Immobilien Warum gebrauchte Häuser oft besser sind, als neu zu bauen

Wer selbst baut, bekommt das Eigenheim im Idealfall genau so, wie er es sich vorstellt. Das klappt aber nur selten zu 100 Prozent. Altbauten haben demgegenüber viele Vorteile und geringere Risiken.

Immobilien: Bestehend kaufen oder neu bauen. Quelle: imago, Montage

Pro Jahr kaufen die Deutschen rund sieben Millionen Gebrauchtwagen und drei Millionen Neuwagen. Wer es sich leisten kann, kauft lieber neu, für flammneue Karossen geben wir im Jahr 15 Milliarden Euro mehr aus als für gebrauchte. Neu ist moderner, sicherer, auf dem neuesten Stand der Technik und mit einer Garantie versehen, die einem vorerst den gröbsten Ärger erspart. Im Schnitt zahlen wir dafür gern das Dreifache gegenüber einem durchschnittlichen Gebrauchtwagen.

Beim Hauskauf sieht das anders aus. Obwohl der Kauf eines Eigenheims eine deutlich weitreichendere Entscheidung darstellt als der Erwerb eines Autos, sind Neubauten im Vergleich weniger beliebt. Nach Angaben des größten deutschen Baukreditvermittlers Interhyp entfallen von allen Baufinanzierungen nur 30 Prozent auf einen Neubau. 40 Prozent dienen dem Kauf einer gebrauchten Immobilie, der Rest entfällt auf Anschlussfinanzierungen und Kredite für Umbau und Modernisierung.

Mieten oder kaufen? Die größten deutschen Städte im Test
Das Essener Wahrzeichen, der Förderturm der ehemaligen Zeche und des heutigen Museums Zeche Zollverein Quelle: dpa
Das "U" auf dem Dach der Unions-Brauerei Quelle: dpa
Skyline von Düsseldorf im Winter Quelle: dpa
Bremer Marktplatz Quelle: dpa
Blick über den Rhein auf Köln Quelle: dpa
Menschen auf dem Schlossplatz in Stuttgart Quelle: dpa
Neues Rathaus in Hannover Quelle: dpa

Dabei ist Preisdifferenz zwischen neu und gebraucht im Schnitt geringer als beim Auto: So zahlen die Hauskäufer nach Angaben der Bausparkassengruppe LBS im Bundesdurchschnitt für ein neues Einfamilienhaus 230.000 Euro und 148.000 Euro für eine gebrauchte Immobilie. Damit ist der Neubau im Schnitt 55 Prozent teurer.

Neubau birgt viele Kosten und Risiken

Tatsächlich muss es bei Immobilienkäufern nicht immer das neueste sein. Denn ein Neubau ist tendenziell das riskantere Vorhaben – und zudem aufgrund der gestiegenen Baukosten und Grundstückspreise trotz niedriger Bauzinsen eben deutlich kostspieliger. Noch schwerer wiegt jedoch, dass ein Neubau auf der Kostenseite komplizierter zu kalkulieren ist. Das Bauvorhaben kostet außerdem mehr Zeit und Nerven und ist weitaus komplexer als der Kauf einer gebrauchten Immobilie.

Grund genug, Vor- und Nachteile von Alt- und Neubau näher zu beleuchten.

Tipps für die Hausbesichtigung

Zunächst einer Begriffsklärung. Unter einem Altbau ist an dieser Stelle schlicht eine gebrauchte Immobilie zu verstehen, auch wenn sie erst einmal zuvor für kurze Zeit bewohnt war. Es kann also sowohl die Jugendstilvilla mit drei Meter hohen Decken nahe dem Stadtzentrum gemeint sein, als auch das erst wenige Jahre alte Reihenhaus am Stadtrand. Ein Neubau ist hier immer eine Immobilie, die erst kürzlich gebaut wurde oder noch gebaut werden muss und die erstmalig bezogen wird.

Private Bauherren kommen seltener zum Zug

Christian Schröder von der Bausparkasse LBS West schätzt, dass das Angebot an gebrauchten Immobilien ungefähr vier- bis fünfmal so groß ist wie die Zahl der jährlich fertiggestellten Neubauten. „Zum Beispiel wurden in den Neunzigerjahren in NRW noch mehr als 100.000 Neubauten pro Jahr errichtet. 2009 wurde mit gerade mal 32.000 Neubauten ein Tiefstand markiert. In 2015 werden nach langsamer Erholung nur 44.000 neue Häuser und Wohnungen sein. Das Angebot ist einfach knapp“, erläutert Schröder.

