Trotz der Abgrenzungsprobleme im Detail zeigen die Beispiele: Die Liste der geeigneten Gegenstände ist lang. Wer gezielt sucht, kann seine Steuerlast leicht um mehrere Hundert Euro oder gar einen vierstelligen Betrag senken. Ist das Inventar 20.000 Euro wert, beträgt die Ersparnis bei 6,5 Prozent Steuer immerhin 1300 Euro.
Und es besteht Spielraum, den Kaufpreis fürs Inventar großzügig anzusetzen – und den der Immobilie zu reduzieren. Immobilienkäufer sollten es aber nicht übertreiben, sich an den jeweiligen Anschaffungskosten orientieren und altersabhängige Abschläge vornehmen, rät Steuerberater Schley von Osborne Clarke.
Vorsicht ist bei vermeintlichen Steuersparmodellen geboten, bei denen zum Beispiel Grundstückskauf und Rohbau in einem Vertrag, der Innenausbau in einem anderen Vertrag geregelt wird. Stimmen sich Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen dabei eng ab, berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer trotz der separaten Verträge auf die Gesamtsumme (Bundesfinanzhof, II R 9/14). Profi-Investoren umgehen die Grunderwerbsteuer oft, indem Immobilien in Gesellschaften verschoben werden. Wechseln dann maximal 94,9 Prozent der Anteile an dieser Gesellschaft den Eigentümer, fällt dabei keine Grunderwerbsteuer an. Der Gesetzgeber hat zwar versucht, dem Trick einen Riegel vorzuschieben. Doch Steuerberater sehen genügend Schlupflöcher; laut Steuerberatungsgesellschaft Rödl & Partner besteht „noch erhebliches Gestaltungspotenzial“.
Tipp 2: Steuern sparen als Vermieter
Sobald Hauskäufer eingezogen sind, bleiben nur noch wenige Sparoptionen. Immerhin können sie 20 Prozent der Lohnkosten, die Handwerker für Renovierungsarbeiten am Haus in Rechnung stellen, von ihrer Steuerlast abziehen – maximal 1200 Euro im Jahr.
Mehr Spielraum haben Vermieter. „Sie dürfen Ausgaben für die Instandsetzung und Modernisierung ihrer Immobilie in voller Höhe geltend machen – es sei denn, sie zählen zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten“, sagt Vogel von HLB. Sei dies der Fall, würden sie dem Bau- oder Kaufpreis zugeschlagen.
Steuervorteile für Mieter und Vermieter
Vermieter sollten alle Kosten, die sich auf den Mieter umlegen lassen, in die Nebenkostenabrechnung einfließen lassen. Was sich nicht umlegen lässt, etwa die Schuldzinsen für das Mietshaus, können sie steuerlich geltend machen. Wie viel der Käufer an Steuern weniger zahlt, hängt unter anderem von der Höhe des persönlichen Steuersatzes ab.
Wer vermietet, kann Bauzinsen als Werbungskosten von der Steuer absetzen (siehe Musterrechnung). Trotz des Steuerabzugs ist es nicht sinnvoll, mehr Fremdkapital aufzunehmen als unbedingt nötig, denn der Steuerzahler spart in der Regel weniger als die Hälfte der Zinsen.
Vermietete Wohnimmobilien werden steuerlich um zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben (Baujahr vor 1924: 2,5 Prozent). Die Abschreibungen dürfen mit den Mieteinnahmen verrechnet werden.
Bei leer stehenden Mietwohnungen lässt sich die Grundsteuer drücken, wenn mehr als 50 Prozent der Mieterträge wegbrechen. Die Grundsteuer verringert sich dann um ein Viertel. Steht die Immobilie komplett leer, erlässt das Finanzamt die Hälfte der Steuern. Wer seine Grundsteuer wegen fehlender Mieteinnahmen mindern will, muss bis Ende März des Folgejahres einen Antrag stellen.
Wer eine Immobilie kauft, zahlt auf den Kaufpreis Grunderwerbsteuer. Das gilt auch für unbebaute Grundstücke. Sind der Kauf des Grundstücks und der Bau des Hauses in einem Vertrag geregelt, etwa beim Kauf von einem Bauträger, fällt die Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Haus an. Wird der Bauvertrag später vereinbart, bleibt das Haus steuerfrei.
Mieter können ihre Steuerschuld um 20 Prozent des Arbeitslohns von Handwerkern, maximal um 1200 Euro pro Jahr, mindern. Damit lohnt es sich, Handwerkerrechnungen bis 6000 Euro pro Jahr beim Finanzamt einzureichen. Bei haushaltsnahen Dienstleistungen, also etwa der legal angemeldeten Putzfrau oder dem Gärtner, können Mieter zusätzlich maximal 4000 Euro Kosten von der Steuerschuld abziehen.
| Immobilie¹ | Betrag (in Euro) |
| Kaufpreis | 255.000 |
| Kauf-Nebenkosten (16 Prozent)² | 40.800 |
| Summe | 295.800 |
| davon entfallen auf | |
| Gebäude (90 Prozent)³ | 266.220 |
| Grundstück (10 Prozent) | 29.580 |
| Finanzierung | |
| Darlehen (70 Prozent der Gesamtkosten, Rest ist Eigenkapital) | 207.060 |
| jährlicher Zins (nominal in Prozent, 15 Jahre fest)⁴ | 2,5 |
| jährliche Tilgung (in Prozent) | 2,0 |
| Schuldzinsen im ersten Jahr | 5129 |
| Mieteinnahmen | |
| Jahreskaltmiete (12 x 637,87 Euro) | 7654 |
| Werbungskosten | |
| Jährliche Abschreibung auf Gebäude (2,5 Prozent)⁵ | 6655 |
| + Schuldzinsen im ersten Jahr | 5129 |
| + nicht umlagefähige Kosten⁶ | 3360 |
| = Summe Werbungskosten | 15.144 |
| Mieteinnahmen – Werbungskosten = steuerlich absetzbare Mietverluste | –7490 |
| Steuerersparnis durch Verlust aus Vermietung⁷ | 3319 |
¹ in Berlin-Charlottenburg, 105 Quadratmeter, Baujahr 1918
²Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch;
³Abschreibungen nur auf Gebäude möglich;
⁴Annuitätendarlehen, nach Zinsbindung liegt der Zins bei 6,0 Prozent;
⁵höhere Abschreibung weil Baujahr vor 1924;
⁶z. B. Instandhaltungsrücklage und Verwaltung;
⁷Bruttojahreseinkommen 80 000 Euro, ledig, Steuersatz 42 Prozent plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag;
Quelle: Immoscout24, Ecovis
Die Folge: Vermieter dürfen die Ausgaben dann nicht sofort steuermindernd von ihren Mieteinnahmen abziehen, sondern müssen sie über 50 Jahre mit je zwei Prozent abschreiben (bei Baujahren vor 1925: 40 Jahre, 2,5 Prozent). Renovierungskosten von 20 000 Euro würden sich so pro Jahr mit gerade mal 400 Euro bemerkbar machen.
Das zeigt eindrucksvoll, wie ärgerlich es ist, wenn das Finanzamt Ausgaben als „anschaffungsnahen Aufwand“ einstuft.
Aber wann können die Beamten das machen? „Wenn die Netto-Ausgaben – also ohne Umsatzsteuer – für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren die Schwelle von 15 Prozent des Kaufpreises des Gebäudes – ohne Grund und Boden – überschreiten, gelten sie in voller Höhe als Anschaffungskosten“, sagt Vogel.
