Immobilien: Warum die Deutschen keine Vermieter sein wollen

Der Andrang auf Wohnimmobilien in deutschen Metropolen ist ungebrochen. Vor allem institutionelle Investoren fluten den Markt. Doch nur wenige Privatanleger setzen auf diesen Trend – und zwar aus guten Gründen.

Hier steigen die Mieten am stärksten

Platz 8: Frankfurt

Ausgerechnet in Deutschlands Finanzmetropole fiel der Preisanstieg im ersten Halbjahr 2016 am geringsten aus: Hier stiegen die Mieten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,3 Prozent auf 13,30 Euro pro Quadratmeter im Monat. Im Vergleich zum Jahr 2004 allerdings liegt das Niveau heute um 33 Prozent höher – damit rangiert Frankfurt im Städtevergleich auf Platz 5.

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Platz 7: Stuttgart

In der baden-württembergischen Landeshauptstadt lagen die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2016 bei durchschnittlich 12,55 Euro pro Quadratmeter im Monat – ein Anstieg von 5,2 Prozent zum Vorjahr. Der Zwölfjahresvergleich zeigt: Gegenüber 2004 müssen Mieter heute 44 Prozent mehr zahlen – des bringt Stuttgart die Bronzemedaille unter den acht untersuchten Städten ein.

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Platz 6: Berlin

Vergleichsweise günstig bleibt Berlin: Der Aufwärtstrend der Mieten in der Hauptstadt ließ 2015 etwas nach, auf Jahressicht steigen die Mieten hier im Schnitt um 5,4 Prozent auf 9,55 Euro pro Monat und Quadratmeter. Ganz anders die Bilanz nach zwölf Jahren: 2004 wurden in Deutschlands Hauptstadt noch Wohnungen für sechs Euro Miete pro Quadratmeter angeboten. Heute sind es fast 60 Prozent mehr – der höchste in den acht Städten gemessene Anstieg.

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Platz 5: München

Was die Steigerungsrate bei den Mieten betrifft, rangiert die Bayernmetropole mit einem Plus von 6,2 Prozent nur auf dem fünften Rang. Absolut betrachtet bleibt München aber die mit Abstand teuerste Stadt Deutschlands: Die Angebotsmieten kletterten binnen zwölf Monaten auf durchschnittlich 16,90 Euro pro Quadratmeter monatlich. Und auch auf Zwölfjahressicht liegt die Landeshauptstadt mit einem Plus von 52 Prozent nur knapp hinter Berlin.

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Platz 4: Leipzig

Dass Leipzig eine ostdeutsche Vorzeigestadt ist, zeigt sich auch auf dem Wohnungsmarkt. Seit mehreren Halbjahren steigen die Mieten: Mit einem deutlichen Plus von 6,9 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres liegen sie mittlerweile bei 6,20 Euro pro Quadratmeter im Monat. Gegenüber 2004 fällt das Plus aber immer noch vergleichsweise moderat aus: Mit 27 Prozent erreicht Leipzig den vorletzten Platz im Langfristvergleich der acht Städte.

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Platz 3: Hamburg

Auch die Hansestadt gilt als besonders teures Pflaster zum Wohnen – bei durchschnittlichen Angebotsmieten von 11,50 Euro pro Quadratmeter ein richtiger Eindruck. Anders als in vielen anderen Städten sind die Mieten an der Alster aber erst jetzt – nach sieben Halbjahren der Stagnation – wieder kräftig gestiegen. Sie verteuerten sich auf Jahressicht um 6,3 Prozent. Auf Zwölfjahressicht summiert sich ein Plus von 40 Prozent, der vierhöchste im Städtevergleich.

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Platz 2: Köln

Mit einem Plus von 6,3 Prozent auf eine durchschnittliche Angebotsmiete von 10,55 Euro pro Quadratmeter monatlich erfuhr Köln den stärksten Mietanstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2004. Der Langfristvergleich fällt weniger drastisch aus: Der Mietanstieg summiert sich auf 21 Prozent – das ist der geringste Wert aller acht Städte.

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Eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus ist für viele Deutsche ein Lebenstraum. Und viele haben ihn sich auch erfüllt: Knapp die Hälfte der Deutschen wohnt in eigenen vier Wänden – und damit in greifbarer Altersvorsorge.

