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Immobilien Wenn der Traum vom eigenen Heim platzt

Es ist die größte Investition im Leben und in Zeiten wachsender Mobilität die schwierigste: der Kauf einer Immobilie. Doch der Traum vom Eigenheim rechnet sich oft nicht. Mieter bauen bis zum Lebensende oft mehr Vermögen auf als Häuslebauer.

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Größte Investition im Leben: Quelle: dpa

Wenn es Ihnen auf der nächsten Stehparty unter Mitgliedern der Generation 40+ langweilig zu werden droht, versuchen Sie es doch mal mit der Frage: „Nachbarn von Freunden verkaufen gerade günstig ihre Doppelhaushälfte. Was meint ihr: Lohnt sich das heute noch?“ Das Häppchen ist noch nicht verspeist, da wird die Rede sein von wundersamen Wertzuwächsen für Eigentumswohnungen in Innenstadtlagen, auf deren Grund neulich noch Fabrikschlote rauchten. Von Oma ihr klein Häuschen, das abbezahlt und vermietet nun kräftig Geld abwirft. Von Bauern, deren Äcker weit draußen vor den Toren der Stadt zu Gold wurden, weil die Gemeinden sie als Bauland deklarierten.

Und nicht zu vergessen: Das Totschlag-Argument Altersvorsorge – rechnet einem doch schließlich jede Bausparkasse vor, dass es keine bessere gibt. Außerdem zahlt jeder lieber eine Immobilie ab und damit in die eigene Tasche als in die des Vermieters.

Grundsätzlich gibt es einige Argumente für einen möglichen Immobilienkauf. Die Hypothekenzinsen sind trotz des jüngsten Anstiegs historisch noch niedrig, die Börsen wackeln, und Anleihen schaffen netto gerade mal einen Inflationsausgleich. Alternative Anlagen wie beispielsweise Hedgefonds brachten in diesem Jahr im Durchschnitt bisher keinen Cent Gewinn.

Traurige Wahrheiten. Worüber mit dem Weinglas in der Hand nur vermeintliche Nihilisten parlieren: über Citylagen, deren Werte sinken, weil ganze Straßenzüge jahrelang umgegraben und neu bebaut werden. Über Omas Haus, das energietechnisch zur Bruchbude verkommen ist, und über günstige Neubauten im grünen Speckgürtel, die für Familien wegen teurer Fahrtkosten zum Arbeitsplatz und Jugendmusikschule jeden finanziellen Vorteil zunichte machen.

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    Und selbst die Altersvorsorge nimmt der Spielverderber ins Visier: Will doch in 25 Jahren eine alternde Gesellschaft womöglich kein Reihenhaus mit 140 Quadratmetern mehr kaufen, die sich auf drei stufenreichen Etagen verteilen, sondern begehrt eine schicke Eigentumswohnung – ebenso groß, aber ebenerdig.

    Abgerechnet wird zum Schluss. Das gilt vor allem bei sehr langfristigen Investitionen wie dem Kauf einer Immobilie. Tatsache ist: Wer in den vergangenen zehn Jahren seine Immobilie mit einem jährlichen Wertzuwachs von nur zwei Prozent weiterverkaufen konnte, darf schon einen Sekt aufmachen.

    Der Maklerverband IVD umschreibt die traurige Wertentwicklung elegant: „Die Kaufpreise blieben im Bundesdurchschnitt stabil, nur Eigentumswohnungen wurden um knapp ein halbes Prozent preiswerter.“ Oder anders ausgedrückt: Wer sich in den vergangenen Jahren nicht in Top-Lagen von Boom-Städten wie Köln oder München einkaufte, schreibt real – abzüglich der Inflation – Verluste.

