Hausbau oder Wohnung mieten: Was das Bauen teuer macht

Ob Miete oder Wohnungsbau: Die Kosten ziehen an in Deutschland. Eine aktuelle Untersuchung des Immobilienmarktspezialisten empirica-systeme im Auftrag des ARD-Magazins "Panorama" zeigt, dass viele Haushalte mehr als 27 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete einer Neubauwohnung ausgeben müssen. Der Wert gilt als problematisch, weil dann nur noch relativ wenig Geld zur Lebensführung zur Verfügung bleibt, insbesondere bei Menschen mit geringem Einkommen.

In Berlin etwa liegt die sogenannte Mietbelastungsquote weit darüber: Eine Familie muss dort im Schnitt 41,3 Prozent ihres Nettoeinkommens ausgeben, um sich eine 3-Zimmer-Neubauwohnung zur Miete leisten zu können. "Das Ergebnis ist erschreckend. Wenn sich so viele Haushalte eine Neubaumiete nicht mehr leisten können, dann verschärfen wir das soziale Ungleichgewicht in der Gesellschaft", sagt Dietmar Walberg von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen, der auch die Bundesregierung berät. Die Gründe für die steigenden Preise sind vielfältig.

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Stellplätze

Wer eine Wohnung hat, hat auch ein Auto - davon gehen zumindest viele Gemeinden aus. Sie verlangen, dass bei Neubauten auch Parkplätze entstehen. Ein bis zwei Stellplätze pro Wohnung seien in manchen Orten Vorschrift, erklärt Tübingens Grünen-Oberbürgermeister Boris Palmer. „In den Städten geht das oft nur unterirdisch, dann kostet ein Stellplatz 30.000 Euro“, sagt er. „In den Städten haben aber viele Menschen gar kein Auto mehr. Wir haben das für Tübingen deswegen auf bis zu 0,4 Stellplätze pro Wohnung reduziert, das spart sehr viel Geld beim Bauen.“ Die Immobilienbranche sieht das ähnlich. Eine Stellplatzvorgabe sei eine „unsinnige Investorenbremse“, schimpft Andreas Mattner, Präsident beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). „Solche verpflichtenden Regulierungen sind starr, unflexibel und gehen häufig am eigentlichen Bedarf des Marktes vorbei.“

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Grundstückspreise

Die Preise für Bauland haben ordentlich angezogen. Seit dem Jahr 2000 ist der Durchschnittspreis pro Quadratmeter Bauland um 46 Prozent gestiegen, schreibt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in einer im September 2017 veröffentlichten Studie.

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Bauvorschriften

Neben den gestiegenen Bodenpreisen spielen hohe Baukosten eine größere Rolle. Laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) sind die Baupreise seit 2005 um 33 Prozent gestiegen. Seitdem haben sich viele Bauvorschriften aus den Bereichen Brandschutz, Schallschutz oder für das Dämmen verschärft. Die Baukosten gelten als politisch beeinflussbar, daher hatte die Bundesregierung 2014 die so genannte Baukostensenkungskommission einberufen. Erstmals kritisieren jetzt einige Mitglieder der Kommission öffentlich die Bundesregierung, die ihre Vorschläge ignoriert habe: "Die wichtigsten Punkte sind nicht umgesetzt worden. Zuständig wäre das Bundesministerium des Inneren, für Heimat und Bau", sagt Dietmar Walberg, der von 2014 bis 2016 Mitglied in der Regierungskommission und der nachfolgenden Arbeitsgruppe war.

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Energieeffizienz

Seit 2016 gelten in Deutschland mit der Energiesparverordnung (EnEV) schärfere Vorschriften für den Energieverbrauch von Gebäuden, unter anderem zur Heizungs- und Klimatechnik und zur Wärmedämmung. Die Vorschriften werden immer wieder als sehr großer Baukosten-Treiber kritisiert. Allerdings widerlegen Gutachten diesen Vorwurf, jüngst etwa eines des Instituts für technische Gebäudeausrüstung (iTG Dresden), das 2018 im Auftrag des Bundesverbands Erneuerbare Energie (BEE) erstellt wurde. Demnach war das Gebäude-Energierecht in den Jahren 2000 bis 2014 für lediglich sechs Prozent der Baukostensteigerungen verantwortlich. Mit der EnEV 2016 seien die Investitionen in energiebedingte Bauteile um maximal drei Prozent gestiegen.

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Angebot und Nachfrage

Kostentreiber hin oder her, am Ende hängen die Preise auch auf dem Wohnungsmarkt nicht zuletzt von Angebot und Nachfrage ab. Hinzu kommt: Die Bauindustrie kommt angesichts der starken Nachfrage kaum hinterher. „Stagnierende Produktivität und begrenzte Kapazität im Baugewerbe“ dürften die Preise weiter steigen lassen, prognostiziert die Unternehmensberatung McKinsey in einer Analyse.

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