Deutlich weniger beliebt sind für die Deutschen allerdings vermietete Wohnungen oder Häuser als Kapitalanlage. Also genau jene Objekte, um die sich institutionelle Investoren vor allem in den Metropolen derzeit reißen. Bei Privatanlegern greift dieser Trend nicht: Wie eine repräsentative Untersuchung des Instituts für Demoskopie Allensbach mit 1400 Befragten zeigt, besitzen nur zwölf Prozent der Deutschen eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus – damit ist diese Anlageklasse ungefähr so weit verbreitet wie die Aktie. Die Studie, die von Wertgrund Immobilien in Auftrag gegeben wurde, liegt dem Handelsblatt exklusiv vor.

Zwar könne sich rund ein Viertel der Deutschen vermietetes Wohneigentum grundsätzlich leisten – doch nur fünf Prozent denken ernsthaft darüber nach. „Die Furcht vor organisatorischen und finanziellen Komplikationen ist das Haupthindernis für den Erwerb von vermietbarem Wohneigentum“, sagt Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender der Wertgrund Immobilien.

Jeweils rund 40 Prozent derer, die sich eine vermietete Immobilie leisten könnten, treibt die Angst vor Mietausfällen und unvorhergesehenen Kosten um. „Ganz grob geschätzt betragen diese 25 bis 27 Prozent der Mieteinnahmen“, sagt Meyer. Immerhin ein Drittel hält die derzeitigen Immobilienpreise für zu hoch.

Doch wer gilt überhaupt als „finanziell in der Lage“? Laut Studie zählt jeder dazu, der monatlich 500 Euro oder mehr zur Verfügung hat. Das heißt: Nach Abzug von Miete, Heizung, Kleidung und dem Erwerb von Lebensmitteln. Worauf die Zahl konkret basiert, können die Autoren der Studie zwar nicht sagen. Dabei halte es sich jedoch um Expertenschätzungen und eine Untergrenze.

In der Zahl noch nicht enthalten sind allerdings andere Anlageformen wie Riesterrente oder Aktien. Der Verbraucherschützer Niels Nauhauser warnt deshalb: „Vermietete Immobilien sind eine Geldanlage mit hohem Risiko, weil viel Geld in einzelne Objekte investiert wird. Dass kaum Deutsche ihr Geld in vermietetes Wohneigentum investieren, ist also kein Problem – im Gegenteil.“ Außerdem steige das Risiko bei einem erhöhten Fremdkapitalanteil.

Großstädte - Mieten und Kaufpreise im Verhältnis zu den lokalen Einkommen

Dortmund

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
6,35 Euro / qm	1.500 Euro / qm	20.320 Euro	24.400 Euro / Jahr	1,1	1,4

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung, Stand: 19.08.2016

Essen

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
6,50 Euro / qm	1.525 Euro / qm	20.768 Euro	24.680 Euro / Jahr	1,1	1,3

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Bremen

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
7,55 Euro / qm	1.850 Euro / qm	24.160 Euro	27.920 Euro / Jahr	1,2	1,4

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Köln

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
9,90 Euro / qm	3.075 Euro / qm	31.680 Euro	39.440 Euro / Jahr	1,5	1,9

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Düsseldorf

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
9,90 Euro / qm	3.375 Euro / qm	31.616 Euro	42.720 Euro / Jahr	1,8	1,8

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Berlin

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
9,30 Euro / qm	3.425 Euro / qm	29.728 Euro	43.440 Euro / Jahr	1,7	2,5

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Stuttgart

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
10,90 Euro / qm	3.575 Euro / qm	34.944 Euro	44.200 Euro / Jahr	1,5	1,9

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Hamburg

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
10,70 Euro / qm	4.125 Euro / qm	34.304 Euro	51.960 Euro / Jahr	1,6	2,4

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Frankfurt

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
12,20 Euro / qm	4.325 Euro / qm	38.976 Euro	51.360 Euro / Jahr	1,9	2,5

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

München

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
15,00 Euro / qm	6.250 Euro / qm	48.032 Euro	69.360 Euro / Jahr	1,7	2,4

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Max Herbst von der FMH Finanzberatung urteilt, dass ein monatlich verfügbares Einkommen in Höhe von 500 Euro nicht ausreiche. „Sie sollten besser die fällige Kaltmiete plus 500 Euro an Liquidität haben.“ Ein Puffer sei für Belastungen wie Mietausfälle oder Verwaltungskosten unbedingt nötig. Selbst Thomas Meyer warnt vor übereilten Käufen: „Ich würde ebenfalls davon abraten, die sauer ersparten, einzigen 30.000 Euro zu investieren.“

So gesehen bleiben vermietete Immobilien eher eine Anlageklasse für Vermögende. Ohnehin drückt eine leer stehende Wohnung nicht so sehr auf die Tasche, wenn man etwa noch neun weitere besitzt.