufen immer öfter Gebrauchtimmobilien im Bieterverfahren. Das erschwert es dem Käufer, Sachverständige und Gutachter zu konsultieren.“
Mögliche Probleme, wie etwa alte Wasserschäden, Bauauflagen für den Ausbau, Wegerechte des Nachbarn oder Fragen zum Gemeinschaftseigentum bei Eigentumswohnungen, Rücklagen der Eigentümergemeinschaft oder Lasten im Grundbuch werden oft nur auf gezielte Nachfrage hin mitgeteilt oder kommen erstmals beim Notartermin zur Sprache. "Es kommt vor, dass Grundstücke nicht für die Versickerung von Regenwasser geeignet sind. Dann muss das Regenwasser etwa in einer Zisterne gesammelt werden. Wer das vorher nicht weiß, muss mit erheblichen Zusatzkosten rechnen“, nennt Penningh ein Beispiel.
Auch beim Neubau muss der Bauherr die richtigen Fragen stellen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Sind die Grenzabstände zu den Nachbargrundstücken eingehalten worden? Ist das Grundstück zum Beispiel voll erschlossen, wichtige Leitungsschächte und Kanäle schon vorhanden? Wird das erst nach Baubeginn festgestellt, ist es für einen Rückzieher zu spät.
Endabnahme ist der Tag der Wahrheit
Auch wer den Neubau mit Expertenhilfe geplant und kontrolliert hat, sollte beim Abnahmetermin keinen Aufwand scheuen. Mängel, die hier nicht entdeckt werden, kann der Bauherr später nur noch eingeschränkt auf Kosten des Bauunternehmers beseitigen lassen. Mit der Abnahme bestätigt er nämlich, dass der Bau vertragsgerecht ausgeführt wurde. Damit geht eine Beweislastumkehr einher. Das bedeutet, dass der Bauherr bei später entdeckten Mängeln beweisen muss, dass die Handwerker unsauber gearbeitet haben. Für alle Probleme, die vor der Abnahme entstehen, muss hingegen der Bauunternehmer belegen, dass er korrekt gearbeitet hat.
Die neuen Regelungen bei der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse greift bei neuen Mietverträgen in Städten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“. In welchen Städten, entscheiden die Bundesländer. Sie läuft bis zu fünf Jahre und soll im ersten Halbjahr 2015 in Kraft treten.
Mieten für neu gebaute und umfassend sanierte Wohnungen in Neubauten dürfen auch mehr als zehn Prozent über dem Mietspiegel-Niveau liegen.
Mieten dürfen maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Was ortsüblich ist, gibt der Mietspiegel vor. Die zehn Prozent gelten auch für Verträge, die schrittweise Mieterhöhungen vorgeben (Staffelmieten).
Die Abnahme können Bauherren jedoch nur bei größeren Missständen verweigern. Dann aber sollten sie auch die letzte fällige Zahlung zurückhalten, bis die Probleme behoben sind. Um gravierende Mängel aufzuspüren, empfiehlt sich auch hier unbedingt die Begleitung durch einen Bausachverständigen.
Mit dem Tag der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, die je nach Vertragsform vier oder fünf Jahre beträgt.
