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Immobilien Warum die Mietpreisbremse nicht bremst

Trotz Mietpreisbremse steigen die Mieten in Städten wie München oder Berlin kräftig weiter. Das belegen nun aktuelle Zahlen, die zeigen, dass die Politik ihre Reform nicht zu Ende gedacht hat und nachbessern muss.

In Berlin funktioniert die Mietpreisbremse bisher nicht. Quelle: dpa

Wer in Städten wie Berlin, München, Hamburg oder Frankfurt eine Wohnung sucht, ist oft leidgeprüft. Im schlechten Fall kann es viele Monate oder gar Jahre dauern, bis ein bezahlbares Exemplar gefunden wird. Kein Wunder, dass viele Wohnungssuchende ihre eigene Miet-Schmerzgrenze immer weiter nach oben schrauben. Aktuelle Zahlen zeigen, dass Vermieter dieses Phänomen ausnutzen, um die Mietpreisbremse zu umgehen.

In Berlin seien die Mieten im Schnitt um 31 Prozent höher als eigentlich zulässig. Das zeigt eine Untersuchung des Forschungsinstituts Regiokontext im Auftrag des Berliner Mietervereins, über die die "Süddeutsche Zeitung" berichtet. Berlin führte als erstes Bundesland die Mietpreisbremse bereits im Juni 2015 ein. Nach Zahlen des Forschungsinstituts Empirica, über die auch die „Bild“-Zeitung berichtete, stiegen die Mieten in der Hauptstadt seit Einführung der Bremse um 4,8 Prozent. Doch auch andere Städte mit Mietpreisbremse sind betroffen: In Düsseldorf gingen die Mieten um 4,1 Prozent nach oben, in München um 2,9 Prozent. Unter den größten Städten blieben sie lediglich in Hamburg stabil.

Eigentlich sollte die Reform den Anstieg der Kaltmiete bei Neuvermietungen begrenzen. Laut Gesetz darf die Miete dann nur noch um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wohnen in Großstädten wird teuer
Das Wohnen in Deutschlands Großstädten wird offenbar immer teurer. In sieben großen Städten, von Berlin bis Stuttgart, sind die Preise für Eigentumswohnungen binnen fünf Jahren um mehr als 40 Prozent gestiegen – bei den Mieten sind es 25 Prozent. Deshalb klagen viele Familien, dass sie sich das Wohnen in der Stadt kaum noch leisten können. Über 20 Jahre gesehen sind die Mieten dagegen langsamer als die Verbraucherpreise gestiegen. Unter der Frage „Was macht das Wohnen in den Städten so teuer?“ hat die DZ Bank in einer Research-Publikation die Gründe zusammengestellt. Dabei wurde der Preisanstieg der vergangenen 20 Jahre analysiert. Quelle: DZ Bank Quelle: dpa
Ein Grund für steigende Mieten ist das vielerorts knappe Wohnungsangebot. Lange Zeit hielt der Neubau nicht Schritt mit der steigenden Bevölkerung. Die Mieten in Berlin legten von 2010 bis 2015 (jeweils auf das erste Quartal gerechnet) um 32 Prozent zu – der stärkste Anstieg im Vergleich zu anderen Metropolen. Die Mieten stiegen demnach auf 8,20 Euro je Quadratmeter (Wiedervermietung) und die Erstbezugsmiete auf 11,30 Euro je Quadratmeter. Dennoch wohnt man in der Bundeshauptstadt noch vergleichsweise günstig. Der überproportionale Mietanstieg ist hier auf ein niedriges Ausgangsniveau (1994) zurückzuführen. Mehr als 80 Prozent der Haushalte wohnen in Berlin zur Miete. Quelle: dpa
Es ist nicht verwunderlich, dass in der bevölkerungsreichsten Stadt von Nordrhein-Westfalen Wohnungsknappheit herrscht. Umso teurer werden auch die Mietkosten. Die Mieten in Köln legten um 16 Prozent in den vergangenen fünf Jahren zu. Bei der Wiedervermietung müssen Mieter 9,20 Euro je Quadratmeter zahlen, bei der Erstbezugsmiete sogar 11,40 Euro. Seit der Jahrtausendwende hat sich die Wohnpräferenz stark gewandelt. Zog es die Menschen 1990 an den Stadtrand, wollen die meisten heute in der Stadt leben. Quelle: dpa
Die Politik hat zum 1. Juni die Mietpreisbremse eingeführt, die das Wohnen in der Stadt wieder erschwinglich machen soll. Doch es sind nicht nur die Mieten gestiegen, sondern auch die Ansprüche der Mieter. So wünschen sie sich immer größere Wohnungen. Das treibt natürlich die Wohnungskosten in die Höhe. Bei einer Wiedervermietung kostet ein Quadratmeter in Düsseldorf 9,30 Euro. Bei einem Erstbezug muss der Mieter mit 11,40 Euro tiefer in die Tasche greifen. Insgesamt legten die Mieten von 2010 bis 2015 um 23 Prozent zu. Quelle: dpa
Deutlich verteuert haben sich auch die Nebenkosten des Wohnens, etwa für Strom und Heizung. Zudem hat der Staat das Wohnen über steigende Steuern und verschärfte Bauvorschriften verteuert. Diese Vorgaben gelten zwar bundesweit, belasten aber stärker die Stadtbewohner. In Stuttgart sind die Mieten in fünf Jahren um 22 Prozent gestiegen. Mit zehn Euro je Quadratmeter müssen Mieter bei einer Wiedervermietung einer Wohnung rechnen. Hier ist der Unterschied bei einem Erstbezug nicht so groß: Der Quadratmeter kostet 11,40 Euro. Quelle: dpa
Die Situation an den Wohnungsmärkten der Großstädte ist ein normaler Trend. Im Vergleich mit ausländischen Metropolen sind die Großstadtmieten hierzulande sogar eher niedrig. Dennoch sind gute und günstige Wohnungen in Hamburg Mangelware und entsprechend begehrt. 13,10 Euro kostet ein Quadratmeter einer Neubauwohnung, 10,10 Euro bei einer Wiedervermietung. Der Neubau, in Hamburg zum Beispiel, hat wieder angezogen. Quelle: dpa
Der Anteil der leerstehenden marktaktiven Wohnungen ist zuletzt (2013) knapp drei Prozent gesunken. So sind in Hamburg (0,7 Prozent) und Frankfurt (0,7 Prozent) am Wohnungsmarkt fast keine Wohnungen mehr verfügbar. Das wird sich auch in naher Zukunft nicht ändern: Denn die über Jahre entstandene Bedarfslücke lässt sich nicht so schnell schließen. Wohnungen in den Ballungsräumen werden auch weiterhin ein knappes Gut bleiben. 11,40 Euro kostet ein Quadratmeter bei einer Wiedervermietung, 13,30 Euro bei einem Erstbezug. Insgesamt sind die Mieten um 26 Prozent gestiegen. Quelle: dpa