    Neuss ist überall. Selbst Eigentum, das sich ohne Kredit finanzieren lässt, führt nicht automatisch zu einem Rendite-gewinn. Das wurde Carsten Kullmann* schon beim groben Überschlagen klar. Der Neusser Familienvater hatte sich für ein helle, offene 100-Quadratmeter-Wohnung samt Gärtchen in einer gepflegten Anlage in der Innenstadt entschieden – als Mieter. Der Bauträger, in finanzielle Schwierigkeiten geraten, redete dem Ingenieur noch bei der Unterschrift zum Mietvertrag gut zu, ob er die Wohnung nicht doch kaufen wolle. Man sei auch bereit, vom zunächst genannten Kaufpreis von 220.000 Euro zehn Prozent abzuziehen.

    Dem gegenüber standen 670 Euro Kaltmiete und 260 Euro Nebenkosten. Beim Kauf käme noch das verpflichtende Hausgeld hinzu, die Rücklage der Eigentümergemeinschaft: 240 Euro pro Monat.

    Kullmann nahm die Offerte ernst: „Ich habe damals nachgerechnet: Würden wir die 200.000 Euro Kaufpreis zu netto fünf Prozent im Jahr anlegen, blieben uns nach Abzug der Steuer rund 7000 Euro Zinsertrag pro Jahr – plus Zinseszinsgewinne.“ Pro Monat hätte die Familie weiter knapp 600 Euro aus diesem Topf. „Wir investieren seit Jahren in Aktien und Festgeld, fünf Prozent Nettorendite haben wir bisher immer geschafft“, so Kullmann.

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    Seine Gegenrechnung: Kauft er die Wohnung, verliert er die 600 Euro Zinseinnahmen monatlich und zahlt zugleich 240 Euro Hausgeld und die Nebenkosten von 260 Euro, die immer anfallen. Summa summarum: Statt 930 Euro Miete würde ihn die bar ohne Kredit gekaufte Wohnung 1100 Euro im Monat kosten.

    Möglicher Vorteil eines Kaufes der Eigentumswohnung: ein Wertzuwachs, der in der als mittel geltenden Lage aber schwierig einzuschätzen ist. Nachteil: „Im Gegenzug wären nahezu alle unsere Ersparnisse darin gebunden, und wir wären finanziell unflexibel geworden“, befürchtete Kullmann vor drei Jahren, als das Angebot vorlag.

    Auch sein Freiheitsgewinn wäre überschaubar gewesen: In der Wohnung hätte ihm nicht viel mehr als die Luft zwischen den Wänden gehört hätte – die Wände sind schon Gemeinschaftseigentum. Eben diese Gemeinschaft hat seit Kullmanns Einzug entschieden, Grillen im Garten zu verbieten, und eine Schaukel für die vielen Kinder der Anlage minimiere die Verhandlungsbasis verkaufswilliger Wohnungsbesitzer. Auch ziehen beständig neue Mieter ein und aus. Deshalb kommt Mieter Kullmann zu dem Schluss: „Unsere Entscheidung, nicht zu kaufen, war goldrichtig.“

    Sehnsucht und Begehr rauben den Verstand. Das gilt auch für die Liebe zur Immobilie. Viele Verliebte rechnen sich die wahren Kosten und mögliche Wertzuwächse schön. 250.000 Euro für das ältere Reihenhäuschen im Berliner Umland hören sich einfach vernünftiger an als die fast eine halbe Million Euro, mit der es womöglich die nächsten Jahrzehnte einer Familie auf der Tasche liegt.

    Zwei Beispiele:

    Eine 250.000 Euro teure und schöne Dachgeschosswohnung in der Hanauer Innenstadt kostet tatsächlich knapp 439.000 Euro (Annahme: 200.000 Euro Kredit, 5,3 Prozent Zins, 1,5 Prozent Tilgung, keine Sondertilgung, 1133 Euro Monatsrate; insgesamt 388 700 Euro für den Kredit plus 50.000 Euro Eigenkapital).

    Bei nur 1,0 statt 1,5 Prozent Tilgung sind es sogar fast 50.000 Euro mehr.