In diesen Regionen zahlen Immobilienbesitzer ihr Häuschen am schnellsten ab
27 Jahre, so lange dauert es, bis ein Durchschnittsverdiener in Deutschland sein Eigenheim abbezahlt hat. Der Tilgungssatz liegt dabei im Schnitt bei 2,89 Prozent. Für die Postbank-Studie, aus der die Bild zitiert, wurden die Kaufpreise in allen 402 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland ins Verhältnis zum jeweiligen Einkommensniveau gesetzt. Voraussetzung ist, dass für die Tilgung wie maximal 40 Prozent des Haushalt-Nettoeinkommensaufgewendet werden, 20 Prozent Eigenkapitalanteil vorhanden waren. Sonderzahlungen wurden nicht berücksichtigt. Quelle: dpa
In weniger als der Hälfte (43 Prozent) der Kreise und kreisfreien Städte zahlen Eigenheimbesitzer die Immobilie wie empfohlen in 30 Jahren ab. In besonders teuren Immobilienstädten wie München oder Köln zahlen Durchschnittsverdiener mit einem Haushaltsnettoeinkommen zwischen 1.700 und 2.600 Euro dagegen auch einmal mehr als 40 lang, bis 110 Quadratmeter Wohneigentum ihnen gehören. Im westlich von Köln gelegenen Rhein-Erft-Kreis haben sie das notwendige Darlehen für eine 110-Quadratmeter-Wohnung dagegen nach 29 Jahren beglichen. Quelle: dpa
Auch im Nordosten der Republik ist eine 110 Quadratmeter-Immobilie für Durchschnittsverdiener trotz moderater Immobilienpreise kaum erschwinglich: Wegen des geringen Einkommens in der Region zahlen Immobilienbesitzer in Berlin, Potsdam, Rostock & Co. deutlich länger als 40 Jahre ihren Kredit ab. Wer in Berlin arbeitet, findet allerdings im brandenburgischen Kreis Barnim nördlich der Hauptstadt Wohnungen mit 110 Quadratmetern, die in der Regel nach 25 Jahren abbezahlt sind. Quelle: dpa
Wer keine Angst hat, zu pendeln, findet jedoch im Umland der großen Metropolen finanzierbare Immobilien. Selbst in teuren Gegenden rund um Frankfurt am Main gibt es Schnäppchen. Allerdings sind hier die Einkommen im Bundesvergleich auch so hoch, dass sich auch Durchschnittsverdiener eine 110-Quadratmeter-Wohnung leisten können. Quelle: dpa
Auch in den unmittelbar an Hamburg angrenzenden Kreisen Stormarn und Segeberg sowie dem Herzogtum Lauenburg dauert die Tilgung eines Kredits im Schnitt 34 Jahre. Quelle: dpa
In Pirmasens (im Bild), dem Landkreis Altenkirchen (Westerwald) und dem Landkreis Wesermarsch dauert die Tilgung eines Kredites für eine 110-Quadratmeter-Immobilie für den Durchschnittsverdiener rund zwölf Jahre. Quelle: dpa
Im Saale-Orla-Kreis, dem Landkreis Nienburg (Weser), Landkreis Holzminden, dem Unstrut-Hainich-Kreis und dem Vogtlandkreis dauert das Abbezahlen der eigenen vier Wände dagegen elf Jahre. Quelle: dpa

Sowohl Alt- als auch Neubau haben ihre Vorzüge und ihre Fallstricke. Das Angebot kann sich regional zudem stark unterscheiden. „Generell ist die Nachfrage nach Bestandsimmobilien groß“, sagt Thomas Penningh, Architekt und Präsident des Verbandes Privater Bauherren (VPB). Wer hingegen neu bauen will, benötigt zunächst ein passendes Grundstück in geeigneter Lage. Kommunen, die neue Wohngebiete ausweisen, bevorzugen immer öfter Baugesellschaften, Bauträger oder Projektierer, die die Flächen parzellieren und mit Reihen- oder Mehrfamilienhäusern bebauen, um die Objekte dann komplett mit Grundstück zu veräußern. Private Bauherren kommen so immer seltener zum Zuge und müssen private Anbieter suchen.

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