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Immobilien So holen sich Hausbesitzer Steuern und Gebühren zurück

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Vorsicht bei Steuersparmodellen

Trotz der Abgrenzungsprobleme im Detail zeigen die Beispiele: Die Liste der geeigneten Gegenstände ist lang. Wer gezielt sucht, kann seine Steuerlast leicht um mehrere Hundert Euro oder gar einen vierstelligen Betrag senken. Ist das Inventar 20.000 Euro wert, beträgt die Ersparnis bei 6,5 Prozent Steuer immerhin 1300 Euro.

Und es besteht Spielraum, den Kaufpreis fürs Inventar großzügig anzusetzen – und den der Immobilie zu reduzieren. Immobilienkäufer sollten es aber nicht übertreiben, sich an den jeweiligen Anschaffungskosten orientieren und altersabhängige Abschläge vornehmen, rät Steuerberater Schley von Osborne Clarke.

Wo der Immobilienboom Wohnen besonders stark verteuert hat
Hamburg Quelle: dpa
Freiburg Quelle: dpa
Kaiserdom in Aachen Quelle: dpa
Luftaufnahme von Oldenburg Quelle: Bin im Garten CC Attribution-Share Alike 3.0 Unported
Altstadt von Dresden Quelle: dpa
Englischer Garten in München Quelle: dpa
Nürnberg Quelle: dpa

Vorsicht ist bei vermeintlichen Steuersparmodellen geboten, bei denen zum Beispiel Grundstückskauf und Rohbau in einem Vertrag, der Innenausbau in einem anderen Vertrag geregelt wird. Stimmen sich Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen dabei eng ab, berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer trotz der separaten Verträge auf die Gesamtsumme (Bundesfinanzhof, II R 9/14). Profi-Investoren umgehen die Grunderwerbsteuer oft, indem Immobilien in Gesellschaften verschoben werden. Wechseln dann maximal 94,9 Prozent der Anteile an dieser Gesellschaft den Eigentümer, fällt dabei keine Grunderwerbsteuer an. Der Gesetzgeber hat zwar versucht, dem Trick einen Riegel vorzuschieben. Doch Steuerberater sehen genügend Schlupflöcher; laut Steuerberatungsgesellschaft Rödl & Partner besteht „noch erhebliches Gestaltungspotenzial“.

Tipp 2: Steuern sparen als Vermieter

Sobald Hauskäufer eingezogen sind, bleiben nur noch wenige Sparoptionen. Immerhin können sie 20 Prozent der Lohnkosten, die Handwerker für Renovierungsarbeiten am Haus in Rechnung stellen, von ihrer Steuerlast abziehen – maximal 1200 Euro im Jahr.

Mehr Spielraum haben Vermieter. „Sie dürfen Ausgaben für die Instandsetzung und Modernisierung ihrer Immobilie in voller Höhe geltend machen – es sei denn, sie zählen zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten“, sagt Vogel von HLB. Sei dies der Fall, würden sie dem Bau- oder Kaufpreis zugeschlagen.

Steuervorteile für Mieter und Vermieter

Die Folge: Vermieter dürfen die Ausgaben dann nicht sofort steuermindernd von ihren Mieteinnahmen abziehen, sondern müssen sie über 50 Jahre mit je zwei Prozent abschreiben (bei Baujahren vor 1925: 40 Jahre, 2,5 Prozent). Renovierungskosten von 20 000 Euro würden sich so pro Jahr mit gerade mal 400 Euro bemerkbar machen.

Das zeigt eindrucksvoll, wie ärgerlich es ist, wenn das Finanzamt Ausgaben als „anschaffungsnahen Aufwand“ einstuft.

Aber wann können die Beamten das machen? „Wenn die Netto-Ausgaben – also ohne Umsatzsteuer – für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren die Schwelle von 15 Prozent des Kaufpreises des Gebäudes – ohne Grund und Boden – überschreiten, gelten sie in voller Höhe als Anschaffungskosten“, sagt Vogel.

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