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Immobilien Wann sich Wärmedämmung lohnt

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Isolier- und Dämmmaterial vor Quelle: AP

Nicht nur die Stärke oder Schwäche des jeweiligen Wohnungsmarkts, sondern auch das Mietrecht entscheidet darüber, ob sich Dämmen für Vermieter lohnt, oder nicht. Laut Gesetz dürfen Eigentümer die Miete über eine Modernisierungsumlage um bis zu elf Prozent der Investitionskosten pro Jahr erhöhen. „Allerdings gehen in die Umlage nur die Kosten für die Energiesparmaßnahmen und nicht die gesamten Sanierungskosten ein“, sagt Mietrechtanwalt Christoph Hamm von der Rechtsanwaltsgesellschaft Heussen in München.

Es könnten mehr dämmwillige Vermieter in die Gewinnzone fahren, wenn das Mietrecht höhere Umlagen zuließe. „Das geltende Mietrecht ist daher innovationshemmend“, sagt Jan-Marco Luczak, CDU-Mietrechtexperte. Nach Protesten von Eigentümerverbänden versprach die Bundesregierung den Hausbesitzern Entgegenkommen. Es war zwischenzeitlich die Rede davon, den Dämmzuschlag anders als nach bisher geltendem Recht nicht mehr bei elf Prozent der Sanierungskosten zu deckeln.

Mieter-Widerstand ausgehebelt

Im Gesetzentwurf der Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger (FDP) ist davon allerdings keine Rede mehr. Stattdessen soll der Katalog an Maßnahmen, die die Modernisierungsumlage abdeckt, erweitert werden. Beispielsweise sollen Eigentümer künftig auch die Kosten für den Austausch einer Ölheizung gegen eine Holzpelletheizung bei der Miete draufsatteln dürfen. Mieter sollen laut Gesetzentwurf neuerdings auch Dämmmaßnahmen und nicht nur die Instandhaltung des Hauses dulden müssen. Zudem dürfen die Mieter bei energetischer Sanierung nicht mehr automatisch die Miete kürzen, solange es sich um gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen handelt. Was gesetzlich vorgeschrieben ist und was nicht, lässt der Entwurf aus dem Justizministerium aber noch offen.

Selbst wenn das Mietrecht ausreicht und die Immobilie nicht in einem Problem-Viertel steht, bleibt das Risiko, dass die Energieersparnis nach der Sanierung geringer ausfällt als zuvor berechnet. Mit den Zahlen aus dem Energieausweis, der auf den Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre basiert, der vorhandenen Bausubstanz und den geplanten Dämmmaßnahmen, lässt sich errechnen, wie hoch der voraussichtliche Energiebedarf sein wird. „Je weniger Parteien ein Wohnhaus hat, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass der errechnete Energiebedarf falsch ist“, sagt Matthias Strehlke von der Energieberatung NRW in Wuppertal. Das liege am unterschiedlichen Heizverhalten der Mieter. Ein Rentnerpaar, das die Heizung rund um die Uhr aufdrehe, oder berufstätige Singles, bei denen die Wohnung häufig kalt bliebe, fallen bei wenigen Mietparteien stärker ins Gewicht als bei einem Wohnblock mit 20 oder 30 Mietern. Der bei Mustergebäuden unterstellte Energiebedarf geht von einem Durchschnittsmieter aus, der seine Wohnung in der kalten Jahreszeit regelmäßig aufheizt.

Technisch anspruchsvoll

Auch wer den Energiebedarf mit Sicherheitspuffer berechnet, hat für eine gute Isolierung noch drei weitere Probleme zu lösen. Sie muss die Wärme in den Innenräumen halten und verhindern, dass Feuchtigkeit von innen ins Mauerwerk eindringt. Zudem muss die Dämmung dafür sorgen, dass Feuchtigkeit in der kalten Außenseite wieder in die Luft entweichen kann. „Wenn die einzelnen Dämmschichten nicht sachgemäß verarbeitet wurden, kann dies im schlimmsten Fall zu Schimmel im Mauerwerk führen“, sagt Architekt Arold. Den in Einzelfällen auftretenden Schimmel an den Innenwänden führt er hingegen auf mangelndes Lüften zurück. Sinn des Dämmens sei es ja gerade, kalte Innenwände, an denen der Wasserdampf im Wohnraum leicht kondensieren kann, zu vermeiden. „In ungedämmten Häuser kommt es daher weit häufiger zu Schimmel und den damit verbundenen Gesundheitsgefahren als in bereits sanierten Häusern“, sagt Achim Fischer, Energieexperte der Verbraucherzentrale NRW.

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