Oft können sich Verkäufer aber nicht aussuchen, wann sie ihr Haus verkaufen wollen. Nach einer Scheidung, bei Nachwuchs, wegen eines neuen Jobs oder einfach, weil des Haus zu teuer geworden ist, muss oft schnell gehandelt werden. Insbesondere wenn noch Schulden auf dem Haus sind, ist es wichtig zu klären, was damit passiert. „Die Bank als Darlehensgeber muss zustimmen, damit der neue Eigentümer die Schulden übernehmen darf“, sagt Oelmann. Gleiches gelte, wenn der Verkäufer sein Darlehen vorzeitig tilgen möchte, mit der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung. Hier verdienen auch die Banken kräftig mit. Eine Studie der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg ergab, dass die von der Bank verlangte Entschädigung in 82 Prozent aller Fälle zu hoch lag.
Der Kredit für das Haus wird in der Regel als Grundschuld beim Notar eingetragen. Wird das Darlehen vom neuen Besitzer übernommen, kann es sich lohnen, die Grundschuld einfach bestehen zu lassen. Teuer wird es dagegen für den Käufer, denn die Notarkosten für das ablösen einer alten Grundschuld sind Anfang August noch einmal deutlich gestiegen. „Das kostet jetzt fast 3200 Euro statt wie bisher 2300 Euro“, sagt Oelmann.
Die Vorfälligkeitsentschädigung hat allerdings dennoch einen monetären Vorteil. Werden für den beim Hausverkauf erzielten Gewinn Steuern fällig, dürfen die Kosten für das Ablösen des Darlehens davon abgezogen werden, die Steuerlast reduziert sich entsprechend. Steuern zahlen muss, wer sein Haus innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft. Auch wer im Jahr des Verkaufs plus zwei weitere Jahre davor selbst in seiner Immobilie gewohnt hat, darf steuerfrei verkaufen. Das gilt allerdings nur für Privatverkäufer. Gewerbliche Verkäufer – das sind beim Fiskus Personen, die mindestens drei Immobilien pro Jahr verkaufen – zahlen Steuern auf den erzielten Wertzuwachs.
Welchen Preis kann ich erwarten?
Der wichtigste Faktor ist natürlich die Lage und die Infrastruktur. Familien werden beispielsweise bereit sein, für nahegelegene Kindergärten einen höheren Preis zu zahlen. Je höher die Marktpreise in der entsprechenden Wohngegend, desto höher die Wahrscheinlichkeit für den Verkäufer, einen guten Preis zu erzielen. Allerdings spielen zahlreiche weitere Einflussfaktoren eine Rolle, etwa der Schnitt des Grundstücks – lang und schmal lässt sich vermutlich schlechter nutzen als ein quadratisches Stück Land –, die Bauweise oder ob das Haus über eine Solaranlage auf dem Dach verfügt.
Viele Hausverkäufer glauben auch daran, dass die aufwendig modernisierte Designer-Küche oder die Marmorterrasse dem Käufer einige Tausender entlocken können. Experten raten von dieser Illusion allerdings ab, denn derartig subjektive Geschmäcklichkeiten haben in der Regel keinen Einfluss auf den Wert des Hauses. „Viele Umbauten, wie beispielsweise eine Sauna im Keller, sind für den Verkäufer von großem Wert, für den Käufer stellen sie aber eher eine Wertminderung dar“, sagt Oelmann. Will er das Dampfbad nicht haben, muss er die Investitionen für die Beseitigung gleich mit einplanen.