    Das ältere Reihenendhaus in Köln-Deutz für 390.000 Euro belastet eine Familie mit knapp 590.000 Euro (Annahme: 300.000 Euro Kredit, 5,3 Prozent Zins, 1,0 Prozent Tilgung, 5000 Euro jährliche Sondertilgung, 1575 Euro Monatsrate; insgesamt 499.000 Euro für den Kredit plus 90.000 Euro Eigenkapital).

    Daumenregel: Es endet oft beim Doppelten des Kaufpreises.

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    Mt dem Kaufpreis ist es nicht getan. Da wären noch die Erwerbsnebenkosten, meist um die zehn Prozent des Kaufpreises. Und selbst das ist nur die halbe Wahrheit. Da auch dieser Betrag, wenn auch meist nicht ausgewiesen, in die Kreditsumme mit einfließt, verschlingt er am Ende bis zum Doppelten des ursprünglich Veranschlagten.

    Was verbirgt sich alles hinter den Nebenkosten? Fast immer fällt Maklerprovision an, je nach Bundesland drei bis sechs Prozent (plus Mehrwertsteuer) des Kaufpreises, bei einer 300.000-Euro-Immobilie sind das bis zu 20.000 Euro.

    Wofür eigentlich, fragt sich mancher, der nicht viel mehr als ein Exposé bekommt. Selbst der Bad Sodener Groß-Makler Harald Blumenauer meint: „Viele Makler kassieren zu viel Provision für das, was sie an Leistung bringen.“ Blumenauer, Chef von I-Makler, vermittelt übers Internet für 995 Euro die Immobilie – zu zahlen vom Verkäufer, nicht vom Käufer.

    Dazu kommen die Grunderwerbsteuer (je Bundesland, zum Beispiel 3,5 Prozent vom steuerlichen Wert der Immobilie, auf Haus und Grund) und die Notar- und Grunderwerbsgebühren (abhängig vom Wert der Immobilie, bei einem 300.000 Euro teuren Haus wären es 3500 Euro) sowie die Kosten der Sicherheitenbestellung durch den Kreditgeber und die sogenannten Bereitstellungszinsen bis zur Auszahlung des Kredites (je nach Vertrag).

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      Aber nicht nur diese immerhin von Anfang an bekannten Kosten, treiben den Kaufpreis in die Höhe. Künftige Eigen-tümer oder Sanierer werden oft während der Bau- oder Moderni-sierungsphase böse überrascht. Während der Bauzeit steigen oft die Preise, in den vergangenen zwei Jahren um 10 bis 15 Prozent.

      Thomas Penningh, Vorsitzender des Verbands Privater Bauherren, warnt: „Die Summen, die Bauherren einstellen, sind generell zu niedrig. Häufig sind bei Neubauten nicht alle Leistungen im Vertrag enthalten. So fehlen oft Vermessungskosten, Baugrundgutachten, Grundleitungen sind zu niedrig kalkuliert, oder das Grundstück ist überhaupt nicht voll erschlossen.“

      Extrawünsche nicht einkalkuliert

      Und mancher Bauherr schaufelt sich auch mit plötzlichen Eingebungen das Grab: „Wann, wenn nicht jetzt, lohnt es sich das Bad oder die Küche doch noch besser auszustatten?“ Stimmt, wer endlich eingezogen und vom Bauen, Umbauen, Modernisieren am Rande des Nervenzusammenbruchs steht, will nicht in wenigen Jahren schon wieder die Wände aufreißen. Er sollte sich dann aber auch nicht über vermeintlich unerwartete Kosten wundern.