Das Problem: Wer als Vermieter die Mietpreisbremse ignoriert, muss bisher keine Nachteile oder Sanktionen befürchten. Zwar können Mieter gegen die zu hohe Miete klagen. Das macht allerdings kaum jemand, denn die meisten sind froh, endlich überhaupt eine Wohnung gefunden zu haben. Auf einen Rechtsstreit mit dem Vermieter will sich da kaum jemand einlassen, deshalb geben viele klein bei und zahlen die eigentlich zu hohe Miete.

Die Politik überlegt nun, ob bei der Mietpreisbremse nachjustiert werden muss. "Wir behalten die Entwicklungen im Blick", sagte Ulrich Kelber, der parlamentarische Staatssekretär im Justizministerium (SPD), gegenüber der "SZ". Für eine Entscheidung sei es aber noch zu früh, es müssten noch deutlich mehr aussagekräftige Daten gesammelt werden.

Doch bisher deutet alles darauf hin, dass die Mietpreisbremse nicht wirkt. Bereits Anfang dieses Jahres schrieben die Empirica-Forscher Sebastian Hein und Lorenz Thomschke in einer Studie, die Mietpreisbremse zeige in den meisten deutschen Metropolen kaum eine nachhaltige Wirkung. Demnach habe die Bremse zwar zunächst gewirkt, die neu ausgehandelten Mieten seien kurz nach Einführung der Bremse leicht zurückgegangen. "Die anfänglichen Rückgänge sind inzwischen aber größtenteils wieder verpufft", erklären Hein und Thomschke.

In fast allen deutschen Metropolen seien die Preise danach wieder gestiegen. Sowohl in Düsseldorf als auch in Berlin lagen die Mieten schon im Januar wieder höher als im Monat vor der Einführung der Mietpreisbremse im Sommer vergangenen Jahres. Die Entwicklungen in den Metropolen deuteten daher auf ein "Bremsversagen" hin, so die Autoren.

Laut den Autoren der empirica-Studie spielt nicht nur die geringe Klagebereitschaft der Mieter, sondern auch die bisherige Fluktuation auf dem jeweiligen Mietmarkt eine Rolle. Je häufiger der Mieter in der Vergangenheit gewechselt hat, desto häufiger hatte der Vermieter die Gelegenheit für eine Mieterhöhung. Wird also in einer Stadt viel umgezogen, gibt es entsprechend weniger Altverträge mit Mini-Mieten. "Umso eher liegt der vom Vormieter vereinbarte Mietpreis an der aktuellen Marktmiete", sagen Hein und Thomschke.

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