Der Immobilienmarkt läuft heiß. Vielen Wohnraumsuchenden fällt es in Großstädten schwer, eine passende Bleibe zu finden. Einige Immobilienmakler scheinen diese Lage nutzen zu wollen – für Geschäfte, versteht sich.
Dabei gibt es zumindest für zur Miete angebotene Wohnungen klare gesetzliche Vorgaben. So dürfen Makler dafür höchstens zwei Nettomonatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer als Provision verlangen. Seit Einführung des Bestellerprinzips im Juni 2015 muss die Provision zudem von demjenigen bezahlt werden, der den Makler beauftragt hat – in der Regel also der Vermieter.
Mancher Makler versucht trotzdem, Geld von Mietern zu kassieren. Direkt klappt das selten: Mieter könnten ungerechtfertigte Zahlungen drei Jahre lang zurückfordern. Zudem drohen bis zu 25.000 Euro Buße.
Was Mieter und Vermieter über das Bestellerprinzip für Makler wissen müssen
Bislang kann ein Vermieter oder Immobilienverkäufer einen oder mehrere Makler mit der Vermittlung beauftragen, zahlen musste aber regelmäßig nur der Mieter bzw. der Käufer. Das Bestellerprinzip besagt vereinfacht, dass künftig derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat. Vorerst findet dieses Prinzip jedoch auf dem Mietmarkt Anwendung. Für Immobilienkäufer und -verkäufer bleibt alles beim alten.
Viele Mieter empfinden die bisherige Regelung als ungerecht. Sie müssen einen Makler bezahlen, von dessen Dienstleistung sie kaum profitieren. Aus Ihrer Sicht sind in der bislang gängigen Praxis horrende Beträge für ein oder zwei Wohnungs- bzw. Hausbesichtigungen fällig, wenn es zum Vertrag kommt. Die eigentliche Vermittlungsleistung eines Maklers ist aber vor allem für den Auftraggeber hilfreich, weil sie ihm viel Aufwand erspart. Bezahlen muss sie jedoch der Mieter.
Wenn Wohnungssuchende einen Makler mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt haben, mussten sie auch vor der Gesetzesnovelle schon die Maklerkosten übernehmen. Oftmals anzutreffen ist auch die provisionsfreie Vermittlung von Neubauten, weil der Bauträger die Vermittlung durch eigenes Personal oder aber die Maklerkosten für einen externen Makler übernahm. Allerdings ist dann davon auszugehen, dass diese Kosten in den aufgerufenen Preisen für Häuser und Wohnungen einkalkuliert sind.
Das Bestellerprinzip ist im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) geregelt, das unter anderem auch die Mietpreisbremse einführt.
Das Gesetz tritt am 1. Juni 2015 in Kraft. Ab diesem Stichtag bezahlt grundsätzlich derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat. Die Regelung ist auf den Mietmarkt beschränkt. Der Immobilienverband IVD, in dem etwa 6000 Makler organisiert sind, fordert noch eine Übergangsfrist. Umstritten ist etwa, wie mit Makleraufträgen umgegangen werden muss, die vor Inkrafttreten des Gesetzes vergeben wurden.
Für Mieter ist zukünftig zumindest finanziell egal, ob eine Wohnung vom Makler oder vom Vermieter selbst angeboten wird. Die Maklerprovision; auch Courtage genannt; entfällt. Derzeit wird noch rund die Hälfte der Wohnungen in Deutschland durch Makler vermittelt, schätzt der Immobilienverband IVD.
Ab dem 1. Juni 2015 zahlen Mieter den Makler nur noch, wenn sie ihn beauftragt haben und - wichtige Zusatzbedingung - der Makler daraufhin eine Wohnung anbietet, die niemandem sonst angeboten hat.