      Michael Dahmen, Architekt aus Düsseldorf, kalkuliert so: „Aus meiner Erfahrung heraus rechne ich immer mit mindestens fünf Prozent mehr Baukosten als zunächst gedacht. Da sind ungeplante Extrawünsche aber noch nicht einkalkuliert.“

      Der Chor der Bausparkassen, Hypothekenvermittler und Bankberater stimmt genau an dieser Stelle sein Liedchen an: „Auch wenn es teuer ist, am Schluss weist es sich: Der Mieter hat seinem Vermieter jahrelang die Taschen gefüllt, der Immobilienbesitzer hat sein eigenes Vermögen gemehrt.“ Dann schwingt sich der Chor zum Finale auf: „Und deshalb ist im Alter der Eigentümer reich und der Mieter nicht!“ Dass es sich um einen jährlichen Markt von rund 100 Milliarden Euro Kreditvolumen  für sie handelt, besingen sie allerdings in keiner Strophe.

      Die alte Leier mussten sich gerade erst die Berliner Bundestagsabgeordneten bei einer Sitzung zum Thema Wohn-Riester anhören. Reiner Braun, Vorstand der Beratungsfirma empirica AG für Wirtschaftsforschung – die von Aufträgen auch der Immobilienbranche lebt, erklärte ihnen: „Die Immobilie ist eine sehr gute Altersvorsorge. Wer eine Immobilie besitzt, hat bei Renteneintritt etwa das acht- bis zehnfache Vermögen wie ein vergleichbarer Mieterhaushalt.“

      Ach wäre es doch so einfach.

      Es wird teurer

      Rolf Tilmes, Professor für Private Finance & Wealth Management an der European Business School in Oestrich-Winkel und unabhängiger Finanzplaner, nimmt diese Rechnungen schon von Berufs wegen unter die Lupe. Und wurde so zum Wertzuwachs-Skeptiker, der sich als Privatmann anschließend zur Miete eines Hauses entschied: „Noch dazu bin ich froh über meine Flexibilität, den Mietvertrag kündigen zu können, gegenüber der Vorstellung auf einer zum nötigen Zeitpunkt schwer verkäuflichen Immobilie zu sitzen.“

      Wer sich wundert, dass die Kreditwirtschaft bei der Renditefrage zu anderen Ergebnissen kommt: Die lassen sich wunderbar nach Gusto herbeirechnen. Die Verkäufer setzen die Inflationsrate und den Wertzuwachs zu hoch an und schon schraubt sich die Rendite in den Himmel.

      Tilmes kritisiert die Banken: „Sie beschäftigen sich zudem oft weder mit der Lebensplanung ihrer Kunden, noch verkaufen sie ihm das günstigste Darlehen, sondern oft eines aus ihrer Kreditfabrik.“

      Aber auch die Immobilienkäufer sind oft blauäugig: „Viele scheuen die Kosten eines neutralen Gutachters. Dabei könnten sie sich mit seiner Hilfe oft viel Ärger und weit höhere Kosten ersparen“, so Tilmes.

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        Der Finanzexperte hat drei Szenarien für eine Frankfurter Jugendstil-Wohnung, ein Haus in begehrter Taunuslage und ein Haus im Westerwald unter realistischen Annahmen nachgerechnet. Sein Ergebnis: Der Mieter steht sich im hohen Alter besser.

        Sehr detaillierte Angaben einschließlich der dazu gehörenden Liquiditätsrechnungen für das freie Kapital des Mieters und das nach der Tilgung frei werdende Kapital des Käufers sowie nützliche Checklisten etwa zu Erwerbsnebenkosten finden Sie unter www.wiwo.de/bauen-wohnen.

        Klarer Fall: Diesen Musterrechnungen liegt ein disziplinierter Mieter zugrunde, der das ersparte Geld erstens postwendend und dauerhaft in eine Geldanlage investiert und zweitens sich nicht nach Lust und Laune an ihr bedient.

        Menetekel Hypothekenzins. Das ist die entscheidende Frage für Kreditnehmer: Steigt er – also schnell zugreifen? Sinkt er – also abwarten? Oder stagniert er – also in Ruhe nach einer Immobilie weitersuchen? Antwort: Er steigt gerade. Perspektive: Er könnte noch weiter steigen, die steigenden Inflationsraten treiben die Zinsen auch für Baukredite.

        Rund fünf Prozent an Hypothekenzins verlangt der günstigste Anbieter derzeit, 1994 waren es noch mehr als acht Prozent.

        Emotional, nicht kalkuliert

        Egal, wie sich der Zins bewegt, Stephan Gawarecki merkt sofort, dass Immobilieninteressenten nervös werden. Er ist Vorstand der Kreditvermittlers Dr. Klein, der auf einem erfolgreichen Internet-Portal Hypothekendarlehen von mehr als 60 Anbietern an Kaufwillige vermittelt. Gawarecki sieht: „Sobald der Zins nach oben oder unten ausschlägt, steigt nicht nur die Nachfrage, sondern auch die Abschlussbereitschaft.“

        Trotzdem werden die Kunden anspruchsvoller. „Sie sind weit besser über aktuelle Konditionen informiert als noch vor zehn Jahren. Dafür ist nicht mehr der günstigste Zins automatisch der beste, sondern vielen ist die Sicherheit einer Zinsgarantie und die Flexibilität zum Beispiel durch Sondertilgungen wichtiger.“ Das gilt auch für den Ausschluss eines Weiterverkaufs ihres Kredits oder die Option einer günstigen Anschlussfinanzierung.

        Das lassen sich weitsichtige Bauherren etwas kosten, denn wie man an der Hanauer Dachterrassenwohnung sieht, führen schon 0,5 Prozent hinterm Komma beim Kreditzins zu fünfstelligen Mehrkosten. Also gilt es, das günstigste oder aber ein günstiges unter den flexiblen Angeboten zu finden.

        So groß, wie man glaubt, ist die Konkurrenz der Internet-Plattformen untereinander gar nicht. Man kooperiert hinter den Kulissen, und so stellt Dr. Klein auch die Angebote zum Beispiel der ING-Diba ein. Das Geschäftsmodell dahinter: Der Betreiber der Plattform verdient seine Provision an den tatsächlich abgeschlossenen Verträgen – das betrifft etwa 40 von 100 Anfragen.

        Da ein Immobilienkauf immer komplexe Fragen aufwirft, kommt oft die eigene Hausbank als ernst zu nehmende Anbieterin wieder ins Spiel.

        Doch Vorsicht: Realistische Angaben zum Kreditzins und allen Kosten bekommt erst, wer bereit ist, seine finanzielle Lage im Detail zu schildern. Am Ende hängt der Kreditzins eben an der persönlichen Bonität, auch an der Frage, ob der Kreditsuchende selbstständig (bei manchen Anbietern ein Malus) oder angestellt ist. Vermeintlich tolle, als Lockangebote eingestellte Kreditkonditionen wandern dann kaum ausgedruckt in den Papierkorb.

        Egal wie finanziert, am Ende ist der Kauf einer Immobilie häufig eine emotionale Entscheidung. Sein Haus nach eigenen Wünschen gestalten zu können, Geborgenheit für eine Familie, Erbmasse für die Kinder oder die Zuflucht, die einem niemand mehr nehmen kann – die Erwartungen sind groß.

        Auch Architekt Michael Dahmen erlebt es bei seinen Bauherren immer wieder: „Jeder kalkuliert die Rentabilität anders. Aber fast alle machen im Stillen eine individuelle, emotionale Rechnung auf.“

        Die Wertfrage als philosophische Betrachtung statt als mathematische.

        Drei simple Fragen zum Schluss: Macht Sie dieser Immobilienkauf glücklich? Können Sie ihn sich leisten? Und können Sie sich von der Immobilie trennen und mögliche Verluste verkraften, falls das Leben neue Pläne für Sie hat?

        Dann Kaufen. Aber nur dann.

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