Da für Vermieter die Beauftragung eines Maklers bisher meist kostenlos war, ihnen aber viel Aufwand, Zeit und ein strapaziertes Nervenkostüm ersparte, war für sie die Beauftragung eines Maklers bisher ohne Nachteile. Muss nun der Auftraggeber den Makler zahlen, dürften viele Vermieter auf seine Dienste verzichten und sich selbst um Inserate, Terminabsprachen, Wohnungsbesichtigungen und Vertragsvorbereitungen kümmern. Zumindest rechnet die große Mehrheit der Immobilienmakler damit, dass durch das Bestellerprinzip die Vermittlung in Eigenregie deutlich zunehmen wird.
Einer Umfrage der Immobilienplattform immowelt.de zufolge rechnen 69 Prozent der Makler damit, dass sich das Bestellerprinzip negativ auf ihr Geschäft auswirken wird. Beim Immobilienportal Immobilienscout24 rechnen die Fachleute mit einem Rückgang der Aufträge durch Vermieter um 40 Prozent. Vor allem in begehrten Großstadtlagen dürften Makler Geschäft einbüßen. Dort haben sie bislang leichtes Spiel, da dort die Nachfrage von Mietern meist größer ist als das Angebot. Für Vermieter wird es dort leichter, auf eigene Faust Interessenten aufzutun und sich daher zweimal überlegen, ob sie die Maklercourtage zu zahlen bereit sind. Viele Makler dürften sich daher zunehmend auf gefragte Service-Leistungen - etwa Lageanalyse, Immobilienbewertung und Verkaufsberatung - konzentrieren.
Insgesamt dürfte die Zahl der Suchanzeigen deutlich zunehmen. Schreckten bisher viele davor zurück, weil sich vorrangig Makler meldeten, ist das ab dem 1. Juni für die Übernahme der Maklerkosten bedeutungslos. Provisionshungrige Makler benötigen erst einen Auftrag von den Wohnungssuchenden, damit sie die Courtage verlangen können. In der Regel dürfte der Auftrag zur Wohnungsvermittlung von den Vermietern kommen.
Deshalb geben die Immobilienvermittler Forderungen einen anderen Namen. Laut Hamburger Mieterverein werden vermehrt Angebote mit bis zu 250 Euro „Vertragsgebühr“ annonciert. Das aber ist unzulässig (Landgericht Hamburg, 307 S 144/08).
Auch eine Besichtigungsgebühr, im konkreten Fall von 35 Euro pro Interessent, dürfen Makler nicht von Mietinteressenten verlangen (Landgericht Stuttgart, 38 O 10/16 KfH).
Anders als bei Mietimmobilien dürfen Makler bei Kaufangeboten relativ frei agieren. Je nach Region gibt es unterschiedliche Modelle, die üblich sind. Meist zahlen Käufer den Makler, teilweise teilen Käufer und Verkäufer sich die Kosten – meist sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises.
Ein Makler aus Schleswig-Holstein entschied sich für ein ungewöhnliches Modell:
Er bot Eigentümern laut der WirtschaftsWoche vorliegenden Unterlagen an, für sie kostenfrei einen Käufer zu finden. Die Maklerprovision sollte allein der Käufer zahlen. Nach Abschluss des Kaufvertrags sollte der Verkäufer dann ein Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer vom Makler erhalten. Auch die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises wollte er erstatten.
Matthias von Oppen, Münchner Anwalt der Kanzlei Lutz Abel, hält dieses Modell für problematisch. Zwar sei dieses Vorgehen nicht grundsätzlich verboten. Der Verkäufer würde im Ergebnis einen Teil des Kaufpreises auf dem Umweg über den Makler erhalten. Deshalb müsse er unter Umständen aber auch auf die letztlich an ihn geflossene Maklerprovision Grunderwerbsteuer zahlen. Sonst könnte er Grunderwerbsteuer hinterzogen haben.
„Außerdem könnte der Käufer durch das Modell in der Praxis in strafbarer Weise geschädigt werden“, sagt von Oppen. Der Grund dafür: Anders als der Verkäufer muss der Makler vom Käufer Umsatzsteuer verlangen. Gleicht der Makler dies nicht auf eigene Kosten aus, zahlt der Käufer daher effektiv mehr, als wenn er dem Verkäufer direkt die diesem letztlich zufließende Geldsumme gezahlt hätte.
